a) Phạm vi khu vực lập quy hoạch: Toàn bộ địa giới hành chính xã Phú Riềng, thành phố Đồng Nai.

b) Ranh giới lập quy hoạch chung đô thị: Khu vực lập quy hoạch chung đô thị mới Phú Riềng thuộc thành phố Đồng Nai, được thành lập trên cơ sở sáp nhập xã Phú Riềng và xã Bù Nho cũ theo Nghị quyết số 1662/NQ-UBTVQH15 ngày 16/6/2025. Có vị trí về phía Bắc của thành phố Đồng Nai.

Ranh giới xã Phú Riềng mới được xác định với tứ cận cụ thể như sau:

- Phía Đông: Giáp xã Phú Trung;

- Phía Tây: Giáp Long Hà;

- Phía Nam: Giáp xã Thuận Lợi và xã Đồng Tâm;

- Phía Bắc: Giáp xã Bình Tân và xã Phú Trung.

Quy mô diện tích lập quy hoạch: Sau sáp nhập, xã Phú Riềng mới có diện tích tự nhiên là 11.737,09 ha (khoảng 117,4 km²), trong đó gồm:

- Xã Phú Riềng cũ: 7.775,23 ha;

- Xã Bù Nho cũ: 3.961,86 ha.

c) Thời hạn quy hoạch:

- Thời hạn dự báo cho giai đoạn ngắn hạn của quy hoạch đến năm 2040;

- Thời hạn dự báo cho giai đoạn dài hạn của quy hoạch đến năm 2050.

a) Vai trò

- Là một trong các xã đóng vai trò trung tâm trong sản xuất công nghiệp, đô thị, thương mại và nông nghiệp công nghệ cao. Đảm bảo sự ổn định trong sản xuất và phát triển bền vững của vùng lân cận.

- Có giá trị giữ gìn không gian xanh nhờ diện tích trồng cây công nghiệp phía Tây xã,…

b) Tính chất: Đô thị mới nằm trong vùng đệm cho tam giác Đồng Xoài - Đồng Phú - Chơn Thành, gắn liền với sự phát triển của các ngành nghề công nghiệp chế biến, vùng sản xuất nông nghiệp chăn nuôi theo mô hình công nghiệp khép kín và các khu dân cư.

d) Chức năng: Đô thị mới Phú Riềng được định hướng với các chức năng:

- Vùng phát triển công nghiệp chế biến và chăn nuôi theo mô hình công nghiệp khép kín dựa trên điều kiện về nguồn nguyên liệu và sản phẩm nông nghiệp của vùng.

- Là một phần chuỗi dịch vụ phi nông nghiệp, khu dân cư.

- Khu vực giữ gìn không gian xanh, quỹ đất dự trữ.

a) Các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật, chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch quan trọng dự kiến áp dụng cho quy hoạch: Định hướng phát triển xã Phú Riềng (mới) theo hình thái đô thị Phú Riềng phù hợp với vai trò và vị thế từng là trung tâm huyện (Phú Riềng cũ). Theo đó xã Phú Riềng định hướng phát triển theo tiêu chí đô thị loại III đảm bảo theo quy định hiện hành, đề xuất các chỉ tiêu phát triển như sau:

a.1) Chỉ tiêu sử dụng đất

- Đất dân dụng bình quân toàn đô thị: 50-80 m²/người, tương ứng với mật độ dân số bình quân toàn đô thị/diện tích đất dân dụng 200-125 người/ha.

- Chỉ tiêu đất đơn vị ở bình quân toàn đô thị: (28 ÷ 45) m²/người.

- Đất cây xanh sử dụng công cộng đô thị: ≥ 5 m²/người.

a.2) Chỉ tiêu hạ tầng xã hội

• Các chỉ tiêu khác về đất công trình dịch vụ, công cộng:

Đảm bảo theo quy định hệ thống công trình dịch vụ, công cộng cấp đô thị của Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia QCVN 01:2021/BXD điều chỉnh, cụ thể:

• Chỉ tiêu các công trình dịch vụ - công cộng cấp đơn vị ở:

Quy mô tối thiểu của các công trình dịch vụ - công cộng cấp đơn vị ở theo quy định tại QCVN 01:2021/BXD, cụ thể:

• Chỉ tiêu hạ tầng kỹ thuật

Cao độ nền và thoát nước mặt:

- Cao độ nền khống chế tối thiểu khu vực xây dựng công trình phải cao hơn mực nước ngập tính toán 0,3 m đối với đất dân dụng và 0,5 m đối với đất công nghiệp.

