NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Nguyễn Đắc Cường;

Các thẩm phán: Ông Phan Trí Dũng;

Bà Huỳnh Thị Thanh Tuyền.

- Thư ký phiên toà: Ông Dương Văn Tùng - Thư ký Toà án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa: Bà Phạm Thị Mai - Kiểm sát viên.

Trong các ngày 06 và 13 tháng 01 năm 2026, tại trụ sở Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 931/2025/TLPT-DS ngày 06/10/2025 về việc “Tranh chấp quyền sử dụng đất (ranh đất)”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 87/2025/DS-ST ngày 23 tháng 6 năm 2025 của Tòa án nhân dân thành phố Bến Cát, tỉnh Bình Dương (nay là Tòa án nhân dân Khu vực 18), Thành phố Hồ Chí Minh bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 6641/2025/QĐ-PT ngày 10 tháng 11 năm 2025 và Quyết định hoãn phiên tòa phúc thẩm số 22443/2025/QĐ-PT ngày 09/12/2025, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Ông Hoàng Văn T, sinh năm 1981; địa chỉ: T khu phố B, phường T, thành phố T, tỉnh Bình Dương (nay là phường T), Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị Thùy L, sinh năm 1996 hoặc ông Trần Văn N, sinh năm 1992; cùng địa chỉ liên hệ: số D đường số I, Trung tâm hành chính D, khu phố N, phường D, thành phố D, tỉnh Bình Dương (nay là phường D), Thành phố Hồ Chí Minh (theo Giấy ủy quyền ngày 09/01/2024). Bà L vắng mặt, ông N có mặt tại phiên tòa.

2. Bị đơn: Ông Dương Quang Q, sinh năm 1992; địa chỉ: khu phố A, phường H, thành phố B, tỉnh Bình Dương (nay là phường H), Thành phố Hồ Chí Minh. Ông Q vắng mặt không có lý do.

2

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
   1. Bà Trần Thị Thu T1, sinh năm 1993; địa chỉ thường trú: khu phố B, phường H, thành phố B, tỉnh Bình Dương; địa chỉ liên hệ: khu phố A, phường H, thành phố B, tỉnh Bình Dương (nay là phường H), Thành phố Hồ Chí Minh; vắng mặt.
   2. Bà Huỳnh Thị Mỹ N1, sinh năm 1985, địa chỉ: T khu phố B, phường T, thành phố T, tỉnh Bình Dương (nay là T khu phố B, phường T), Thành phố Hồ Chí Minh; có đơn đề nghị giải quyết vắng mặt.
   3. Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á; địa chỉ: số D N, Phường E, Quận C (nay là phường N), Thành phố Hồ Chí Minh. Người đại diện hợp pháp: Bà Đỗ Ngọc Anh T2, sinh năm 2002; địa chỉ liên hệ: Lầu H, Tòa nhà A, số D C, Phường A, Quận C (nay là phường N), Thành phố Hồ Chí Minh (theo Giấy ủy quyền số 760/UQ-QLN.25 ngày 14/5/2025); có mặt.
   4. Bà Triệu Huệ K, sinh năm 1962; địa chỉ: số A H, Phường A, quận P (nay là phường P), Thành phố Hồ Chí Minh; vắng mặt.
4. Người kháng cáo: nguyên đơn ông Hoàng Văn T.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Theo Đơn khởi kiện ngày 31/12/2021, Đơn khởi kiện bổ sung ngày 09/2/2023 của nguyên đơn ông Hoàng Văn T (gọi tắt là ông T) và quá trình giải quyết vụ án, người đại diện hợp pháp của nguyên đơn trình bày:

