TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG NAI

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

Bản án số: 65/2026/DS-PT Ngày: 23-01-2026 V/v “Tranh chấp đòi lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG NAI

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Lê Hồng Hạnh

Các Thẩm phán:

• Ông Phạm Tiến Hiệp
• Ông Nguyễn Văn Nhân

- Thư ký phiên tòa: bà Lê Thị Khánh Trang - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai tham gia phiên tòa:

bà Đào Thị T - Kiểm sát viên.

Ngày 23 tháng 01 năm 2026, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 783/2025/TLPT - DS ngày 18 tháng 12 năm 2025 về việc “Tranh chấp đòi lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất"

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 74/2025/DS-ST ngày 17/9/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 10 - Đồng Nai bị kháng cáo .

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 695/2025/QĐ-PT ngày 22/12/2025 giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Bà Lê Thị T1, sinh năm 1976. Địa chỉ: Tổ H, KP.5, xã T, huyện H, tỉnh Bình Phước (nay là xã T, tỉnh Đồng Nai) (có mặt).

Bị đơn: Ông Nguyễn Doanh H, sinh năm 1979. Địa chỉ: Tổ H, KP.3A, P. M, thị xã C, tỉnh Bình Phước (nay là phường M, tỉnh Đồng Nai). (Có mặt)

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

• - Ông Phùng Văn M, sinh năm 1979 và bà Nguyễn Thị Thanh T2, sinh năm 1978. Cùng địa chỉ: Ấp L, xã T, huyện H, tỉnh Bình Phước nay là xã T, tỉnh Đồng Nai.(Vắng mặt và có đơn xin vắng mặt).
• - Ông Nguyễn Văn T3, sinh năm 1974. Địa chỉ: Tổ H, KP.5, xã T, huyện H, tỉnh Bình Phước (nay là xã T, tỉnh Đồng Nai). (Vắng mặt và có đơn xin vắng mặt).

Do có kháng cáo của bị đơn - ông Nguyễn Doanh H.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Tại đơn khởi kiện ngày 13/7/2025, quá trình giải quyết vụ án nguyên đơn bà Lê Thị T1 trình bày:

Bà Lê Thị T1 có quen biết với vợ chồng ông Phùng Văn M, bà Nguyễn Thị Thanh T2. Bà T1 có thửa đất được nhà nước cấp GCNQSDĐ đất số CY 209296 cấp ngày 23/3/2021 cho hộ bà Lê Thị T1, thửa đất số 1448, tờ bản đồ số 32; địa chỉ khu phố E, thị trấn T, huyện H, tỉnh Bình Phước (nay là xã T, tỉnh Đồng Nai). Tháng 3/2022, vợ chồng bà T2, ông M có liên hệ với bà T1 nói muốn mượn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà T1 để làm hồ sơ xin cấp giấy phép kinh doanh nước uống đóng chai. Nếu xin giấy phép kinh doanh thành công thì các bên sẽ ký kết hợp đồng thuê đất lâu dài. Vì tin tưởng lẫn nhau nên khi vợ chồng ông M, bà T2 mượn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà T1 thì bà T1 đưa cho vợ chồng ông M, bà T2 mượn mà không có thỏa thuận gì về việc mua bán, hai bên không làm giấy tờ gì. Đến ngày 15/10/2022, bà T1 được ông Nguyễn Doanh H thông báo về việc vợ chồng ông M, bà T2 chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất nêu trên của bà T1 cho ông Nguyễn Doanh H với giá tiền 1 tỷ đồng. Hiện nay sổ đất của gia đình bà T1 ông H là người đang chiếm giữ trái phép. Việc ông Phùng Văn M và ông Nguyễn Doanh H thỏa thuận mua bán không báo cho bà T1 được biết.

