TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG NAI Bản án số: 64/2026/DS-PT Ngày: 23-01-2026 V/v “Tranh chấp liên quan đến yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu; Tuyên hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG NAI

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Lê Hồng Hạnh

Các Thẩm phán: Ông Phạm Tiến Hiệp

Ông Nguyễn Văn Nhân

- Thư ký phiên tòa: bà Lê Thị Khánh Trang - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai tham gia phiên tòa:

ông Nguyễn Thanh M - Kiểm sát viên.

Ngày 16 và ngày 23 tháng 01 năm 2026, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 741/2025/TLPT - DS ngày 16 tháng 12 năm 2025 về việc “Tranh chấp liên quan đến yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu; Tuyên hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 31/2025/DS-ST ngày 29/8/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 9 - Đồng Nai bị kháng cáo và kháng nghị.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 6932025/QĐ-PT ngày 22/12/2025 giữa các đương sự:

- Nguyên đơn:

1. Ông Hồ Viết C, sinh năm: 1958, Trú tại: Khu phố X, phường B, tỉnh Đồng Nai. (Vắng mặt)
2. Bà Trần Thị T, sinh năm: 1965, Trú tại: Khu phố X, phường B, tỉnh Đồng Nai. (Vắng mặt)

Người đại diện theo ủy quyền của ông Hồ Viết C, bà Trần Thị T: bà Trần Phương T1, sinh năm: 1962, Trú tại: Khu phố X, phường T, thành phố Đ, tỉnh Bình Phước (nay là phường B, tỉnh Đồng Nai). (Có mặt)

- Bị đơn: Phòng C3 tỉnh Đồng Nai, Địa chỉ: Đường N, phường B, tỉnh Đồng Nai.

2

Người đại diện theo pháp luật của Phòng C3 tỉnh Đồng Nai: Bà Hà Thị Thu H, Chức vụ: Phó trưởng Phòng công chứng số B tỉnh Đồng Nai.

Người đại diện theo ủy quyền của Phòng C3 tỉnh Đồng Nai: Ông Vũ Thế Q, sinh năm: 1979. (Vắng mặt và có đơn xin xét xử vắng mặt)

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Bà Hồ Thị T2, sinh năm: 1965, Trú tại: Khu phố T, phường B, tỉnh Đồng Nai. (Có mặt)

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bà Hồ Thị T2: ông Phan M1 - Luật sư của Công ty L. (Có mặt)

2. Ông Hồ Viết D, sinh năm: 1954, Trú tại: 1610 CREEDE AVE ARLINGTON TX76018. (Vắng mặt và có đơn xin vắng mặt)

Người đại diện theo ủy quyền của ông Hồ Viết D: bà Nguyễn Thanh N, sinh năm: 1973, Trú tại: Số B, tổ A, khu phố P, phường T, thành phố Hồ Chí Minh.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho ông Hồ Viết D: ông Vũ Ngọc T3 - Luật sư của Văn phòng L1, thuộc Đoàn luật sư thành phố H.

3. Ông Hồ Thanh S, sinh năm: 1986, Trú tại: Khu phố X, phường B, tỉnh Đồng Nai. (Vắng mặt và có đơn xin vắng mặt)
4. Bà Hồ Thị Trúc Đ, sinh năm: 1990, Trú tại: Khu phố X, phường B, tỉnh Đồng Nai. (Vắng mặt và có đơn xin vắng mặt)
5. Ông Hồ Quốc D1, sinh năm: 1994, Trú tại: Khu phố X, phường B, tỉnh Đồng Nai. (Vắng mặt và có đơn xin vắng mặt)
6. Ông Hồ Thế M2, sinh năm: 1983, Trú tại: Khu phố X, phường B, tỉnh Đồng Nai. (Vắng mặt và có đơn xin vắng mặt)
7. Bà Trịnh Thị D2, sinh năm: 1933 (đã chết)

Người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của bà Trịnh Thị D2:

1. Bà Hồ Thị T2, sinh năm: 1965, Trú tại: Khu phố T, phường B, tỉnh Đồng Nai. (Có mặt)
2. Ông Hồ Viết D, sinh năm: 1954, Trú tại: 1610 CREEDE AVE ARLINGTON TX76018. (Vắng mặt và có đơn xin vắng mặt)
3. Ông Hồ Viết D3, sinh năm: 1956, Trú tại: Khu phố T, phường B, tỉnh Đồng Nai. (Vắng mặt và có đơn xin vắng mặt)
4. Ông Hồ Viết C, sinh năm: 1958, Trú tại: Khu phố X, phường B, tỉnh Đồng Nai. (Vắng mặt)

- Người làm chứng:

1. Ông Hồ Viết D3, sinh năm: 1956, Trú tại: Khu phố T, phường B, tỉnh Đồng Nai. (Vắng mặt và có đơn xin vắng mặt)
2. Bà Trịnh Thị Đ1, sinh năm: 1958, Trú tại: Khu phố T, phường B, tỉnh Đồng Nai. (Vắng mặt)
3. Ông Châu C1, sinh năm: 1935, Trú tại: Khu phố X, phường B, tỉnh Đồng Nai. (Vắng mặt)

Do có kháng cáo của Nguyên đơn - ông Hồ Viết C, bà Trần Thị T và kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

3

Tại đơn khởi kiện, các lời khai trong quá trình chuẩn bị xét xử, cũng như tại phiên tòa, nguyên đơn ông Hồ Viết C và bà Trần Thị T trình bày:

Vào ngày 28/12/2017, Phòng C4 tỉnh Bình Phước (nay là Phòng C3 tỉnh Đồng Nai) có Công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và mua bán quyền sở hữu nhà ở giữa bà Trịnh Thị D2 và bà Hồ Thị T2, công chứng số 10477, Quyển số 01TP/CC-SCC/HĐGD ngày 28/12/2017. Chuyển nhượng đất và toàn bộ tài sản trên đất căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BH673185; số vào sổ cấp giấy CN: CH4299/QSDĐ/897/QĐUB, do UBND thị xã Đ cấp ngày 06/4/2012 cho hộ bà Trịnh Thị D2 có:

- Thửa đất: Diện tích 81,2m², thuộc thửa đất số 228, tờ bản đồ số 35. Đất tọa lạc tại: phường T, thị xã Đ, tỉnh Bình Phước (nay là phường B, tỉnh Đồng Nai).

- Nhà ở: Diện tích xây dựng: 77,22m²; Diện tích sàn sử dụng: 159,9m²; Cấp nhà ở: Cấp IV; số tầng: 01 trệt + 01 tầng và sân thượng. Ghi chú: Đổi giấy chứng nhận QSDĐ số 00793/QSDĐ/1387/QĐUB ngày 20/5/2004.

Với giá 100.000.000 đồng (Một trăm triệu đồng).

Tuy nhiên, đối với diện tích đất mà bà Hồ Thị Thu N1 chuyển nhượng này có nguồn gốc là:

Năm 1993, gia đình ông C và mẹ của ông C là bà Trịnh Thị D2 cùng nhận chuyển nhượng và sử dụng ổn định diện tích đất nói trên. Vì bà Trịnh Thị D2 là mẹ của ông C nên vợ chồng ông C thống nhất để bà D2 đứng ra kê khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đứng tên chủ hộ trong gia đình.