- 100% đường nội thị và đường đi qua khu dân cư ngoại thị phải có hệ thống thoát nước mưa.

Giao thông:

- Tỷ lệ đất giao thông (không bao gồm giao thông tĩnh) so với đất xây dựng đô thị:

+ Tính đến đường liên khu vực: ≥ 6%;

+ Tính đến đường khu vực: ≥ 13%;

- Mật độ đường tính đến đường phân khu vực: 13,3 ÷ 10 km/km².

- Mật độ mạng lưới giao thông công cộng: ≥ 2 km/km².

- Chỉ tiêu diện tích bãi đỗ xe toàn đô thị: ≥ 3,5 m²/ người. Cấp nước:

- Sinh hoạt: 100 ÷ 150 lít/người/ngày.đêm;

- Công nghiệp: ≥ 20m³/ha/ngày.đêm;

- Nước công cộng dịch vụ: ≥ 10%Qsh.

- Nước tưới cây xanh công cộng, rửa đường: ≥ 8%Qsh.

- Nước cho bản thân nhà máy cấp nước: ≥ 4%Qchung.

- Nước thất thoát: ≤ 15%.

- Diện tích xây dựng nhà máy cấp nước tối thiểu 0,5ha.

Thoát nước: ≥ 80% lưu lượng nước cấp; Rác thải:

- Sinh hoạt: ≥ 0,8 kg/người/ngày.đêm;

- Công nghiệp: ≥ 0,3 tấn/ha; Cấp điện:

- Điện sinh hoạt: 400 ÷ 1.000 kWh/người/năm;

- Công trình công cộng: 30% điện sinh hoạt. Hạ tầng viễn thông thụ động:

Điện thoại cố định không dây sử dụng hạ tầng vô tuyến di động đạt mật độ 3 thuê bao/100 dân; Số thuê bao điện thoại di động (trả trước và trả sau) đạt mật độ 110 thuê bao/100 dân; Số thuê bao internet băng thông rộng (cố định và di động) đạt mật độ 32 thuê bao/100 dân.

Các trạm BTS thu phát sóng di động 4G, 5G, đảm bảo mục tiêu chuyển đổi số: 0,8km/cột.

Nhà tang lễ:

- Mỗi đô thị bố trí tối thiểu 01 nhà tang lễ, quy mô nhà tang lễ đảm bảo phục vụ tối thiểu 04 đám tang/ngày.

Nghĩa trang:

- Nghĩa trang tập trung: ≥ 0,04ha/1.000 dân.

- Nghĩa trang phải đảm bảo khoảng cách ATMT theo QCVN 01:2021/BXD.

 (*) Ngoài ra các yêu cầu về các khu chức năng khác tuân thủ theo QCVN 01:2021/BXD quy chuẩn kỹ thuật quốc gia quy hoạch xây dựng và các quy định hiện hành khác.

b) Dự báo quy mô dân số

- Dân số đến năm 2030 (dự kiến): khoảng 44.800 người; Tỷ lệ tăng dân số giai đoạn 2025 - 2030: 4,00%.

- Dân số đến năm 2040 (dự kiến): khoảng 51.300 người; Tỷ lệ tăng dân số giai đoạn 2030 - 2050: 2,235%.

- Dân số đến năm 2050 (dự kiến): khoảng 64.000 người; Tỷ lệ tăng dân số giai đoạn 2030 - 2050: 2,235%.

- Mật độ dân số là 545 người/km² (64.000 người: 117,3709 km²).

c) Dự báo quy mô đất đai:

• Dự báo đất đai phát triển đô thị, khu dân cư nông thôn:

- Cơ bản phù hợp với định hướng của quy hoạch sử dụng đất ngành tài nguyên, có cập nhật thêm đất xây dựng phục vụ cho sự phát triển các hoạt động phi nông nghiệp như công nghiệp, thương mại dịch vụ và du lịch.

+ Dự báo đất đai giai đoạn đến năm 2030: Với quy mô dân số dự kiến là 44.800 người. Nhu cầu dùng đất dân dụng bình quân toàn đô thị tối đa khoảng 492,80 ha (đạt tối đa 110 m²/người), trong đó đất dành cho đơn vị ở: khoảng 224,00 ha ÷ 313,60 ha (đạt bình quân từ 50 ÷ 70 m²/người).

+ Dự báo đất đai giai đoạn đến năm 2040: Với quy mô dân số dự kiến là 51.300 người. Nhu cầu dùng đất dân dụng bình quân toàn đô thị tối đa khoảng 564,30 ha (đạt tối đa 110 m²/người), trong đó đất dành cho đơn vị ở: khoảng 256,50 ha ÷ 359,10 ha (đạt bình quân từ 50 ÷ 70 m²/người).

