Bản án số: 658/2025/DS-PT
Ngày: 25 - 12 - 2025
V V/v “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc".

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG NAI

Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Bà Phan Thị Thu Hương

Các Thẩm phán: Ông Phạm Thành Dương

Bà Đỗ Thị Nhung

Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Linh Thùy - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai tham gia phiên tòa:

Ông Nguyễn Đình Thắng - Kiểm sát viên.

Trong ngày 25 tháng 12 năm 2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 553/2025/TLPT-DS ngày 20 tháng 11 năm 2025 về việc: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 141/2025/DS-ST ngày 22 tháng 8 năm 2025 của Tòa án nhân dân khu vực 1 – Đồng Nai bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 553/2025/QĐ-PT ngày 28/11/2025 và Quyết định hoãn phiên tòa số 1184/2025/QĐ-PT ngày 17/12/2025 giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Ông Vũ Đình Đ, sinh năm 1991;

   Địa chỉ: A, tổ A, khu phố A, phường L, tỉnh Đồng Nai.

   Người đại diện theo ủy quyền: Ông Phạm Khai T, sinh năm 2000;

   Địa chỉ: A, khu phố E, phường T, tỉnh Đồng Nai.

   Địa chỉ liên hệ: 438C, Bùi Trọng N, khu phố C, phường T, tỉnh Đồng Nai (Văn bản ủy quyền ngày 21/2/2025).

2. Bị đơn: Bà Lê Thị H, sinh năm 1983;

   Địa chỉ: Tổ A, khu phố D, phường T, tỉnh Đồng Nai;

   Địa chỉ hiện nay: Tổ D, khu phố D, phường T, tỉnh Đồng Nai.

   Người đại diện theo ủy quyền: Ông Bùi Quang P, sinh năm 1979;

   Địa chỉ: Tổ A, ấp G, xã L, tỉnh Đồng Nai (Văn bản ủy quyền ngày 22/12/2025).

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Ông Hoàng Thanh P1, sinh năm 1981;

   Địa chỉ: Tổ A, khu phố D, phường T, tỉnh Đồng Nai;

   Địa chỉ hiện nay: Tổ D, khu phố D, phường T, tỉnh Đồng Nai.

   Người đại diện theo ủy quyền: Ông Bùi Quang P, sinh năm 1979;

   Địa chỉ: Tổ A, ấp G, xã L, tỉnh Đồng Nai (Văn bản ủy quyền ngày 22/12/2025).

(Ông T, bà H, ông P có mặt)

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Nguyên đơn trình bày :

Ngày 29/02/2024, giữa ông Vũ Đình Đ và bà Lê Thị H có ký kết với nhau Giấy đặt cọc, theo đó các bên thỏa thuận bà H đồng ý chuyển nhượng cho ông Đ diện tích đất 1012,7 m² thuộc thửa đất số 855, tờ bản đồ số 43 tọa lạc tại tổ I, khu phố D, phường T, thành phố B, tỉnh Đồng Nai. Thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CV 979398 do Sở T1 cấp ngày 06/7/2020 đứng tên bà Lê Thị H và ông Hoàng Thanh P1. Giá chuyển nhượng là 11.750.000.000 đồng. Các bên thỏa thuận ông Đ đã đặt cọc cho bà H 1.750.000.000 đồng, số tiền 10.000.000.000 đồng còn lại sẽ thanh toán ngay khi ký sang nhượng đất tại Văn phòng công chứng vào ngày 16/4/2024.

Trước khi các bên ký giấy nhận cọc thì bà H có thông báo cho ông Đ biết hiện nay thửa đất trên đang được thế chấp tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần S - Chi nhánh Đ1, hai bên thỏa thuận đến ngày 16/4/2024 thì bà H, ông P1 phải làm thủ tục xóa thế chấp để tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và ông Đ sẽ thanh toán toàn bộ số tiền còn thiếu 10.000.000.000 đồng.

Tuy nhiên, sau đó bà H, ông P1 không thực hiện nội dung đã thỏa thuận mà yêu cầu ông Đ phải thanh toán số tiền còn lại 10.000.000.000 đồng để ông bà trả nợ Ngân hàng, làm thủ tục xóa thế chấp sau đó mới tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Đ, tuy nhiên ông Đ không đồng ý vì thời điểm đó ông Đ chưa chuẩn bị đủ tiền.