Đến năm 2004, mảnh đất trên được UBND thị xã Đ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên hộ bà Trịnh Thị D2, thời điểm đó, hộ khẩu gia đình ông C gồm có 7 người:

• - Bà Trịnh Thị D2 - Sinh năm: 1933.
• - Ông Hồ Viết C - Sinh năm: 1958.
• - Bà Trần Thị T - Sinh năm: 1965.
• - Ông Hồ Thanh S - Sinh năm: 1986.
• - Bà Hồ Thị Trúc Đ - Sinh năm: 1990.
• - Ông Hồ Quốc D1 - Sinh năm: 1994.
• - Ông Hồ Thế M2 - Sinh năm: 1983.

Đến năm 2012, thì đổi từ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vẫn mang tên hộ bà Trịnh Thị D2.

4

Đến năm 2017, bà Hồ Thị T2 tự ý dẫn mẹ ông C ra Phòng C4 tỉnh Bình Phước ký chuyển nhượng sang toàn bộ diện tích đất nói trên cho bà T2.

Trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất mang tên hộ bà Trịnh Thị D2, nhưng Phòng C4 tỉnh Bình Phước đã không xác minh các thành viên trong hộ gia đình của hộ bà Trịnh Thị D2 vào thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vợ chồng ông C không đồng ý chuyển nhượng mà vẫn ký công chứng hợp đồng chuyển nhượng diện tích nói trên cho bà T2 mặc dù chỉ có bà D2 điểm chỉ, trong khi không có chữ ký của vợ chồng ông C và các con của vợ chồng ông C cùng chung hộ khẩu và cùng chung sử dụng diện tích đất và toàn bộ tải sản nói trên.

Theo quy định tại Điều 212 Bộ luật dân sự 2015:

“1. Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.

2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này.”

Theo quy định tại khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì “Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên”.

Theo quy định tại khoản 2, Điều 64 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP:

“Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư”.

5

Theo quy định tại khoản 5 Điều 14 của Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/1/2015 của Bộ trưởng Bộ T6 quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ thì “Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật”.

Như vậy, việc Phòng C4 tỉnh Bình Phước ký công chứng, chứng thực Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở giữa hộ bà Trịnh Thị D2 và bà Hồ Thị T2 khi chưa được sự đồng ý của ông C cùng vợ con ông C là vi phạm pháp luật, xâm phạm đến các quyền và lợi ích hợp pháp của ông C cùng gia đình ông C.

Từ những căn cứ pháp lý trên, ông Hồ Viết C và bà Trần Thị T yêu cầu Tòa án giải quyết:

• - Tuyên bố văn bản công chứng là Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và mua bán quyền sở hữu nhà ở giữa hộ bà Trịnh Thị D2 với bà Hồ Thị T2 được Phòng C4 tỉnh Bình Phước (nay là Phòng C3 tỉnh Đồng Nai) công chứng ngày 28 tháng 12 năm 2017 có số công chứng 10477, Quyển số 01TP/CC - SCC/HĐGD vô hiệu.
• - Tuyên hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có số sổ CK773851, số vào sổ cấp GCN: CS07369 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp cho bà Hồ Thị T2 ngày 18 tháng 4 năm 2018.

Bị đơn Phòng công chứng số 2 tỉnh C3 (do Hà Thị Thu H là người đại diện theo pháp luật) trình bày:

Phòng C3 tỉnh Đồng Nai không đồng ý với toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Lý do cụ thể như sau:

Thứ nhất, về nguồn gốc tạo lập tài sản là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BH 673185, vào sổ cấp Giấy chứng nhận số: CH4299/QSDĐ/897/QĐUB do UBND thị xã Đ cấp ngày 06/4/2012 cho hộ bà Trịnh Thị D2.

Theo tài liệu trong hồ sơ vụ án thì nguồn gốc tài sản bao gồm Quyền sử dụng đất và nhà ở theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BH 673185, vào sổ cấp Giấy chứng nhận số: CH4299/QSDĐ/897/QĐUB do UBND thị xã Đ cấp ngày 06/4/2012 cho hộ bà Trịnh Thị D2 là do ông Hồ Viết D (con đẻ bà Trịnh Thị D2) là Việt kiều cư trú làm ăn ở Hoa Kỳ gửi về nhờ mẹ mua giúp và đứng tên

6

giúp trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (do thời điểm này pháp luật không cho phép ông Hồ Viết D được đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở vì là Việt kiều định cư tại Hoa Kỳ) với giá 20 triệu đồng vào ngày 30/3/1993, người sang nhượng là bà Huỳnh Thị K, việc mua bán (sang nhượng) này có ông Châu C1 làm chứng. Những nội dung này thể hiện trong hồ sơ vụ án qua các giấy tờ: Bản tự khai của ông Châu C1, Giấy sang nhượng đất viết tay của bà Huỳnh Thị K và bà Trịnh Thị D2 và các tài liệu, chứng cứ do bà Hồ Thị T2 và ông Hồ Viết D cung cấp.

Đến năm 2006, để tránh tranh chấp sau này giữa các con khi bà D2 qua đời nên bà D2 có lập di chúc để lại tài sản là nhà đất nêu trên cho ông Hồ Viết D (con trai); bà Hồ Thị T4 (con dâu, vợ ông D), Hồ Viết H1 (cháu nội, con ông D) và Hồ Viết H2 (cháu nội, con ông D). Bản di chúc viết tay này có chữ ký của ông Hồ Viết D3, ông Hồ Viết C, bà Hồ Thị T2 (là các con của bà D2, là em ruột của ông D). Sau đó bà Trịnh Thị D2 liên hệ Phòng C4 tỉnh Bình Phước lập bản di chúc với nội dung đúng như nội dung bản di chúc viết tay trên và công chứng tại Phòng C4 tỉnh Bình Phước ngày 05/7/2006 số công chứng: 32 quyển số 01/TP/CC-SCC/HĐGD.

Như vậy, có cơ sở khẳng định rằng nhà đất nêu trên là do ông D gửi tiền về cho bà D2 nhờ bà D2 mua và đứng tên giúp ông D, với mục đích tốt đẹp là để bà D2 có chỗ ở đàng hoàng và có thể cho thuê để kiếm tiền sinh sống hàng ngày, đồng thời ông D có chỗ ở khi về Việt Nam thăm gia đình, quê hương.

Cơ sở này càng được khẳng định khi căn nhà gỗ mua năm 1993 bị hư hỏng, ông Hồ Viết D đã gửi tiền để xây 1 căn nhà 1 trệt, 1 lầu, 1 sân thượng. Sau đó, quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà được cấp đổi lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào năm 2012 để đăng ký biến động bổ sung sở hữu nhà.

Căn cứ vào các chứng cứ trong hồ sơ vụ án cho thấy:

• - Ông Hồ Viết C và vợ ông là bà Trần Thị T cùng các con Hồ Thanh S, Hồ Thị Trúc Đ, Hồ Thế M2, Hồ Quốc D1 không có đóng góp bất kỳ khoản nào để tạo lập tài sản là quyền sử dụng đất và nhà ở nêu trên.
• - Trong quá trình xây dựng nhà và đăng ký lại quyền sử dụng đất, ông Hồ Viết C cũng không có khiếu nại, tranh chấp gì.
• - Khi nhà đang xây, ông Hồ Viết C2 còn nhận tiền công trông coi vật liệu và sau đó thì nghỉ đi làm việc khác (đây là điều đáng ngạc nhiên vì xây nhà cho mình mà mình lại nhận tiền công trong coi vật liệu từ ông Hồ Viết D).
• - Có cơ sở khẳng định việc ông D gửi tiền về cho mẹ ruột là bà Trịnh Thị D2 sang nhượng quyền sử dụng đất, nhà và xây nhà (Thời điểm năm 1993 kinh tế Việt Nam nói chung và tỉnh Sông Bé - nay một phần là Bình Phước là còn rất khó khăn; nên chuyện một người con gửi là Việt kiều Mỹ gửi tiền về mua nhà nhờ mẹ

7

đứng tên là chuyện hoàn toàn dễ hiểu).