Khi biết sự việc, bà T1 đã yêu cầu vợ chồng ông M, bà T2 trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã mượn cho bà T1 nhưng vẫn không trả. Bà T1 có yêu cầu viết giấy cam kết và vợ chồng ông M, bà T2 hứa trong vòng 10 ngày sẽ trả lại cho bà T1 nhưng đến nay vẫn hoàn toàn không thực hiện.

Do đó, bà T1 khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết buộc ông Nguyễn Doanh H trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CY 209296 cấp ngày 23/3/2021 cho hộ bà Lê Thị T1, thửa đất số 1448, tờ bản đồ số 32 tại khu phố E, thị trấn T, huyện H, tỉnh Bình Phước (nay là xã T, tỉnh Đồng Nai) cho bà T1.

Quá trình giải quyết vụ án bị đơn ông Nguyễn Doanh H trình bày:

Ông H không quen bà T1, vợ chồng ông M, bà T2 là bạn bè quen biết. Ông M là người bán đất cho ông H thửa đất số CY 209296 cấp ngày 23/3/2021 cho hộ bà Lê Thị T1, thửa đất số 1448, tờ bản đồ số 32, địa chỉ khu phố E, thị trấn T, huyện H, tỉnh Bình Phước (nay là xã T, tỉnh Đồng Nai). Ông M nói là đất đó là của ông M và bà T1 mua chung, hai người kẹt tiền muốn bán nhưng do bà T1 về quê một tháng sau mới vô nên ông M thỏa thuận 1 tháng sau, tức ngày 19/10/2022 sẽ ra công chứng. Đến ngày công chứng ông M không ra nên ông H theo thông tin tìm được bà T1 thông báo cho bà T1. Ông H nói không bán nữa thì trả lại tiền cho ông H và ông H không yêu cầu bồi thường gì cả, chỉ trả tiền cho ông thì ông sẽ trả lại sổ. Bà T1 nói để bà nói chuyện với ông M, ông H chờ mãi không có thông tin nên ông tìm gặp bà T1 nói lên báo công an thưa ông M để lấy sổ về. Thời gian sau ông M bị bắt về tội khác thì bà T1 lại đi khởi kiện ông M ra tòa án. Hiện nay ông H là người trực tiếp giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối với việc chuyển nhượng đất thì ông H đã giao đủ 1 tỷ đồng cho ông M, do quen biết thân thiết nên chỉ viết giấy cọc ngày 09/9/2022, ông H từ chối cung cấp cho tòa án bản gốc vì ông phải giữ làm chứng cứ. Do ông M là bạn thân tin

tưởng, ông M nghĩ không hùn chung mua đất thì không có lý do gì bà T1 giao sổ cho ông M cả. Thời điểm đó sốt đất đôi khi các bên mua bán lướt với nhau mà cũng không cần gặp chủ đất, chỉ cần cho xem sổ thấy phù hợp là mua bán, ông M có dẫn ông H đi xem đất lúc đó là đất trống, không biết hiện nay có tài sản gì không thì ông H không biết. Đối với việc giấy tay cam kết nội dung ông M, bà T2 mượn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà T1 là do bà T1, ông M viết giấy này nhằm tranh né nghĩa vụ đối với ông H. Nay trước yêu cầu khởi kiện của bà T1 thì ông H không đồng ý, khi nào ông M, bà T1 ai cũng được trả đủ tiền cho ông H thì ông H trả sổ, khó khăn quá thì trả trước ½ của số tiền 1.000.000.000 đồng, còn lại phải viết giấy nợ cho ông H thì ông mới đồng ý trả sổ.

Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giấy đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (nhà) và tài sản sản gắn tiền với đất (nhà) ngày 09/09/2022 thì ông H không yêu cầu giải quyết, ông H đã tìm hiểu thì được biết ông phải nộp đơn khởi kiện và phải nộp tạm ứng phí, ông H không có điều kiện.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Phùng Văn M trình bày:

Vợ chồng ông M có mượn của bà Lê Thị T1 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CY 209296 cấp ngày 23/3/2021 cho hộ bà Lê Thị T1, thửa đất số 1448, tờ bản đồ số 32, địa chỉ khu phố E, thị trấn T, huyện H, tỉnh Bình Phước (nay là xã T, tỉnh Đồng Nai) để kinh doanh nước đóng chai. Sau đó ông M có đưa cho ông Nguyễn Doanh H giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên. Sau một thời gian nữa ông H có đưa cho ông M tờ giấy đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất để ông M ký làm tin vì làm ăn chung. Giữa ông M và bà T1 không có giao dịch chuyển nhượng hay cầm cố quyền sử dụng đất trên. Hiện giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó ông H đang giữ. Giữa ông H ông M cũng không có giao dịch gì liên quan đến thửa đất này, ông M ký vào giấy đặt cọc là để làm tin làm ăn chung. Đối với yêu cầu khởi kiện của bà T1 thì ông M đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định pháp luật.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị Thanh T2 trình bày:

Bà T2 là vợ ông Phùng Văn M, bà Lê Thị T1 là đồng nghiệp giáo viên với bà T2 tại trường tiểu học V, ông H là người làm ăn với ông M. Thời gian trước đây bà T2 không nhớ rõ ngày tháng năm nào vợ chồng bà có mượn sổ đất nêu trên của bà T1 để hồ sơ xin cấp giấy phép kinh doanh nước uống đóng chai, bà T1 đồng ý và vợ chồng bà T2 đã mang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên đi đăng ký kinh doanh. Mọi việc do ông M đi làm, thông báo lại cho bà T2 biết, sau đó nhờ người lên khảo sát để lắp nhà máy lọc nước nhưng giếng khoan có nhiều đá vôi không khai thác được nên công việc ngưng lại. Sau đó nữa ông M đã trả giấy lại cho bà T1, bà T2 không còn liên quan gì nữa.

Đối với giấy cam kết ngày 21/9/2022 thể nội dung vợ chồng bà T2 có mượn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên của bà T1 thì bà T2 xác định do ông M viết cho bà T1, bà T2 không biết không ký vào. Sau một thời gian ông M trả lại giấy cho bà T1 thì có lẽ ông M mượn lại hay sao đó bà T2 không biết, ông về nhà có nói với bà T2 là chị T1 bảo phải viết giấy tay cam kết có mượn sổ đất của bà T1 nên ông M đã viết cho bà T1. Có thể ông M mượn lại sổ của bà T1 rồi mang đi vay tiền của ông H. Đối với việc ông M mang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên đặt cọc cho ông Nguyễn Doanh H với số tiền nhận

cọc là 1 tỷ đồng bà T2 không biết. Hiện nay bà T1 khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết buộc ông Nguyễn Doanh H trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CY 209296 cấp ngày 23/3/2021 cho hộ bà Lê Thị T1, thửa đất số 1448, tờ bản đồ số 32 tại khu phố E, thị trấn T, huyện H, tỉnh Bình Phước (nay là xã T, tỉnh Đồng Nai) cho bà T1 thì bà T2 không ý kiến gì.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Văn T3 trình bày:

Thửa đất số CY 209296 cấp ngày 23/3/2021 thuộc thửa đất số 1448, tờ bản đồ số 32, địa chỉ khu phố E, thị trấn T, huyện H, tỉnh Bình Phước (nay là xã T, tỉnh Đồng Nai) tài sản của vợ chồng bà T1, ông T3. Tuy nhiên khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do hộ khẩu chỉ có mình bà T1 đứng tên nên sổ cấp cho hộ gia đình thành viên trong hộ không có tên ông T3. Việc bà T1 mang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đưa cho ông M, bà T2 mượn hay làm gì ông T3 không biết. Nay bà T1 khởi kiện yêu cầu ông Nguyễn Doanh H là người thực tế đang giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của gia đình ông T3 trả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì ông T3 thống nhất không ý kiến gì.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 74/2025/DS-ST ngày 17/9/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 10 - Đồng Nai đã quyết định:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Lê Thị T1: Buộc ông Nguyễn Doanh H phải trả cho bà Lê Thị T1 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CY 209296 cấp ngày 23/3/2021 cho hộ bà Lê Thị T1, thửa đất số 1448, tờ bản đồ số 32 tại khu phố E, thị trấn T, huyện H, tỉnh Bình Phước (nay là xã T, tỉnh Đồng Nai).