Ông T nhận chuyển nhượng phần đất thuộc thửa đất số 734, tờ bản đồ số 5, tọa lạc tại phường H, thành phố B, tỉnh Bình Dương vào tháng 11 năm 2020. Đến ngày 10/12/2020, ông T được đăng ký biến động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi nhận chuyển nhượng, ông T trực tiếp đến xem đất có trụ mốc bằng bê tông 4 góc, ông T có đo đạc bằng thước dây kiểm tra diện tích đất đủ như giấy chứng nhận. Khi kiểm tra hiện trạng đất chuyển nhượng và giao đất chỉ có ông T và bà K, không có người sử dụng đất giáp ranh là ông Dương Quang Q (gọi tắt là ông Q). Khoảng tháng 02 năm 2021, ông T thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất thì được cán bộ chuyên môn cho biết đất của ông T bị người sử dụng đất liền kề là ông Q xây nhà lấn một phần. Sau đó, ông T thuê Công ty Đ để đo đạc kiểm tra thì thấy phần đất của ông T bị ông Q xây nhà lấn sang phần đất của ông T diện tích theo kết quả đo đạc thực tế là 30,4m². Ngoài ra, ông T biết ông Q là người xây dựng nhà lấn sang đất của ông T mà không phải là người sử dụng đất giáp ranh còn lại với ông T, vì ông T mua đất có 04 trụ mốc, nhưng khi ông Q xây nhà xong thì 02 trụ mốc giáp ranh giữa đất ông T với ông Q không còn nữa, trụ ranh giữa đất của ông T với chủ đất còn lại thì vẫn còn nên ông T biết ông Q xây nhà lấn sang đất của ông T. Việc làm thủ tục sang tên từ chủ đất cũ sang ông T thì không có đo đạc, kiểm tra diện tích thực tế mà chỉ trích lục bản đồ địa chính. Nay ông T khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc ông Q phải tháo dỡ nhà xây dựng trên phần đất lấn chiếm, trả lại ông Thành phần đất diện tích 30,4m².

3

* Bị đơn ông Dương Quang Q trình bày:

Ông Q là người sử dụng phần đất thuộc thửa đất số 735, tờ bản đồ số 5, tọa lạc tại phường H, thành phố B, tỉnh Bình Dương; đất này ông Q nhận chuyển nhượng vào tháng 8 năm 2017 đến ngày 01/9/2017, ông Q được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ CS09156. Khi nhận chuyển nhượng là đất trống, 04 góc đều có trụ bằng bê tông. Trước khi quyết định nhận chuyển nhượng, ông Q có trực tiếp đo kiểm tra chiều ngang phần đầu và phần đuôi đều là 5m, bên chuyển nhượng đất cho ông Q đi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Q, ông Q không có đi làm nên không biết cơ quan Nhà nước có đo đạc thực tế hay trích lục bản đồ địa chính. Khi ông Q chưa xây nhà thì ông T không có ý kiến hay có đơn tranh chấp quyền sử dụng đất với ông Q, nhưng khi ông Q xây nhà gần xong thì ông T nói ông Q xây dựng nhà lấn qua phần đất của ông T. Ông Q xác định lại là từ khi nhận chuyển nhượng cũng như trong thời gian quản lý, sử dụng thì đất ông Q đã có trụ mốc sẵn, ông Q xây nhà đúng theo cột mốc này; nay ông Q có ý kiến là ông Q không biết rõ mình có xây nhà lấn sang phần đất của ông T hay không, phần đất mà ông T tranh chấp thì ông Q đã xây dựng nhà nên ông Q không đồng ý tháo dỡ nhà để trả lại đất theo yêu cầu khởi kiện của ông T.

Đến khoảng năm 2024, ông Q không có mặt ở địa phương, đi đâu không rõ. Để bảo đảm quyền lợi, nghĩa vụ của các đương sự và giải quyết vụ án đúng pháp luật, căn cứ Điều 180 Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án nhân dân thành phố Bến Cát, tỉnh Bình Dương (nay là Tòa án nhân dân Khu vực 18) thông báo cho ông Q được biết và tiến hành liên hệ cơ quan đăng tin, thông báo trên các phương tiện thông tin đại chúng, cụ thể: B trong 03 số 130, 131, 132 ra các ngày 10, 11, 12/5/2025; Cơ quan thường trú Đài Tiếng nói Việt Nam tại Thành phố Hồ Chí Minh trong 03 ngày 08, 09, 10/5/2025 và Cổng thông tin điện tử của Toà án về nội dung yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông T; thời gian tham gia tố tụng tại Tòa án. Tuy nhiên, ông Q vẫn vắng mặt không có lý do. Ông Q không có văn bản trình bày ý kiến bổ sung hay thay đổi về yêu cầu khởi kiện của T và không cung cấp tài liệu, chứng cứ nào khác cho Tòa án.

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Huỳnh Thị Mỹ N1 trình bày:

Thống nhất với lời trình bày cũng như yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông T, không có yêu cầu độc lập, không có bất kỳ tài liệu, chứng cứ nào cung cấp cho Tòa án.