• - Sau khi mua nhà thì bà Trịnh Thị D2 mới có đơn xin chuyển hộ khẩu gia đình về địa chỉ nhà này. Nội dung Đơn xin chuyển hộ khẩu này cũng ghi rõ “Nay tôi có mua một căn nhà...” tức là cá nhân bà Trịnh Thị D2 khẳng định cá nhân bà mua chứ không phải gia đình bà mua.
• - Ông Hồ Viết C2 không cung cấp được chứng cứ, chứng từ, tài liệu chứng minh ông có góp tiền mua nhà đất, góp tiền xây nhà nêu trên.
• - Ông Hồ Viết C không nắm rõ được chủ thầu xây dựng là ai, vật liệu xây dựng mua ở đâu? Bao nhiêu vật liệu?
• - Ông Hồ Viết C còn đòi ông Hồ Viết D cho mẹ tiền công trông giữ nhà.

Nói tóm lại, ông Hồ Viết C và vợ là bà Trần Thị T cùng các con Hồ Thanh S, Hồ Thị Trúc Đ, Hồ Thế M2, Hồ Quốc D1 không có đóng góp gì vào việc tạo lập tài sản là quyền sử dụng đất và nhà ở nêu trên. Quyền sử dụng đất và nhà ở nêu trên chỉ do cá nhân bà Trịnh Thị D2 tạo lập từ nguồn tiền do con trai là Hồ Viết D là Việt kiều Mỹ gửi về nhờ mẹ mua và đứng tên giúp.

Thứ hai, trình tự thủ tục giải quyết việc công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và mua bán nhà ở nêu trên giữa bà Trịnh Thị D2 và bà Hồ Thị T2 là hoàn toàn đúng quy định của pháp luật về công chứng.

Thứ ba, theo quy định tại khoản 1 Điều 212 Bộ Luật Dân sự 2015 thì tài sản của các thành viên hộ gia đình cùng sống chung phải là các tài sản do các thành viên cùng nhau đóng góp, cùng nhau tạo lập nên thì mới được coi là tài sản chung.

Thứ tư, theo quy định tại khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 thì “thành viên hộ gia đình sử dụng đất” phải là những người thỏa mãn đồng thời 3 điều kiện sau:

• - Điều kiện 1: Có mối quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình.
• - Điều kiện 2: Đang sống chung tại thời điểm được Nhà nước giao quyền sử dụng đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
• - Điều kiện 3: Có chung quyền sử dụng đất do:
• + Được Nhà nước giao đất, hoặc
• + Nhà nước cho thuê đất, hoặc
• + Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, hoặc
• + Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Từ những phân tích nêu trên và căn cứ tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ, đối

8

chiếu với quy định tại khoản 1 Điều 212 Bộ luật dân sự năm 2015, khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013, Phòng C3 tỉnh Đồng Nai khẳng định tài sản là quyền sử dụng đất và nhà ở theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BH 673185, vào sổ cấp Giấy chứng nhận số: CH4299/QSDĐ/897/QĐUB do UBND thị xã Đ cấp ngày 06/4/2012 cho hộ bà Trịnh Thị D2 hoàn toàn không liên quan đến ông Hồ Viết C và vợ là bà Trần Thị T cùng các con Hồ Thanh S, Hồ Thị Trúc Đ, Hồ Thế M2, Hồ Quốc D1. Vì vậy, Hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất và mua bán nhà ở giữa bà Trịnh Thị D2 và bà Hồ Thị T2 được công chứng ngày 28/12/2017 tại Phòng C4 tỉnh Bình Phước, số vào số: 10477, quyền số 01 TP/CC-SCC/HĐGD là hoàn toàn đúng pháp luật. Yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là không có cơ sở.

Phòng Công chứng số 2 tỉnh C3 đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ quy định tại khoản 1, 2 Điều 212, Điều 194, Điều 500, 501, 502, 503 Bộ luật dân sự năm 2015; khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 tuyên xử bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bà Hô Thị T5 - ông Phan M1 trình bày:

Bà Hồ Thị T2 là con ruột của bà Trịnh Thị D2, hiện nay bà Trịnh Thị D2 đã chết.

Bà Trịnh Thị D2 sinh tất cả được 05 người con nhưng một người con đã chết, hiện chỉ còn bốn người con gồm: Ông Hồ Viết D, ông Hồ Viết D3, ông Hồ Viết C và bà Hồ Thị T2.

Phần đất có diện tích 81,2m2 thuộc thửa đất số 228, tờ bản đồ số 35 tọa lạc tại phường T, thị xã Đ, tỉnh Bình Phước (nay là UBND phường B, tỉnh Đồng Nai) cùng căn nhà cấp III trên đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số sổ BH 673185, số vào sổ cấp GCN: CH4299/QSDĐ/897/QĐUB do UBND thị xã Đ cấp cho hộ Trịnh Thị D2 ngày 06/4/2012 là của bà Hồ Thị T2. Do ông D có quốc tịch Hoa Kỳ và đang sinh sống tại Hoa Kỳ nên đã đưa tiền và nhờ bà D2 mua của bà Huỳnh Thị K vào ngày 30/3/1993 và ông D nhờ bà D2 đứng tên sổ đất, khi mua đất của bà K, trên đất có căn nhà gỗ.

Đây là tài sản của ông D nhờ bà D2 đứng tên, để đề phòng anh em trong gia đình tranh chấp nên ngày 30/6/2006 bà D2 đã lập bản di chúc viết giấy tay có nội dung sau khi bà D2 qua đời tài sản trên sẽ thừa kế lại cho ông D cùng vợ ông D là bà Hồ Thị T4 và hai người con của ông D là cháu Hồ Viết H1 và Hồ Viết H2. Bản di chúc trên có chữ ký của ông Hồ Viết D3, ông Hồ Viết C và bà Hồ Thị T2.

Để đảm bảo đúng quy định của pháp luật, ngày 05/7/2006 bà D2 đã đến Phòng C4 tỉnh Bình Phước lập lại bản di chúc và được Phòng C4 tỉnh Bình

9

Phước công chứng ngày 05/7/2006 theo số công chứng 32, Quyển số 01/TP/CC-SCC/HĐGD.

Do căn nhà làm bằng gỗ xuống cấp nên đến năm 2005 ông D đã gửi tiền về nhờ bà D2 và bà T2 xây căn nhà một trệt, hai tấm đúc để bà D2 ở và vợ chồng ông D có chỗ ở khi về Việt Nam.

Do kinh tế khó khăn nên năm 2017 ông D đã kêu bán nhà và đất trên. Vì muốn bà D2 tiếp tục sinh sống trên căn nhà trên nên bà T2 đã mua lại căn nhà trên của ông D với giá 5.200.000.000 đồng (Năm tỷ hai trăm triệu đồng).