Dự báo đất đai đến năm 2050: Với quy mô dân số dự kiến là 64.000 người. Nhu cầu dùng đất dân dụng bình quân toàn đô thị tối đa khoảng 704,00 ha (đạt tối đa 110 m²/người), trong đó đất dành cho đơn vị ở: khoảng 320,00 ha ÷ 448,00 ha (đạt bình quân từ 50 ÷ 70 m²/người).

• Dự báo đất đai phát triển hạ tầng kỹ thuật

- Các công trình đầu mối của khu vực lập quy hoạch chung bao gồm khu bến bãi đỗ xe, bến xe đối ngoại của đô thị,… các đề xuất thêm về hệ thống giao thông công cộng trong khu trung tâm và kết nối khu vực lân cận. Định hướng bố trí các công trình này ở khu vực gần trung tâm đô thị, là nơi trung chuyển giữa khu vực lập quy hoạch với các khu vực xung quanh, góp phần làm giảm tình trạng ách tắc giao thông trong khu vực trung tâm xã.

- Đất xây dựng nhà máy cấp nước, quy mô tối thiểu 0,5 ha/trạm.

- Đất xây dựng trạm xử lý nước thải có quy mô tối thiểu 0,2 ha/1.000m³/ngđ.

- Đất nghĩa trang theo quy mô dân số, đảm bảo tối thiểu 0,04 ha/1.000 người.

- Đất trạm biến áp: tối đa 1ha/trạm (110kV); tối đa 5 ha/trạm (220kV).

 (Việc phân tích, đánh giá, dự báo cụ thể quy mô dân số, đất đai xây dựng đô thị và hạ tầng kỹ thuật theo từng giai đoạn sẽ được nghiên cứu, đề xuất trong quá trình nghiên cứu đồ án quy hoạch).

d) Đề xuất các yêu cầu, nguyên tắc cần lưu ý hoặc bắt buộc tuân thủ trong quá trình lập đồ án (nếu có):

Đồ án quy hoạch phải được lập trên bản đồ khảo sát địa hình có tỷ lệ thích hợp để đạt được sự chuẩn xác về kỹ thuật và các thông tin hiện trạng địa hình có liên quan. Mặt khác, bản đồ địa hình sẽ là cơ sở dữ liệu số địa lý chủ yếu để thể hiện các quy định về GIS để quản lý số hóa hồ sơ quy hoạch theo quy định của Nhà nước sau này

a) Việc thu thập tài liệu, số liệu, bản đồ phục vụ công tác lập quy hoạch:

- Việc xây dựng, cập nhật, quản lý, khai thác và sử dụng cơ sở dữ liệu quy hoạch đô thị và nông thôn tuân thủ quy định của Chính phủ về hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng và các quy định pháp luật về công nghệ thông tin, giao dịch điện tử, an toàn thông tin mạng, an ninh mạng, tiếp cận thông tin; quy định về quản lý, kết nối và chia sẻ dữ liệu số của cơ quan nhà nước.

- Nguồn tài liệu, số liệu, thông tin về hiện trạng phải bảo đảm chất lượng, độ tin cậy, có nguồn rõ ràng; đảm bảo tính khoa học, đủ số lượng, đủ độ dài chuỗi dữ liệu theo thời gian để phục vụ công tác phân tích, đánh giá dự báo trong quá trình lập quy hoạch.

- Đánh giá hiện trạng cơ sở hạ tầng và kiến trúc, cảnh quan khu vực, đối chiếu các tiêu chuẩn quy chuẩn hiện hành để xác định các tiêu chuẩn cần bổ sung, hoàn thiện để đảm bảo đồ án quy hoạch được thực hiện đồng bộ.

b) Yêu cầu về cơ sở dữ liệu hiện trạng:

Bản đồ khảo sát địa hình:

Bản đồ địa hình phục vụ lập nhiệm vụ quy hoạch và lập quy hoạch phải do cơ quan quản lý nhà nước về bản đồ cấp hoặc do cơ quan chuyên môn khảo sát, đo đạc lập, bảo đảm yêu cầu về chất lượng và kỹ thuật theo quy định về hoạt động đo đạc và bản đồ; đồng thời, phù hợp với quy định về xây dựng cơ sở dữ liệu quy hoạch đô thị và nông thôn.