Đến ngày 16/4/2024, ông Đ có đến gặp vợ chồng bà H, ông P1 để yêu cầu thực hiện việc ký hợp đồng chuyển nhượng đất theo thỏa thuận nhưng bà H, ông P1 trả lời chưa trả nợ cho Ngân hàng nên chưa rút được sổ về để ký hợp đồng chuyển nhượng đất cho ông Đ được. Do đó, bà H, ông P1 đã không thực hiện việc ký hợp đồng chuyển nhượng cho ông Đ theo đúng thỏa thuận tại Giấy nhận cọc, ông Đ đã yêu cầu vợ chồng bà H phải trả tiền cọc và đền cọc thì vợ chồng bà H xin ông cho vợ chồng bà trả lại tiền cọc 1.750.000.000 đồng trong thời hạn 01 tháng mà không phải đền cọc, ông Đ đồng ý và ngày 14/6/2024 vợ chồng bà H, ông P1 đã viết cam kết trả lại tiền vào mặt sau Giấy nhận cọc mà hai bên đã xác lập ngày 29/02/2024. Đến hạn thanh toán, bà H, ông P1 không thực hiện đúng thỏa thuận và sau đó liên tục đưa ra nhiều lý do để trốn tránh giải quyết. Cho đến nay, vợ chồng bà H, ông P1 vẫn chưa trả cho ông Đ bất kỳ khoản tiền nào.

Vì vậy, nay ông Đ khởi kiện yêu cầu Tòa án nhân dân khu vực 1 – Đồng Nai giải quyết:

Buộc bà Lê Thị H cùng chồng là ông Hoàng Thanh P1 thực hiện nghĩa vụ thanh toán cho ông Đ số tiền: 1.750.000.000 đồng (Một tỷ bảy trăm năm mươi triệu đồng).

Ngoài ra nguyên đơn không trình bày và không yêu cầu gì thêm.

Về án phí: Đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

Bị đơn trình bày:

Bà và chồng là ông Hoàng Thanh P1 được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 855, tờ bản đồ số 43 tại phường T, tỉnh Đồng Nai, theo Giấy chứng nhận số CV 979398 do Sở T1 cấp ngày 06/7/2020. Trước khi ký giấy nhận cọc ông bà có thông báo cho ông Vũ Đình Đ biết là thửa đất trên vợ chồng bà đang thế chấp ở Ngân hàng Thương mại Cổ phần S – Chi nhánh Đ1 để vay tiền, nếu ông Đ đồng ý mua thì ông Đ phải trả khoản nợ ở Ngân hàng lấy sổ về thì hai bên mới tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng được. Sau khi ông Đ đồng ý, ngày 29/02/2024 giữa bà với ông Vũ Đình Đ đã ký với nhau Giấy nhận cọc để thỏa thuận chuyển nhượng cho ông Đ quyền sử dụng đất trên.

Theo Giấy nhận cọc thì giá trị chuyển nhượng của thửa đất là 11.750.000.000 đồng (Mười một tỷ bảy trăm năm mươi triệu đồng), ông Đ đặt cọc trước 1.750.000.000 đồng (Một tỷ bảy trăm năm mươi triệu đồng), số tiền còn lại hai bên thỏa thuận sẽ cùng tới Ngân hàng Thương mại Cổ phần S – Chi nhánh Đ1 để tất toán khoản vay tại ngân hàng (10 tỷ đồng) và rút tài sản là thửa đất đang được thế chấp ra tiến hành xóa thế chấp. Sau đó, hai bên sẽ đến Văn phòng công chứng để lập hợp đồng chuyển nhượng đối với thửa đất nêu trên. Nhưng đến ngày 16/4/2024 theo như thỏa thuận thì ông Đ không thực hiện việc thanh toán như trên nên vợ chồng bà không thể trả nợ Ngân hàng, xóa thế chấp để ký hợp đồng chuyển nhượng cho ông Đ. Ngày 16/4/2025 ông Đ đến gặp vợ chồng bà để thông báo về việc ông Đ không đủ tiền để mua đất và xin lại tiền cọc.