Ngày 28/12/2017 ông D đã nhờ bà D2 đến Phòng C4 tỉnh Bình Phước ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và mua bán quyền sở hữu nhà ở giữa bà D2 với bà T2 và được Phòng C4 tỉnh Bình Phước công chứng ngày 28 tháng 12 năm 2017 có số công chứng 10477, Quyển số 01TP/CC - SCC/HĐGD. Sau khi công chứng xong, bà Hồ Thị T2 đã chuyển đủ cho ông D số tiền 5.200.000.000 đồng (Năm tỷ hai trăm triệu đồng).

Vì đây là tài sản riêng của ông D, ông D nhờ bà D2 đứng tên và sau này ông D cũng nhờ bà D2 ký sang nhượng lại cho bà T2 là đúng quy định của pháp luật. Phần đất và nhà ông D nhờ bà D2 đứng tên và chuyển nhượng cho bà T2 không liên quan gì đến vợ chồng ông Hồ Viết C, bà Trần Thị T và cũng không phải là tài sản của vợ chồng ông Hồ Viết C, bà Trần Thị T. Việc ông Hồ Viết C và bà Trần Thị T yêu cầu Tòa án giải quyết tuyên bố văn bản công chứng là Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và mua bán quyền sở hữu nhà ở giữa hộ bà Trịnh Thị D2 với bà Hồ Thị T2 được Phòng C4 tỉnh Bình Phước công chứng ngày 28 tháng 12 năm 2017 có số công chứng 10477, Quyển số 01TP/CC - SCC/HĐGD vô hiệu và tuyên hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có số sổ CK773851, số vào sổ cấp GCN: CS07369 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp cho bà Hồ Thị T2 ngày 18 tháng 4 năm 2018 là không có căn cứ. Bà T2 yêu cầu Tòa án bác đơn khởi kiện của ông Hồ Viết C, bà Trần Thị T.

Bà Hồ Thị T2 thống nhất như lời trình bày của ông Phan M1. Bà T2 không bổ sung gì thêm.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho ông Hồ Viết D - Ông Vũ Ngọc T3 trình bày:

Vợ chồng ông Hồ Viết D định cư tại Hoa Kỳ, còn mẹ ông D là bà Trịnh Thị D2 và các em Hồ Viết D3, Hồ Viết C, Hồ Thị T2 sinh sống ở tỉnh Sông Bé. Vì cuộc sống của bà D2 (đầu những năm 1990) rất khó khăn, chỗ ở không đảm bảo nên năm 1993, ông D có gửi tiền về cho bà D2, nhờ bà D2 mua giúp ông D quyền sử dụng đất của bà Huỳnh Thị K (trên đất có căn nhà gỗ) với giá 20.000.000 đồng (Hai mươi triệu đồng). Do ông D là Việt kiều (người Việt Nam định cư ở Hoa

10

Kỳ) nên lúc đó không được đứng tên. Vì vậy, ông D nhờ bà D2 đứng tên giúp và cũng là nơi tôi giúp bà D2 có chỗ ở ổn định.

Sau đó, bà D2 có xin chính quyền địa phương cho vợ chồng và con cái em tôi là ông Hồ Viết C, bà Trần Thị T được ở cùng. Gia đình vợ chồng, con cái ông Hồ Viết C không có đóng góp gì vào việc mua quyền sử dụng đất và căn nhà gỗ này cả. Toàn bộ tiền mua quyền sử dụng đất và căn nhà gỗ là của ông D, ông D nhờ bà D2 mua giúp và để cho bà D2 có chỗ ở.

Năm 2006, bà D2 sợ sau này chết thì anh em ruột sẽ tranh chấp tài sản này của ông D nên bà D2 đã họp gia đình vào ngày 30/6/2006 và lập di chúc, khi bà D2 qua đời thì tài sản là nhà, đất ở địa chỉ đường số B, phường T, thị xã Đ, tỉnh Bình Phước (tức căn nhà và quyền sử dụng đất nêu trên thuộc về con trai là Hồ Viết D và vợ là Hồ Thị T4 và hai cháu là Hồ Viết H1, Hồ Viết H2. Di chúc có sự chứng kiến và ký tên của ông Hồ Viết D3, ông Hồ Viết C, bà Hồ Thị T2.

Sau đó, bà D2 có đến Phòng C4 tỉnh Bình Phước để lập di chúc ghi lại nội dung này. Cụ thể: “để lại tài sản cho: Hồ Viết D (con), Hồ Thị T4 (con dâu), Hồ Viết H1 (cháu nội), Hồ Viết H2 (cháu nội)”. Di chúc này được Phòng C4 tỉnh Bình Phước chứng nhận ngày 05/7/2006, số công chứng: 32 Quyển số 01/TP/CC-SCC/HĐGD.

Đến năm 2011, căn nhà gỗ bị hư hỏng, vì vậy ông D có gửi tiền về để nhờ bà D2 đứng ra giúp ông D xây dựng một căn nhà một trệt, hai tầng đổ bê tông, trước là để bà D2 có chỗ ở và sau là mỗi khi về Việt Nam ông D sẽ có chỗ ở không phải ở nhờ hay thuê mướn chỗ ở vì ông D mong muốn khi lớn tuổi sẽ về Việt Nam ở.

Tuy nhiên, đến năm 2017, do hoàn cảnh gia đình gặp nhiều khó khăn, gánh chịu nhiều khoản nợ phải thanh toán nên ông D nhờ bà D2 đứng ra bán căn nhà và quyền sử dụng đất nêu trên. Em ông D là bà Hồ Thị T2 muốn mua lại vì mong muốn bà D2 tiếp tục được ở lại căn nhà trên nếu bà Thu M3, còn nếu bán cho người khác, bà D2 sẽ gặp khó khăn về chỗ ở. Thấy bà T2 nói hợp tình, có đạo hiếu nên ông D bằng lòng bán cho bà T2 với giá thực tế là 5.200.000.000 đồng (Năm tỷ hai trăm triệu đồng). Bà T2 đã chuyển toàn bộ tiền cho ông D thông việc chuyển tiền qua tài khoản người ở dưới S, sau đó người thân của người này bên Hoa Kỳ chuyển tiền cho ông D sau khi em T2 đưa tiền cho người ở S. Việc mua nhà và quyền sử dụng đất được lập thành Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và mua bán quyền sở hữu nhà ở được bà D2 và bà T2 ký và công chứng tại Phòng C4 tỉnh Bình Phước, số công chứng: 10477 quyển số 01TP/CC-SCC/HĐGD ngày 28/12/2017.

Sau khi bà T2 thanh toán tiền mua bán thì ông D bàn giao lại cho bà T2 toàn bộ các giấy tờ gốc liên quan đến việc chứng minh tài sản là căn nhà và quyền sử

11

dụng đất là có nguồn gốc là tiền của ông D gửi về nhờ bà D2 mua của bà Huỳnh Thị K (Giấy di chúc viết tay của bà D2 ngày 30/6/2006, Di chúc lập tại Phòng C4 tỉnh Bình Phước, giấy chứng chứng nhận quyền sử dụng đất). Vợ chồng ông C và các con của ông C không liên quan gì đến nhà và quyền sử dụng đất nêu trên.

Hoàn cảnh kinh tế nước Việt Nam nói chung vào thời điểm năm 1993 rất là khó khăn. Hoàn cảnh kinh tế gia đình ông C cũng vậy thì lấy đâu ra số tiền lớn như vậy để mua nhà và đất nêu trên. Chỉ có vợ chồng ông D chắt chiu những đồng tiền lao động tại Hoa Kỳ gửi về nhờ bà D2 đứng tên mua nhà và đất để bà D2 có chỗ ở cho đàng hoàng, hy vọng báo đáp công ơn sinh thành và cũng để khi ông D về Việt Nam thì có chỗ ở.