Các thông tin, dữ liệu của bản đồ địa hình phải đáp ứng yêu cầu phục vụ việc lập nhiệm vụ quy hoạch và lập quy hoạch, phù hợp với từng loại, từng cấp độ quy hoạch. Trường hợp bản đồ địa hình không phù hợp với hiện trạng tại thời điểm lập quy hoạch thì cơ quan có thẩm quyền phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch, quy hoạch đô thị và nông thôn quyết định việc thực hiện khảo sát địa hình bổ sung theo trình tự, thủ tục quy định tại pháp luật về đo đạc và bản đồ.

Nguyên tắc xây dựng, cập nhật, quản lý, khai thác và sử dụng cơ sở dữ liệu quy hoạch đô thị và nông thôn:

Cơ sở dữ liệu quy hoạch đô thị và nông thôn được xây dựng đồng thời trong toàn bộ quá trình khảo sát, đo đạc, lập nhiệm vụ quy hoạch, lập quy hoạch và tổ chức thực hiện;

Cơ sở dữ liệu quy hoạch đô thị và nông thôn được xây dựng, quản lý tập trung, thống nhất, đồng bộ từ trung ương đến địa phương;

Cơ sở dữ liệu quy hoạch đô thị và nông thôn được xây dựng, cập nhật nhằm cung cấp đầy đủ, chính xác, kịp thời, đồng bộ trong hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng, đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước về đầu tư xây dựng;

Cơ sở dữ liệu bao gồm các hồ sơ quy hoạch đã được số hóa theo định dạng điện tử phải được Ủy ban nhân dân cấp thành phố công bố trên Cổng thông tin quy hoạch của Bộ Xây dựng để công bố, công khai theo quy định.

Các cơ sở dữ liệu về hiện trạng cần được đồng nhất và được cơ quan chức năng cung cấp, xác nhận. Số liệu từ nguồn báo cáo từ các cơ quan địa phương, từ các nguồn trên mạng từ các website chính thống do Nhà nước quản lý… trên các cổng thông tin điện tử.

c) Yêu cầu nghiên cứu về các nội dung của quy hoạch và các nhiệm vụ trọng tâm cần nghiên cứu của khu vực dự kiến lập quy hoạch theo từng giai đoạn, phù hợp với đặc điểm tự nhiên, điều kiện kinh tế - xã hội, hạ tầng kỹ thuật, môi trường, an ninh, quốc phòng liên quan đến khu vực lập quy hoạch:

- Yêu cầu đối với việc đánh giá hiện trạng đảm bảo các nội dung: Phân tích vị trí, đánh giá điều kiện tự nhiên; hiện trạng dân số, sử dụng đất, kiến trúc cảnh quan, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật và môi trường. Đánh giá công tác quản lý, triển khai thực hiện theo quy hoạch đã được phê duyệt về phát triển không gian, sử dụng đất, hạ tầng kỹ thuật; so sánh, đối chiếu với định hướng và chỉ tiêu tại quy hoạch đã được phê duyệt (nếu có); đánh giá hiện trạng khu vực lập quy hoạch theo các tiêu chuẩn, tiêu chí về đô thị. Đánh giá hiện trạng các chương trình, dự án đầu tư phát triển đang được triển khai thực hiện trên địa bàn, liên quan đến phạm vi quy hoạch. Xác định các vấn đề cơ bản cần giải quyết.

- Xác định mục tiêu, tính chất và động lực phát triển; luận cứ, xác định các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật đối với khu vực được định hướng phát triển đô thị.

- Đánh giá, dự báo các tác động của điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch thành phố và quy hoạch có tính chất kỹ thuật chuyên ngành đã được phê duyệt đến định hướng phát triển của đô thị. Dự báo các chỉ tiêu phát triển: tỷ lệ đô thị hóa, quy mô dân số, đất đai, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật đối với đô thị và các khu chức năng trong khu vực được định hướng phát triển đô thị.

- Xác định nguyên tắc, tiêu chí làm cơ sở để lựa chọn và lựa chọn phương án cơ cấu phát triển đô thị.

- Định hướng phát triển không gian:

+ Hướng phát triển đô thị: xác định phạm vi, quy mô các khu chức năng trong phạm vi quy hoạch; khu hiện có hạn chế phát triển, khu chỉnh trang, cải tạo, khu cần bảo tồn, tôn tạo; các khu chuyển đổi chức năng; khu phát triển mới; khu cấm xây dựng, các khu dự trữ phát triển; các khu vực dự kiến xây dựng công trình ngầm đối với đô thị là trung tâm chính trị - hành chính của thành phố; định hướng và nguyên tắc phát triển đối với từng khu chức năng; hệ thống trung tâm hành chính, trung tâm thương mại, dịch vụ, trung tâm công cộng, thể dục thể thao, công viên, cây xanh và không gian mở; trung tâm chuyên ngành cấp đô thị; định hướng phát triển các khu vực dân cư nông thôn.