Trước đó 30 ngày sau ngày ký giấy nhận cọc, ông Đ có gọi điện thoại và trình bày với bà về việc Ngân hàng không cho ông Đ vay đúng số tiền mà ông Đ mong muốn và thông báo với vợ chồng bà là không có khả năng để nhận chuyển nhượng đất của bà nữa và xin bà trả lại tiền cọc. Đến ngày 14/6/2024 theo tinh thần tự nguyện nên vợ chồng bà đồng ý trả lại cho ông Đ tiền cọc và vợ chồng bà có ghi cho ông Đ nội dung đồng ý trả tiền vào mặt phía sau Giấy nhận cọc đề ngày 14/6/2024 (không có thời gian trả cụ thể và không có xác nhận của chính quyền địa phương hay người làm chứng). Hẹn một tháng sau các bên sẽ ngồi lại để thương lượng việc trả số tiền cọc 1.750.000.000 đồng. Tuy nhiên, từ ngày viết giấy đồng ý trả tiền đến nay do nguồn tiền làm ăn của vợ chồng bà chưa về nên chưa có tiền trả và do sau đó bà nhận được cuộc gọi hù dọa từ người thân của ông Đ về việc yêu cầu vợ chồng bà trả tiền vì vậy nên nay bà không đồng ý trả lại khoản tiền cọc trên nữa.

Nay ông Đ khởi kiện yêu cầu vợ chồng bà trả lại số tiền cọc 1.750.000.000 đồng thì bà không đồng ý vì ông Đ là người vi phạm hợp đồng trước, việc vợ chồng bà viết giấy đồng ý trả tiền cho ông Đ là trên tinh thần tự nguyện chứ không phải là do ông bà vi phạm hợp đồng.

Hiện nay, thửa đất số 855, tờ bản đồ số 43 tại phường T trên đã được vợ chồng ông bà chuyển nhượng cho bà Bùi Thị Phấn H1, sinh năm 1938; địa chỉ: 1 tổ B, khu phố C, phường B, thành phố B (nay làphường T) tỉnh Đồng Nai ngày 31/5/2024.

Ngoài ra bị đơn không trình bày gì thêm và không có yêu cầu phản tố.

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan ông Hoàng Thanh P1 trình bày:

Thống nhất với trình bày của bà Lê Thị H như trên, ông không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của ông Vũ Đình Đ.

Ngoài ra ông không trình bày gì thêm và không có yêu cầu độc lập.

Quyết định của Bản án sơ thẩm:

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 141/2025/DS-ST ngày 22 tháng 8 năm 2025, Tòa án nhân dân khu vực 1 – Đồng Nai đã căn cứ:

• - Các Điều 117, Điều 275, Điều 328, Điều 357, Điều 385, Điều 401, Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015;
• - Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

Tuyên xử:

Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Vũ Đình Đ.

Buộc bà Lê Thị H và ông Hoàng Thanh P1 có trách nhiệm trả cho ông Vũ Đình Đ số tiền đặt cọc là 1.750.000.000 đồng (Một tỷ bảy trăm năm mươi triệu đồng).

Ngoài ra bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí, quy định về thi hành án và quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 27/8/2025, bị đơn bà Lê Thị H và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Hoàng Thanh P1 kháng cáo đề nghị sửa bản án dân sự sơ thẩm số 141/2025/DS-ST ngày 22 tháng 8 năm 2025 của Tòa án nhân dân khu vực 1 – Đồng Nai theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Vũ Đình Đ.

Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát tỉnh Đồng Nai tại phiên tòa:

Về việc tuân theo pháp luật ở giai đoạn phúc thẩm đã thực hiện đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Về nội dung kháng cáo: Đề nghị giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 141/2025/DS-ST ngày 22 tháng 8 năm 2025 của Tòa án nhân dân khu vực 1 – Đồng Nai.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Về quan hệ tranh chấp và tư cách đương sự: Tòa án cấp sơ thẩm xác định đúng và đầy đủ.

[2] Về thủ tục tố tụng: Đơn kháng cáo của bà Lê Thị H và ông Hoàng Thanh P1 làm trong hạn luật định, đóng tạm ứng án phí đúng quy định nên được xem xét theo thủ tục phúc thẩm.

[3] Xét yêu cầu kháng cáo của bị đơn, nhận thấy:

Theo hồ sơ thể hiện:

Nguyên đơn và bị đơn có ký giấy nhận cọc ngày 29/02/2024 và lập thành văn bản, hai bên thừa nhận có thỏa thuận các nội dung: Ông Vũ Đình Đ có đặt cọc số tiền 1.750.000.000 đồng, nội dung đặt cọc nhằm đảm bảo cho việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 855, tờ bản đồ số 43 có diện tích 1012,7m² tọa lạc tại phường T, tỉnh Đồng Nai và hẹn đến ngày 16/4/2024, bên mua sẽ thanh toán hết số tiền còn lại 10.000.000.000 đồng. Nếu bên mua không mua thì mất tiền cọc, bên bán không bán thì phải đền gấp đôi tiền cọc. Nội dung của hợp đồng đều được các bên thừa nhận và phù hợp với “Giấy nhận cọc” ngày 29/02/2024, nên đây là những tình tiết không cần phải chứng minh theo quy định tại điều 92 BLTTDS 2015.