Cũng chính vì vậy, bà D2 lo sợ các em ông D tranh chấp tài sản là nhà đất nêu trên với ông D nên bà D2 đã viết di chúc để lại nhà và quyền sử dụng đất cho vợ chồng con cái ông D, sau đó, để đảm bảo bằng chứng đúng theo pháp luật, bà D2 đã ra Phòng Công chứng để lập Di chúc để lại tài sản này cho vợ chồng con cái ông D.

Thử hỏi, ông D định cư ở Hoa Kỳ xa xôi thì lý do gì bà D2 không lập di chúc để lại cho những người con đang ở Việt Nam mà lại lập di chúc để lại nhà và quyền sử dụng đất cho vợ chồng con cái ông D. Chỉ có một lý do duy nhất đó là tiền mua nhà và quyền sử dụng đất nêu trên là của ông D, bà D2 giúp ông D đứng tên nhà và quyền sử dụng đất nên bà D2 quyết định khi qua đời thì nhà, đất này thuộc về ông D, điều này cũng là dễ hiểu.

Cũng chính vì vậy, khi ông D lâm vào hoàn cảnh khó khăn thì bà D2 đã giúp ông D bán nhà và quyền sử dụng đất cho bà T2 và bà T2 đã chuyển toàn bộ tiền mua nhà và quyền sử dụng đất như ông D đã trình bày trên. Sau khi bán nhà, anh em ông D có họp lại để ông D thông báo việc đã bán nhà cho bà T2 thì chính ông C phát biểu yêu cầu ông D phải cho lại bà D2 một khoản tiền để trả công bà D2 những năm tháng ở trông nhà. Vậy nếu không phải là nhà đất của ông D, ông D nhờ bà D2 đứng tên giúp thì tại sao ông C lại đòi trả công cho bà D2.

Việc vợ chồng ông C, bà T khởi kiện yêu cầu tuyên bố vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và căn nhà nêu trên là một yêu cầu trái luật vì tài sản này không liên quan và cũng không có sự đóng góp gì của vợ chồng ông C, bà T.

Hành động này của vợ chồng ông C, bà T là trái đạo đức xã hội, giành giật những thứ không thuộc về mình mà mình biết rõ là như thế, làm cho gia đình anh em ruột thịt mất đoàn kết, khiến cho ông D rất đau lòng.

Những năm tháng đó, vợ chồng ông C, bà T nuôi con còn khó khăn thì lấy tiền đâu ra mà mua nhà. Thử hỏi, nếu ông D không nhờ bà D2 mua nhà và quyền sử dụng đất thì lấy chỗ đâu mà vợ chồng con cái ông C có chỗ ở nhờ. Giờ đây,

12

bà D2 qua đời còn chưa yên nghỉ, thì vợ chồng ông C cho rằng mình ở cùng hộ khẩu thì tài sản là nhà và quyền sử dụng đất nêu trên là có phần của ông C là hết sức vô lý.

Ngay “Giấy sang nhà” viết tay giữa bà D2 và bà Huỳnh Thị K cũng ghi rõ người mua là cá nhân bà D2.

Ngoài ra, đơn xin chuyển hộ khẩu từ ấp T, xã Đ, huyện Đ về ấp T, xã Đ, huyện Đ, bà D2 cũng trình bày rõ “nay tôi có mua một căn nhà ở khu vực chợ thuộc đội G, ấp T, xã Đ, Đ” nên xin chuyển gia đình tới ở. Như vậy, bà D2 luôn khẳng định nhà và quyền sử dụng đất là của bà D2 mua. Thời điểm đó, bà D2 đã 61 tuổi, không có thu nhập thì lấy đâu ra số tiền lớn mua nhà nếu như ông D không gửi tiền về nhờ bà D2 mua giúp ông D.

Từ những trình bày và phân tích như trên, ông D đề nghị Tòa án bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Hồ Viết C, bà Trần Thị T.

Vắng mặt tại phiên tòa nhưng trong các bản tự khai đã nộp cho Tòa án, ông Hồ Thanh S, bà Hồ Thị Trúc Đ, ông Hồ Quốc D1 và ông Hồ Thế M2 trình bày:

Đất và toàn bộ tài sản gắn liền với đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BH673185; số vào sổ cấp giấy CN: CH4299/QSDĐ/897/QĐUB do UBND thị xã Đ cấp ngày 06/4/2012 cho hộ bà Trịnh Thị D2 là tài sản chung của bà Trịnh Thị D2 với ông Hồ Viết C, bà Trần Thị T, đây là tài sản do bà D2, ông C và bà T tạo lập, thời điểm này ông S, bà Đ, ông D1 và ông M2 còn nhỏ nên không có đóng góp gì.

Vắng mặt tại phiên tòa nhưng trong các bản tự khai đã nộp cho Tòa án, ông Hồ Viết D3 và bà Trịnh Thị Đ1 trình bày:

Về nguồn gốc phần đất có diện tích 81,2m2 thuộc thửa đất số 228, tờ bản đồ số 35 tọa lạc tại phường T, thị xã Đ, tỉnh Bình Phước cùng căn nhà cấp III trên đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số sổ BH 673185, số vào sổ cấp GCN: CH4299/QSDĐ/897/QĐUB do UBND thị xã Đ cấp cho hộ Trịnh Thị D2 ngày 06/4/2012, ông Đ2 và bà Đ1 hoàn toàn không biết.

Nay ông Hồ Viết C và bà Trần Thị T yêu cầu Tòa án giải quyết tuyên bố văn bản công chứng là Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và mua bán quyền sở hữu nhà ở giữa hộ bà Trịnh Thị D2 với bà Hồ Thị T2 được Phòng C4 tỉnh Bình Phước công chứng ngày 28 tháng 12 năm 2017 có số công chứng 10477, Quyển số 01TP/CC - SCC/HĐGD vô hiệu. Ông Đ2 và bà Đ1 không có ý kiến gì. Ông Đ2 và bà Đ1 yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

Vắng mặt tại phiên tòa nhưng trong các bản tự khai đã nộp cho Tòa án, ông Châu C1 trình bày:

Phần nhà đất mà bà Trịnh Thị D2 mua của bà Huỳnh Thị K ngày 30/3/1993 có nguồn gốc trước đây là của ông Châu C1. Ông C1 bán cho ông Đ3 - Phó Phòng lao động thương binh huyện Đ, ông Đ3 bán lại cho bà Huỳnh Thị K và sau này bà K bán lại cho bà Trịnh Thị D2. Vì ông C1 biết nguồn gốc nhà đất và việc

13

mua bán nhà đất giữa bà K với bà D2 nên ngày 12/02/2004, lúc này ông C1 làm trưởng khu phố X nên có xác nhận lại sự việc trên.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 31/2025/DS-ST ngày 29/8/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 9 - Đồng Nai đã quyết định:

Bác yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Hồ Viết C và bà Trần Thị T về việc yêu cầu Tòa án giải quyết tuyên bố văn bản công chứng là Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và mua bán quyền sở hữu nhà ở giữa hộ bà Trịnh Thị D2 với bà Hồ Thị T2 được Phòng C4 tỉnh Bình Phước công chứng ngày 28 tháng 12 năm 2017 có số công chứng 10477, Quyển số 01TP/CC - SCC/HĐGD vô hiệu và tuyên hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có số sổ CK773851, số vào sổ cấp GCN: CS07369 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp cho bà Hồ Thị T2 ngày 18 tháng 4 năm 2018.