Ngoài ra, Bản án sơ thẩm còn quyết định về án phí, nghĩa vụ thi hành án và quyền kháng cáo của các đương sự theo luật định.

Ngày 27/10/2025, bị đơn ông Nguyễn Doanh H nộp đơn kháng cáo đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm sửa toàn bộ Bản án dân sự sơ thẩm số 74/2025/DS-ST ngày 17/9/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 10 - Đồng Nai theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Lê Thị T1 về việc buộc ông Nguyễn Doanh H phải trả cho bà Lê Thị T1 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CY 209296 cấp ngày 23/3/2021 cho hộ bà Lê Thị T1, thửa đất số 1448, tờ bản đồ số 32 tại khu phố E, thị trấn T, huyện H, tỉnh Bình Phước (nay là xã T, tỉnh Đồng Nai) và yêu cầu ông Phùng Văn M và bà Lê Thị T4 trả tiền cho ông H thì ông H trả sổ cho bà T1.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

• - Bị đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo về việc yêu cầu Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai giải quyết như sau: Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Lê Thị T1 về việc buộc ông Nguyễn Doanh H phải trả cho bà Lê Thị T1 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CY 209296 cấp ngày 23/3/2021 cho hộ bà Lê Thị T1, thửa đất số 1448, tờ bản đồ số 32 tại khu phố E, thị trấn T, huyện H, tỉnh Bình Phước (nay là xã T, tỉnh Đồng Nai) và yêu cầu ông Phùng Văn M và bà Lê Thị T4 trả tiền cho ông H thì ông H trả sổ cho bà T1.
• - Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai phát biểu:

Về việc tuân theo pháp luật: Kể từ khi thụ lý vụ án đến thời điểm xét xử phúc thẩm, Thẩm phán và Hội đồng xét xử đã tuân thủ đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Những người tham gia tố tụng chấp hành đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Về nội dung:

Với những chứng cứ đã được thẩm tra tại phiên tòa đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự không chấp nhận kháng cáo của bị đơn giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ được thẩm tra tại phiên tòa; căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Về thủ tục kháng cáo: Đơn kháng cáo của bị đơn Nguyễn Doanh H làm trong thời hạn luật định, hình thức và nội dung phù hợp các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 nên cần xem xét giải quyết theo trình tự phúc thẩm.

[2] Xét kháng cáo của ông Nguyễn Doanh H, Hội đồng xét xử thấy rằng:

[2.1] Tại phiên tòa phúc thẩm, bà T1 tiếp tục khẳng định bà T1 không quen biết với ông H. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên bà T1 cho vợ chồng ông M bà T2 mượn để làm hồ sơ xin cấp giấy phép kinh doanh nước uống đóng chai. Nếu xin giấy phép kinh doanh thành công thì các bên sẽ ký kết hợp đồng thuê đất lâu dài. Vì tin tưởng lẫn nhau nên khi vợ chồng ông M, bà T2 mượn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà T1 thì bà T1 đưa cho vợ chồng ông M, bà T2 mượn mà không có thỏa thuận gì về việc mua bán, giữa hai bên có giấy tay cam kết thể hiện nội dung ông M thừa nhận có việc mượn sổ của bà T1.