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Trần Thị Thu T1 trình bày:

Quá trình tham gia tố tụng trước đây, bà T1 trình bày bà T1 là vợ ông Q, thống nhất lời trình bày của bị đơn ông Q về nguồn gốc cũng như quá trình quản lý, sử dụng đối với thửa đất số 735 của vợ chồng bà T1. Do đó, trước yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông T, bà T1 không đồng ý và không có yêu cầu độc lập, không có bất kỳ tài liệu, chứng cứ nào cung cấp cho Tòa án.

Sau đó, bà T1 không có mặt ở địa phương, đi đâu không rõ. Tòa án đã tiến hành thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng về việc thụ lý, giải quyết

4

vụ án cho bà T1 theo quy định tại Điều 180 Bộ luật Tố tụng dân sự. Tuy nhiên, bà T1 không đến Tòa án tham gia tố tụng, không gửi văn bản trình bày ý kiến bổ sung hay thay đổi đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông T và cũng không có đơn yêu cầu độc lập.

* Người đại diện hợp pháp của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á là bà Đỗ Ngọc Anh T2 trình bày:

Giữa Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á với ông Dương Quang Q, bà Trần Thị Thu T1 có ký kết các Hợp đồng tín dụng số BID.CN.2274.071119 ngày 08/11/2019; BID.CN.2226.270820 ngày 10/9/2020 và BID.CN.1411.051121 ngày 05/11/2021. Ngoài ra, Ngân hàng còn cung cấp cho ông Dương Quang Q 02 thẻ tín dụng. Để đảm bảo cho các khoản vay nêu trên, ông Dương Quang Q và bà Trần Thị Thu T1 thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại thửa đất số 735, tờ bản đồ số 5, tọa lạc phường H, thành phố B, tỉnh Bình Dương theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CK422654, số vào sổ CS09156 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp ngày 01/9/2017 cho ông Dương Quang Q theo Hợp đồng thế chấp tài sản số BID.BĐCN.286.071119 ngày 08/11/2019 được công chứng tại Văn phòng C, tỉnh Bình Dương số công chứng 2664, quyển số 01 TP/CC-SCC/HĐGD; đăng ký giao dịch bảo đảm tại Chi nhánh Văn phòng Đ1 (nay là thành phố) Bến Cát ngày 11/11/2019 và Hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai số BID.BĐCN.308.270820 ngày 10/9/2020 được công chứng tại Văn phòng C, tỉnh Bình Dương số công chứng 5171, quyển số 09 TP/CC-SCC/HĐGD; đăng ký giao dịch bảo đảm tại Chi nhánh Văn phòng Đ1 (nay là thành phố) Bến Cát ngày 15/9/2020. Quá trình thực hiện hợp đồng tín dụng, ông Q và bà T1 đã vi phạm hợp đồng nên Ngân hàng đã nộp Đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân thành phố Bến Cát (nay là Tòa án nhân dân Khu vực 18) và được thụ lý vụ án số 358/2025/TLST-DS ngày 08/5/2025 về việc “Tranh chấp hợp đồng tín dụng”. Do đó, đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông T, Ngân hàng đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định pháp luật. Ngân hàng không có yêu cầu độc lập và không có ý kiến gì khác.

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Triệu Huệ K trình bày:

Trước đây, bà K nhận chuyển nhượng thửa đất số 734, tờ bản đồ số 05, toạ lạc tại phường H, thành phố B, tỉnh Bình Dương không có tiến hành đo đạc thực tế và được thực hiện trích lục bản đồ địa chính nên diện tích thực tế so với giấy chứng nhận quyền sử dụng có sự chênh lệch hay không thì bà K không rõ. Bà Triệu Huệ K được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CS12448 ngày 26/02/2020. Khoảng tháng 11 năm 2020, bà K chuyển nhượng lại cho ông Hoàng Văn T thửa đất nêu trên. Sau đó, ông T làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quản lý, sử dụng cho đến nay. Bà K quen biết ông T thông qua người môi giới, do thời gian đã lâu nên bà K không nhớ thông tin của người môi giới này. Bà K có nhớ thông tin người môi giới có quan hệ quen biết với ông T. Tại thời chuyển nhượng, bà K có phô tô số đất và liên hệ ông T và người môi giới xuống xem xét hiện trạng thửa đất, 04