Ngoài ra, Bản án sơ thẩm còn quyết định về án phí, nghĩa vụ thi hành án và quyền kháng cáo của các đương sự theo luật định.

Ngày 09/9/2025, nguyên đơn ông Hồ Viết C và bà Trần Thị T nộp đơn kháng cáo đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 31/2025/DS-ST ngày 29/82025 của Tòa án nhân dân khu vực 9 - Đồng Nai theo hướng chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai đã có Quyết định số 03/QĐ-VKS-DS ngày 12/9/2025 kháng nghị phúc thẩm đối với Bản án dân sự sơ thẩm số 31/2025/DS-ST ngày 29/82025 của Tòa án nhân dân khu vực 9 - Đồng Nai.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

• - Nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, giữ nguyên yêu cầu kháng cáo về việc yêu cầu Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai giải quyết như sau:

Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn: Tuyên bố văn bản công chứng là Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và mua bán quyền sở hữu nhà ở giữa hộ bà Trịnh Thị D2 với bà Hồ Thị T2 được Phòng C4 tỉnh Bình Phước công chứng ngày 28 tháng 12 năm 2017 có số công chứng 10477, Quyển số 01TP/CC - SCC/HĐGD vô hiệu và tuyên hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có số sổ CK773851, số vào sổ cấp GCN: CS07369 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp cho bà Hồ Thị T2 ngày 18 tháng 4 năm 2018 là vô hiệu và trả lại hiện trạng ban đầu đứng tên cho hộ bà Trịnh Thị D2.

Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân khu vực 9 - tỉnh Đồng Nai;

• - Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai phát biểu:

14

Về việc tuân theo pháp luật: Kể từ khi thụ lý vụ án đến thời điểm xét xử phúc thẩm, Thẩm phán và Hội đồng xét xử đã tuân thủ đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Những người tham gia tố tụng chấp hành đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Về nội dung:

Với những chứng cứ đã được thẩm tra tại phiên tòa đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 3 Điều 308, Điều 310 Bộ luật tố tụng dân sự hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 31/2025/DS-ST ngày 29/82025 của Tòa án nhân dân khu vực 9 - Đồng Nai và giao về tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại theo quy định của pháp luật.

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ được thẩm tra tại phiên tòa; căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Về thủ tục kháng cáo, kháng nghị: Đơn kháng cáo của nguyên đơn ông Hồ Viết C và bà Trần Thị T và kháng nghị làm trong thời hạn luật định, hình thức và nội dung phù hợp các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 nên cần xem xét giải quyết theo trình tự phúc thẩm.

[2] Xét kháng cáo của ông Hồ Viết C và bà Trần Thị T, kháng nghị Hội đồng xét xử thấy rằng:

[2.1] Về xác định tư cách đương sự tham giá tố tụng theo Điều 68 BLTTDS: Tòa án thụ lý vụ án lần đầu có số thụ lý 145/TB-TLVA ngày 18/8/2020, khi bà Trịnh Thị D2 còn sống và bà D2 được xác định tư cách là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan trong vụ án. Trong quá trình thụ lý, đương sự có yêu cầu chuyển hồ sơ vụ án đến Tòa án nhân dân tỉnh để giải quyết theo thẩm quyền, tuy nhiên Tòa án nhân dân tỉnh Bình Phước (nay là Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai) đã chuyển lại hồ sơ vụ án để Tòa án nhân dân thành phố Đồng Xoài thụ lý lại và giải quyết. Đến ngày 26/10/2021, Tòa án nhân dân thành phố Đồng Xoài thụ lý lại vụ án số 146A/TB-TLVA ngày 26/10/2021. Tuy nhiên, khi thụ lý lại cụ Trịnh Thị D2 đã chết ngày 12/3/2021 theo giấy chứng cứ số 09 (BL 178) nhưng Tòa án cấp sơ thẩm vẫn xác định cụ D2 là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan trong vụ án, trong suốt quá trình giải quyết vụ án cho đến khi có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa không xác định những người thừa kế quyền, nghĩa vụ tố tụng của cụ D2 là vi phạm Điều 74 BLTTDS. Đến ngày 04/8/2025, Tòa án cấp sơ thẩm mới có Thông báo số 05/2025/TB-TA về việc thông báo mở phiên tòa thì mới xác định những người thừa kế quyền và nghĩa vụ tố tụng. Việc Tòa án không xác định những người thừa kế nghĩa vụ tố tụng của cụ D2 dẫn đến không đảm bảo quyền tham gia tố tụng của những người thừa kế của cụ D2 khi tham gia tố

15

tụng trong vụ án này như ông D3 được xác định tham gia với tư cách là người làm chứng, mất quyền tham gia các giai đoạn tố tụng, quyền yêu cầu độc lập, quyền tham gia phiên họp tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải. Ngoài ra, Trong quá trình giải quyết vụ án QSDĐ đang được người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Hồ Thị T2 thế chấp vay vốn tại Ngân hàng nhưng Tòa án cấp sơ thẩm không đưa ngân hàng tham gia tố tụng.

[2.2] Thu thập chứng cứ chưa đầy đủ: Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu hủy giấy chứng nhận QSDĐ nhưng Tòa án cấp sơ thẩm không hỏi ý kiến của Ủy ban nhân dân, cơ quan quản lý nhà nước về đất đai về việc hủy giấy chứng nhận QSDĐ trong vụ án này.

Giấy chứng nhận QSDĐ lần đầu cấp cho hộ bà Trịnh Thị D2 số T358017, số vào sổ cấp GCN 00793/QSDĐ/1387/QĐUB do Ủy ban nhân dân thị xã Đ cấp ngày 20/5/2004, Tại công văn 651/VPĐKĐĐ-CSDL< ngày 07/8/2020 trả lời rằng hiện dữ liệu về hồ sơ lưu trữ của Văn phòng đăng ký đất đai không lưu giữ nhưng giấy chứng nhận này do Ủy ban nhân dân thị xã Đ (sau này là thành phố Đ) cấp nên Tòa án phải tiến hành hỏi UBND để thu thập hồ sơ này tuy nhiên Tòa án cấp sơ thẩm không tiến hành thu thập hồ sơ cấp giấy năm 2004.

Trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm xác định quan hệ tranh chấp yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng là hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu nhưng Tòa án không tiến hành thẩm định, định giá tài sản đối với QSDĐ và nhà ở gắn liền với đất, không hỏi các đương sự về việc có yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu hay không là vi phạm nghiêm trọng về việc thu thập chứng cứ.

[2.3] Về nguồn gốc của QSDĐ ở và nhà ở trên đất: Căn cứ “Giấy sang nhà” ngày 30/3/1993 (BL 132) có xác nhận của Trưởng khu phố X, phường T là ông Châu C1 vào thời điểm 12/02/2004, bên sang nhượng căn nhà là bà Huỳnh Thị K, 56 tuổi, bên nhận sang nhượng là bà Trịnh Thị D2 với giá chuyển nhượng là 20.000.000 đồng, tại thời điểm sang nhượng thì nhà và đất chưa có giấy chứng nhận QSDĐ. Về nguồn gốc căn nhà và người sang nhượng các bên đương sự đều thống nhất theo giấy sang nhượng này vì vậy đây là chứng cứ không phải chứng minh theo quy định tại Điều 92 BLTTDS.