Đến ngày 16/4/2024, hai bên không ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo như thỏa thuận. Ông Đ cho rằng vợ chồng bà H không ký chuyển nhượng cho ông Đ theo đúng thỏa thuận do chưa thực hiện thủ tục giải chấp đất nên không thể ký kết được hợp đồng chuyển nhượng còn bà H cho rằng do ông Đ thông báo không có tiền để thanh toán nên không thực hiện được hợp đồng chuyển nhượng. Cả hai bên đều đưa ra nguyên nhân dẫn đến việc hợp đồng chuyển nhượng không được xác lập nhưng không đưa ra được chứng cứ tài liệu nào chứng minh cho lời trình bày của mình nên không xác định được lỗi dẫn đến không thực hiện được hợp đồng thuộc về bên nào.

Tại phiên tòa phúc thẩm, bị đơn đồng ý trả số tiền cọc 1.750.000.000 đồng cho nguyên đơn nhưng do điều kiện hiện khó khăn nên sẽ trả trong thời hạn 06 tháng kể từ ngày xét xử phúc thẩm. Phía nguyên đơn không đồng ý kéo dài thời gian trả vì bị đơn đã nhận cọc từ 29/02/2024. Xét ý kiến của nguyên đơn là có căn cứ, ý kiến của bị đơn không có căn cứ nên không được chấp nhận.

Do đó, Tòa án nhân dân khu vực 1 – Đồng Nai chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Vũ Đình Đ là có căn cứ nên không có cơ sở chấp nhận kháng cáo của bà Lê Thị H và ông Hoàng Thah P2, cần giữ nguyên bản án sơ thẩm.

[4] Về án phí phúc thẩm: Kháng cáo của bà Lê Thị H và ông Hoàng Thanh P1 không được chấp nhận nên phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

[5] Ý kiến và đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai về đường lối giải quyết vụ án phù hợp với các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ, nhận định của Hội đồng xét xử và quy định của pháp luật nên được chấp nhận.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

Không chấp nhận kháng cáo của bà Lê Thị H và ông Hoàng Thanh P1 về tranh chấp hợp đồng đặt cọc. Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 141/2025/DS-ST ngày 22 tháng 8 năm 2025 của Tòa án nhân dân khu vực 1 – Đồng Nai.

Căn cứ:

Điều 117, Điều 275, Điều 328, Điều 357, Điều 385, Điều 401, Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015;

Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

Tuyên xử:

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơnông Vũ Đình Đ.

   Buộc bà Lê Thị H và ông Hoàng Thanh P1 có trách nhiệm trả cho ông Vũ Đình Đ số tiền đặt cọc là 1.750.000.000 đồng (Một tỷ bảy trăm năm mươi triệuđồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án, nếu những người phải thi hành án chậm thanh toán khoản tiền nêu trên thì phải trả tiền lãi cho người được thi hành án theo lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

2. Về án phí:

   Án phí sơ thẩm:

   Bà Lê Thị H phải chịu 64.500.000 đồng (Sáu mươi tư triệu năm trăm nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm theo quy định pháp luật.

   Hoàn trả cho ông Vũ Đình Đ số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 28.950.000 đồng (Hai mươi tám triệu chín trăm năm mươi nghìn đồng) theo biên lai thu số 0006913 ngày 09/5/2025 tại Chi cục thi hành án dân sự thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai (nay là Phòng Thi hành án dân sự khu vực 1 – Đồng Nai).

   Án phí phúc thẩm:

   Bà Lê Thị H phải chịu 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) án phí dân sự phúc thẩm nhưng được tính trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 0000573 ngày 29/8/2025 của Thi hành án dân sự tỉnh Đồng Nai.

   Ông Hoàng Thanh P1 phải chịu 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) án phí dân sự phúc thẩm nhưng được tính trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 0001467 ngày 19/9/2025 của Thi hành án dân sự tỉnh Đồng Nai.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án Dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án Dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án Dân sự.

3. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.