5

góc có trụ bằng bê tông. Hai bên thỏa thuận giá cả và đưa đầy đủ giấy tờ pháp lý, ông T đồng ý nhận chuyển nhượng, nhưng không có tiến hành đo đạc lại. Ngoài ra, bà K có trách nhiệm hoàn tất giấy tờ pháp lý để ra Văn phòng Công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng. Ông T có trách nhiệm giao toàn bộ số tiền chuyển nhượng. Sau khi hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng, bà K đã giao toàn bộ giấy tờ hồ sơ liên quan thửa đất chuyển nhượng và ông T có trách nhiệm hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận cho ông T. Do đó, bà K không còn lưu giữ bất kỳ tài liệu, giấy tờ gì liên quan thửa đất nêu trên. Tại thời điểm ông Q làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thực hiện việc xây dựng nhà, bà K không biết và không có sự chứng kiến của bà K. Việc ông T sau khi nhận chuyển nhượng đất từ bà K cho rằng: ông Q xây dựng nhà lấn qua phần đất của bà K thì bà K không rõ. Vì bà K không phải dân địa phương, nhà xa nên rất ít xuống đất. Mục đích bà K nhận chuyển nhượng phần đất này cũng chỉ để chuyển nhượng lại cho người khác để kiếm lời. Tại thời điểm ông T xuống xem xét hiện trạng trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng, thì ông Q đang xây dựng nhà, chưa hoàn thiện nên bà K và ông T đều không phát hiện ông Q xây dựng nhà lấn qua phần đất của bà K hay không. Trước yêu cầu khởi kiện của ông T, bà K đề nghị giải quyết theo quy định pháp luật. Bà K không có yêu cầu độc lập, không có ý kiến gì khác.

* Tại phiên tòa sơ thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân đề nghị: căn cứ Điều 175 Bộ luật Dân sự, chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông T, buộc bị đơn ông Q và bà T1 có nghĩa vụ liên đới thanh toán trị giá phần đất lấn chiếm 30,4m² cho ông T theo kết quả định giá tài sản; không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông T về việc buộc bị đơn ông Q phải tháo dỡ nhà trả lại hiện trạng phần đất lấn chiếm diện tích 30,4m².

* Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 87/2025/DS-ST ngày 23-6-2025 của Tòa án nhân dân thành phố Bến Cát, tỉnh Bình Dương (nay là Tòa án nhân dân Khu vực 18), Thành phố Hồ Chí Minh đã căn cứ các Điều 26, 35, 39, 92, 144, 147, 157, 165, 227, 228, 266, 271 và 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự; các Điều 175, 357 và 468 Bộ luật Dân sự; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH 14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.

“1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Hoàng Văn T đối với bị đơn ông Dương Quang Q về việc “Tranh chấp quyền sử dụng đất (ranh đất)”.

Buộc ông Dương Quang Q và bà Trần Thị Thu T1 có nghĩa vụ liên đới thanh toán cho ông Hoàng Văn T trị giá 30,4m² đất (trong đó: có 10,7m² ODT và 19,7m² CLN) thuộc một phần thửa đất số 734, tờ bản đồ số 05, tọa lạc phường H, thành phố B, tỉnh Bình Dương tương ứng với số tiền 133.370.000 đồng.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, nếu người bị thi hành án chậm thi hành thì hàng tháng

6

người bị thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự.

Ông Dương Quang Q và bà Trần Thị Thu T1 được quản lý, sử dụng phần đất có diện tích 30,4m² và các tài sản gắn liền với đất, thuộc một phần thửa đất số 734, tờ bản đồ số 5, tọa lạc phường H, thành phố B, tỉnh Bình Dương (được ký hiệu là “I”).

Ông Hoàng Văn T và ông Dương Quang Q được quyền liên hệ với Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục đăng ký, kê khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất nêu trên theo quy định (Có sơ đồ bản vẽ kèm theo).

2. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc buộc ông Dương Quang Q tháo dỡ công trình xây dựng trên phần đất lấn chiếm 30,4m²”.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về phần chi phí tố tụng, chi phí thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng, án phí dân sự sơ thẩm và quyền kháng cáo cho các bên đương sự.

Ngày 07/7/2025, người đại diện hợp pháp của nguyên đơn là Nguyễn Thị Thùy L và ngày 10/7/2025, nguyên đơn ông Hoàng Văn T nộp đơn kháng cáo bản án sơ thẩm, đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng buộc bị đơn ông Q phải tháo dỡ công trình nhà trả lại phần đất lấn chiếm diện tích 30,4m².