Hộ gia đình của cụ D2 tại thời điểm cụ D2 sang nhượng nhà: Căn cứ vào “Đơn xin chuyển hộ khẩu” (BL 26) do cụ D2 viết ngày 13/11/1994 thể gia đình gồm có 07 nhân khẩu:

1. Trịnh Thị D2. Mẹ, 61 tuổi chủ hộ;
2. Hồ Viết C. Con, 1958;
3. Trần Thị T. Dâu, 1965;
4. Hồ Thế M2. Cháu, 1983;
5. Hồ Thanh S. Cháu, 1986;

16

6. Hồ Thị Trúc Đ. Cháu, 1990;
7. Hồ Quốc D1. Cháu, 1994”.

Sổ hộ khẩu gia đình 1321 ngày 09/3/2004 (đổi sổ) do cụ Trịnh Thị D2 làm chủ hộ cũng bao gồm những thành viên như trên (BL 10). Giấy chứng nhận QSDĐ của hộ cụ D2 cấp 20/5/2004, thời điểm này Luật đất đai năm 1993 có hiệu lực. Căn cứ quy định tại Điều 11, Điều 20, Điều 22 Luật đất đai năm 1993 thì “QSDĐ hợp pháp của hộ gia đình cũng là tài sản chung của hộ”.

Sau khi xây dựng nhà, năm 2012 hộ bà Trịnh Thị D2 tiến hành cấp đổi lại giấy chứng nhận QSĐ do đăng ký biến động bổ sung quyền sở hữu nhà, giấy chứng nhận Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BH 673185 do UBND thị xã Đ cấp cho hộ bà Trịnh Thị D2, số vào sổ GCN: CH 4299/QSDĐ/897/QĐUB ngày 06/4/2012. Thời điểm này, Luật đất đai năm 2003 đang có hiệu lực thi hành, hộ khẩu gia đình cụ D2 vẫn không thay đổi số thành viên hộ gia đình, thời điểm này vợ chồng ông C và các con vẫn chưa tách khẩu khỏi hộ bà D2.

Về nội dung và việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở quyền sở hữu nhà ở giữa bà Trịnh Thị D2 và bà Hồ Thị T2: Giá trị nhà và QSDĐ khi chuyển nhượng theo hợp đồng có giá là 100.000.000 đồng nhưng bà T2 cho rằng giá chuyển nhượng thực tế là 5.200.000.000 đồng. Căn cứ vào giá trị QSDĐ và nhà tại cơ quan thuế xác định giá trị các bên kê khai trong hợp đồng chuyển nhượng không phù hợp với giá quy định của nhà nước, tại thông báo nộp thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân chuyển nhượng bất động sản của Chi cục thuế thị xã Đ ngày 15/01/2018 (BL 42) đã tính giá trị nhà là 519.675.000 đồng; Giá trị QSDĐ là 852.600.000 đồng. Tổng giá trị nhà và đất của QSDĐ chuyển nhượng theo quy định của nhà nước để tính thuế là 1.372.275.000 đồng, tương đương với 27.445.500 đồng tiền thuế thu nhập cá nhân phải nộp khi chuyển nhượng.

Về việc giao nhận, thanh toán tiền chuyển nhượng: Bà T2 cho rằng đã chuyển tiền cho ông D nhiều lần (qua các bảng giao tiền nhờ người quen gửi qua Mỹ cho ông D) do bà T2 cung cấp gồm các tài liệu được đánh dấu từ 1 - 7 (gồm Bl 135, 136, 137, 138, 139, 143, 141). Mặc dù lời trình bày của bà T2 và ông D đều thống nhất với nhau nhưng những tài liệu bà T2 không được ông C thừa nhận, Toà án cấp sơ thẩm cũng không tiến hành làm việc với những người có tên trên các tài liệu đó để làm rõ việc viết các biên nhận này là có thật hay không? Ngoài ra, căn nhà chuyển nhượng với giá là 5.200.000.000 đồng, bà T2 và ông D cho rằng thời điểm đó do ông D khó khăn nên mới chuyển nhượng căn nhà này cho bà T2 nhưng việc thanh toán tiền của bà T2 kéo dài từ tháng 3/2018 đến tháng 01/2020, thời gian thanh toán là quá lâu. Bà T2 cũng thừa nhận, tiền chuyển nhượng không trả trực tiếp cho cụ D2 mà chuyển cho ông D nhưng bà T2 không có chứng cứ chứng minh rằng việc chuyển tiền mua nhà và đất cho ông D

17

đã được sự đồng ý của cụ D2 vì căn cứ vào các chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, không có chứng cứ nào xác định việc cụ D2 đã nhận tiền từ bà T2, không có chứng cứ nào chứng minh rằng cụ D2 đồng ý cho bà T2 trả tiền trực tiếp cho ông D.

Trong quá trình giải quyết vụ án, bà T2 và ông D đều trình bày rằng tiền mua đất và xây nhà của QSDĐ này là do ông D gửi tiền từ Mỹ về cho bà D2, nhờ bà D2 đứng tên dùm. Tuy nhiên, cả bà T2 và ông D đều không cung cấp được tài liệu chứng cứ chứng minh cho việc gửi tiền để mua QSDĐ, xây nhà, không cung cấp được số tiền ông D gửi về bằng hình thức gì, ngày nào, cụ thể bao nhiêu. Lời trình bày của ông D, bà T2 không được phía ông C, bà T thừa nhận nên không đủ căn cứ để xác định QSDĐ và nhà ở là bà D2 đứng tên dùm cho ông D.

Ngoài ra, trong vụ án nguyên đơn chỉ yêu cầu huỷ văn bản công chứng là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu. tuyên huỷ giấy chứng nhận đã cấp cho bà T2 nhưng Tòa án cấp sơ thẩm lại nhận định về việc xác định QSDĐ và nhà ở này thuộc quyền sở hữu, sử dụng, định đoạt của ai, trong khi vụ án không có đương sự nào yêu cầu xác định phần sở hữu, phần quyền là vượt quá phạm vi yêu cầu khởi kiện của đương sự:

Giấy di chúc viết tay ngày 30/6/2006 (BL 132) và Bản di chúc ngày 05/7/2006 tại Phòng C4 thể hiện + Giấy di chúc viết tay ngày 30/6/2006 (BL 32) do cụ D2 lập có nội dung: “Sau khi tôi qua đời tài sản đất và nhà ở địa chỉ trên thuộc về con trai tôi là Hồ Viết D và vợ tên là Hồ Thị T4 và hai cháu trai là Hồ Viết H1 và Hồ Viết H2”, có chữ ký của ông Hồ Viết D3, Hồ Viết C, Hồ Thị T2 nhưng không có tên cụ D2 ký, giấy di chúc này theo biên bản đối chất ngày 19/10/2022 (BL 267) thể hiện ông Hồ Viết D là người viết di chúc, ông C cho rằng ông không biết về giấy di chúc này, cũng không ký vào giấy di chúc này, chữ ký trong giấy di chúc không phải của ông C.