[2.2] Xét thấy, tại giấy đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (nhà) và tài sản sản gắn tiền với đất (nhà) ngày 09/09/2022 thể hiện nội dung việc giao kết đặt cọc đối với thửa đất nêu trên chỉ có sự thỏa thuận gữa ông M và ông H mà không có bà T1. Việc này cũng được chính ông H thừa nhận ông H không hề gặp bà T1 khi giao kết cũng không có sự trao đổi nào giữa ông H và bà T1 liên quan đến giao dịch đặt cọc hay chuyển nhượng thửa đất nêu trên. Chỉ khi ông H đến ngày công chứng thì không liên lạc được với ông M thì ông H mới theo địa chỉ trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để tìm bà T1.

Như vậy, có đủ cơ sở xác định việc ông M mang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà T1 giao cho ông H để giao dịch với ông H là chưa có sự đồng ý của bà T1. Hiện nay ông H cũng thừa nhận ông H đang giữ giấy chứng nhận nêu trên và cũng không đồng ý trả lại cho bà T1. Việc giao và giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này là trái với ý chí của bà T1 do đó Toà án cấp sơ thẩm đã căn cứ vào 105, 115, 163, 164, 166 Bộ luật dân sự 2015 và điều 166 Luật đất đai năm 2013 chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà T1. Buộc ông Nguyễn Doanh H phải trả cho bà Lê Thị T1 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CY 209296 cấp ngày 23/3/2021 cho hộ bà Lê Thị T1, thửa đất số 1448, tờ bản đồ số 32, địa chỉ khu phố E, thị trấn T, huyện H, tỉnh Bình Phước (nay là xã T, tỉnh Đồng Nai là

phù hợp.

Tại phiên toà phúc thẩm, ông H kháng cáo nhưng không đưa ra được tài liệu chứng cứ nào mới chứng minh cho yêu cầu kháng cáo của mình là có căn cứ. Do vậy, kháng cáo của ông H không được Hội đồng xét xử chấp nhận. Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 74/2025/DS-ST ngày 17/9/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 10 - Đồng Nai.

[3] Án phí dân sự phúc thẩm: Do kháng cáo không được chấp nhận nên ông H phải chịu.

[4] Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai tại phiên tòa phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên được chấp nhận.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

Căn cứ 105, 115, 163, 164, 166 Bộ luật dân sự 2015 và điều 166 Luật đất đai năm 2013;

Không chấp nhận kháng cáo của ông Nguyễn Doanh H;

Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 74/2025/DS-ST ngày 17/9/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 10 - Đồng Nai.

Áp dụng Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội, quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Lê Thị T1: Buộc ông Nguyễn Doanh H phải trả cho bà Lê Thị T1 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CY 209296 cấp ngày 23/3/2021 cho hộ bà Lê Thị T1, thửa đất số 1448, tờ bản đồ số 32 tại khu phố E, thị trấn T, huyện H, tỉnh Bình Phước (nay là xã T, tỉnh Đồng Nai).

2. Về án phí:

Về án phí dân sự sơ thẩm: Ông Nguyễn Doanh H phải chịu 300.000 đồng. Bà Lê Thị T1 không phải chịu. Bà T1 được nhận lại số tiền tạm ứng án phí là 300.000 đồng đã nộp theo biên lai thu tiền số 0004407 ngày 02/10/2024 tại Chi cục thi hành án dân sự thị xã Chơn Thành, tỉnh Bình Phước (nay là Phòng Thi hành án dân sự khu vực 10, tỉnh Đồng Nai).

Về án phí dân sự phúc thẩm: Ông Nguyễn Doanh H phải chịu 300.000 đồng được khấu trừ vào 300.000 đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu tiền số 0005634 ngày 28/10/2025 tại Thi hành án dân sự tỉnh Đồng Nai.

Các phần khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực thi hành kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Nơi nhận: - Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai; - Tòa án nhân dân Khu vực 10 - Đồng Nai; - VKND Khu vực 10 - Đồng Nai; - Thi hành án dân sự tỉnh Đồng Nai; - Các đương sự; - Lưu: HSVA, Tổ HCTP, Tòa DS.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TOẠ PHIÊN TÒA Lê Hồng Hạnh