+ Mô hình phát triển đô thị: tuân thủ Nghị định số 269/2025/NĐ-CP ngày 14/10/2025 của Chính phủ về phát triển đô thị thông minh. Định hướng đô thị phát triển thành đô thị thông minh, tổ chức không gian đô thị kết hợp công nghệ số, dữ liệu và hạ tầng thông minh nhằm nâng cao hiệu quả quản lý đô thị, chất lượng sống của người dân và phát triển bền vững.

+ Phát triển đô thị tăng trưởng xanh: tuân thủ Nghị định số 35/2026/NĐ-CP ngày 22/01/2026 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Nghị quyết về phân loại đô thị. Đề xuất chiến lược quy hoạch, xây dựng và quản lý đô thị hướng tới bền vững, kết hợp hài hòa tăng trưởng kinh tế với bảo vệ môi trường, tiết kiệm tài nguyên và thích ứng biến đổi khí hậu. Phát triển đô thị tăng trưởng xanh. Trọng tâm bao gồm hạ tầng xanh, công trình xanh, tăng tỷ lệ cây xanh/mặt nước và giảm các yếu tố gây phát thải khí ô nhiễm (carbon,…).

- Định hướng sử dụng đất quy hoạch theo các giai đoạn quy hoạch; xác định quy mô sử dụng đất đối với các khu chức năng theo quy định tại Phụ lục I của Thông tư số 16/2025/TT-BXD ngày 30/6/2025 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng; xác định chỉ tiêu về dân cư, chỉ tiêu sử dụng đất đối với phạm vi quy hoạch.

- Thiết kế đô thị: Xác định vùng kiến trúc cảnh quan, bảo tồn cảnh quan thiên nhiên và di sản văn hóa, các trục không gian chính, quảng trường, cửa ngõ đô thị, điểm nhấn đô thị trong phạm vi quy hoạch. Đề xuất tổ chức không gian các hệ thống trung tâm, cửa ngõ đô thị, các trục không gian chính, quảng trường lớn, điểm nhấn đô thị; tổ chức không gian cây xanh, mặt nước trong phạm vi quy hoạch.

- Định hướng phát triển hạ tầng kỹ thuật gồm: Xác định mạng lưới giao thông đối ngoại, giao thông đô thị, vị trí và quy mô các công trình đầu mối giao thông như: cảng hàng không, cảng biển, cảng sông, ga đường sắt, bến xe đối ngoại; tổ chức hệ thống giao thông công cộng và hệ thống bến, bãi đỗ xe; xác định chỉ giới đường đỏ các trục chính trong phạm vi quy hoạch và hệ thống hào, tuynel kỹ thuật; xác định nhu cầu và nguồn cung cấp nước, năng lượng; tổng lượng nước thải, rác thải; vị trí, quy mô công trình đầu mối và mạng lưới truyền tải, phân phối chính của hệ thống cấp nước, năng lượng và chiếu sáng, thông tin liên lạc, thoát nước và công trình xử lý nước thải; vị trí, quy mô khu xử lý chất thải rắn, nghĩa trang và các công trình khác.

- Định hướng công tác bảo đảm vững chắc quốc phòng, an ninh, nâng cao hiệu quả công tác đối ngoại. Khi thực hiện quy hoạch chung đô thị cần chú trọng định hướng quy hoạch đất an ninh quốc phòng. Cập nhật kế hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp thành phố lập, đảm bảo phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, củng cố quốc phòng, an ninh; rà soát, xác định ranh giới đất sử dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh; xác định vị trí, diện tích đất quốc phòng, an ninh không còn nhu cầu sử dụng, sử dụng không đúng mục đích để bàn giao cho địa phương quản lý, sử dụng.

- Đề xuất các giải pháp về bảo vệ môi trường: Thiết lập các khu vực bảo vệ, phục hồi môi trường do tác động của hoạt động đầu tư xây dựng công trình; yêu cầu về quản lý chất thải, kiểm soát ô nhiễm trong quá trình đầu tư xây dựng theo quy hoạch

- Luận cứ và xác định chương trình, dự án ưu tiên đầu tư theo các giai đoạn quy hoạch, bảo đảm tính khả thi trong tổ chức thực hiện.