Bản di chúc lập ngày 05/7/2006 tại Phòng C4 tỉnh Bình Phước được đánh máy, nội dung “Toàn bộ tài sản trên đất và QSDĐ của tôi để lại cho những người sau: Hồ Viết D (con), Hồ Thị T4 (con dâu), Hồ Viết H1 (cháu nội), Hồ Viết H2 (cháu nội). Việc giữ và công bố di chúc giao cho Hồ Viết D. Bản di chúc được bà D2 ký tên và lăn tay điểm chỉ, được công chứng viên công chứng về sự tự nguyện, đầy đủ năng lực hành vi dân sự tại thời điểm công chứng...di chúc được lập thành 03 bản chính số công chứng 32 quyển số: 01/TP/CC-SCC/HĐGD.

Giấy sang nhà (BL 131) thể hiện cụ D2 một mình đi mua nhà của bà Huỳnh Thị K.

Để xác định rằng nhà và đất là do cụ D2 đứng tên dùm cho ông Hồ Viết D nên việc cụ D2 một mình đứng tên chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Hợp đồng công chứng số: 10477, quyển số 01TP/CC-SCC/HĐGD ngày 28/12/2017

18

tại Phòng C4 Bình Phước cho bà Hồ Thị T2 là đúng quy định là chưa khách quan chưa giải quyết đúng bản chất của quan hệ tranh chấp và yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn trong vụ án này.

Như đã phân tích trên, nguyên đơn khởi kiện Phòng C4 tỉnh Bình Phước về trình tự, thủ tục công chứng văn bản công chứng vi phạm quy định của pháp luật. Các đương sự không yêu cầu Tòa án xác định phần sở hữu, chia tài sản chung của hộ gia đình, ai là người sở hữu tài sản này hợp pháp. Các đương sự không yêu cầu xem xét tính hợp pháp của di chúc trong vụ án này, thời điểm cụ D2 chuyển nhượng QSDĐ ở và quyền sở hữu nhà ở giữa bà Trịnh Thị D2 và bà Hồ Thị T2, công chứng số 10477, quyển số 01TP/CC-SCC/HĐGD ngày 28/12/2017 tại Phòng C4 tỉnh Bình Phước đối với Thửa đất số 228, tờ bản đồ số 35, có diện tích 81,2m2, tọa lạc tại phường T, thành phố Đ, tỉnh Bình Phước, có số giấy chứng nhận BH673185, số vào sổ GCN CH42998QSDĐ/897/QĐUB do UBND thị xã Đ cấp ngày 06/4/2012 cấp cho hộ bà Trịnh Thị D2 thì cụ Trịnh Thị D2 vẫn còn sống, do đó di chúc này chưa có hiệu lực. Vì vậy, việc cụ D2 chuyển nhượng QSDĐ này cho bà T2 trong khi có di chúc này không đồng nghĩa với việc chứng minh rằng QSDĐ này là của cá nhân cụ D2.

Tại thời điểm chuyển nhượng QSDĐ này, cũng không có Bản án, Quyết định của Tòa án xác định tài sản chung, tài sản riêng của thành viên trong hộ gia đình hoặc có thỏa thuận phân chia bằng văn bản, có công chứng chứng thực về tài sản này là của một mình cụ D2.

Ngoài ra, Nguyên đơn cung cấp vi bằng số 195/2020/VB-TPLBP ngày 04/8/2020, lập do cụ Trịnh Thị D2 yêu cầu, nội dung thể hiện “Việc tôi chuyển nhượng cho bà Hồ Thị T2 quyền sử dụng đất theo Hợp đồng công chứng số: 10477, quyển số 01TP/CC-SCC/HĐGD ngày 28/12/2017 tại Phòng C4 Bình Phước là do bà Hồ Thị T2 có nhờ tôi thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng để vay tiền hộ nhưng do tôi lớn tuổi nên không thể vay ngân hàng nên bà T2 nói với tôi lăn tay vào Hợp đồng chuyển nhượng để bà T2 đứng ra đi vay tại ngân hàng chứ tôi không biết gì. Sau tuy nhiên đây là tài sản chung của hộ gia đình nên một mình tôi không có quyền quyết định. đó, bà Hồ Thị T2 chở tôi đi lăn tay vào Hợp đồng thì tôi lăn tay, tôi không có đọc nội dung,

Tôi khẳng định quyền sử dụng diện tích 81,2m, thửa đất số 228, tờ bản đồ số 35, địa chỉ phường T, thị xã Đ (nay là thành phố Đ), tỉnh Bình Phước và tải sản gắn liền trên thửa đất này là nhà ở dạng cấp 4 là tài sản chung của hộ gia đình tôi gồm tôi Trịnh Thị D2, ông Hồ Viết C, bà Trần Thị T, ông Hồ Thế M2, ông Hồ Thanh S, bà Hồ Thị Trúc Đ, ông Hồ Quốc D1 nhận chuyển nhượng từ năm 1994 và sử dụng ổn định từ đó cho đến nay, không có tranh chấp gì với ai”.

Đây được xem là nguồn chứng cứ, thể hiện ý chí của cụ D2 và có nội dung thể hiện QSDĐ này là tài sản chung của hộ gia đình trong đó có ông C, bà T, việc cụ D2 ký hợp đồng chuyển nhượng cho bà T2 là để bà T2 đi vay ngân hàng. Tuy nhiên, Tòa án chưa tiến hành làm rõ, xác minh giá trị pháp lý của Vi bằng này để

19

xem xét vi bằng lập có đúng quy định của Điều 39 Nghị định số 08/2020/NĐ-CP ngày 08/01/2020 nên chưa xem xét, đánh giá đối với nguồn chứng cứ này là thiếu sót.

Từ những lập luận trên, xét thấy Toà án cấp sơ thẩm đã vi phạm phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng và đánh giá chứng cứ mà cấp phúc thẩm không thể khắc phục được nên cần huỷ bản án sơ thẩm để giải quyết lại theo thủ tục chung. Do đó, kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân khu vực 9 - tỉnh Đồng Nai được chấp nhận. Kháng cáo của ông Hồ Viết C và bà Trần Thị T về việc sửa bản án sơ thẩm không có căn cứ chấp nhận.

[3] Án phí dân sự phúc thẩm: Do kháng cáo của ông C, bà T không được chấp nhận nên phải chịu án phí theo quy định.

[4] Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai tại phiên tòa phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên được chấp nhận.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 3 Điều 308, Điều 310 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

Chấp nhận kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân khu vực 9 - tỉnh Đồng Nai; không chấp nhận kháng cáo của ông Hồ Viết C và bà Trần Thị T;

Áp dụng Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội, quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 31/2025/DS-ST ngày 29/8/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 9 - Đồng Nai và chuyển về Tòa cấp sơ thẩm xét xử lại theo quy định.
2. Về án phí dân sự sơ thẩm và các chi phí tố tụng khác: được giải quyết lại tại Toà án cấp sơ thẩm.
3. Án phí dân sự phúc thẩm: ông Hồ Viết C và bà Trần Thị T phải chịu, là 300.000 (ba trăm nghìn) đồng được trừ vào số tiền 300.000 (ba trăm nghìn) đồng tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu tiền số 0003750 ngày 16/10/2025 của Thi hành án dân sự tỉnh Đồng Nai.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

20

Nơi nhận: - Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai; - Tòa án nhân dân Khu vực 9 - Đồng Nai; - VKSND khu vực 9 - Đồng Nai - Thi hành án dân sự tỉnh Đồng Nai; - Các đương sự; - Lưu: HSVA, Tổ HCTP, Tòa DS.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TOẠ PHIÊN TÒA Lê Hồng Hạnh

21

22