Tại phiên tòa phúc thẩm, người đại diện hợp pháp của nguyên đơn là ông Trần Văn N vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và yêu cầu kháng cáo, đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng buộc bị đơn ông Q phải tháo dỡ công trình nhà trả lại phần đất lấn chiếm diện tích 30,4m²; trường hợp buộc bồi hoàn bằng giá trị đất thì đề nghị Hội đồng xét xử lấy mức giá đất cũ tại Biên bản định giá tài sản ngày 12/4/2022 để làm căn cứ bồi thường.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu ý kiến: quá trình giải quyết vụ án tại cấp phúc thẩm, những người tiến hành tố tụng đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự; về phía bị đơn ông Dương Quang Q và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Trần Thị Thu T1 đã được Tòa án thông báo và triệu tập hợp lệ đến lần thứ hai, nhưng vẫn vắng mặt nên được xem là tự từ bỏ quyền được trình bày của mình. Về hướng giải quyết vụ án, theo các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ nhận thấy: quá trình xây dựng nhà, ông Q đã xây lấn chiếm sang thửa đất số 734, tờ bản đồ số 5 thuộc quyền quản lý, sử dụng của ông Hoàng Văn T diện tích 30,4m² (trong đó: có 10,7m² ODT và 19,7m² CLN); do ông Q đã xây dựng nhà kiên cố trên phần đất lấn chiếm nên Tòa án cấp sơ thẩm buộc ông Q phải hoàn trả cho ông T bằng giá trị là có căn cứ, đúng quy định của pháp luật. Tuy nhiên, theo Biên bản định giá tài sản ngày 16/10/2024 thì giá đất tại biên bản này thấp hơn giá đất tại Biên bản định giá tài sản ngày 12/4/2022. Tại phiên tòa, người đại diện hợp pháp của nguyên đơn đề nghị trường hợp buộc bồi hoàn bằng giá trị thì đề nghị Hội đồng xét xử lấy mức giá đất cũ tại Biên bản định giá tài sản ngày 12/4/2022 để làm căn cứ bồi thường

7

là có cơ sở chấp nhận, đề nghị Hội đồng xét xử sửa một phần bản án sơ thẩm theo hướng buộc ông Q và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà T1 phải hoàn trả diện tích đất 30,4m² cho ông T bằng giá trị đất tại Biên bản định giá tài sản ngày 12/4/2022. Về kiến nghị, khắc phục thiếu sót: không.

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa; căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa và quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh về hướng giải quyết vụ án.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Về quan hệ pháp luật tranh chấp và thẩm quyền giải quyết: đây là vụ án dân sự về việc “Tranh chấp quyền sử dụng đất (ranh đất)”, thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân thành phố Bến Cát, tỉnh Bình Dương (nay là Tòa án nhân dân Khu vực 18), Thành phố Hồ Chí Minh theo quy định tại khoản 9 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; khoản 1 Điều 36; điểm c khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[2] Xét đơn kháng cáo của nguyên đơn Hoàng Văn T (gọi tắt là ông T) được thực hiện trong thời hạn luật định và đã thực hiện xong nghĩa vụ nộp tiền tạm ứng án phí phúc thẩm nên hợp lệ.

[3] Về thủ tục, nhận thấy: sau khi thụ lý giải quyết lại vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm đã tiến hành thông báo trên các phương tiện thông tin đại chúng và tống đạt hợp lệ cho bị đơn ông Q và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà T1 theo quy định tại Điều 180 Bộ luật Tố tụng dân sự, nhưng ông Q và bà T1 vẫn vắng mặt không có lý do. Quá trình giải quyết vụ án tại cấp phúc thẩm, Tòa án đã tiến hành niêm yết hợp lệ các văn bản tố tụng và giấy triệu tập của Tòa án cho ông Q, bà T1 nhưng ông Q, bà T1 vẫn cố tình vắng mặt nên được xem là tự từ bỏ quyền được trình bày của mình. Do đó, Tòa án tiến hành xét xử vắng mặt theo đúng quy định tại Điều 227 và 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[4] Xét nội dung yêu cầu khởi kiện và yêu cầu kháng cáo của ông T, nhận thấy: ông T cho rằng Quan xây dựng nhà lấn chiếm sang thửa đất số 734, tờ bản đồ 05, tại phường H, thành phố B, tỉnh Bình Dương của ông T theo kết quả đo đạc thực tế là 30,4m² nên yêu cầu ông Q phải tháo dỡ nhà trả lại đất cho ông T. Tuy nhiên, ông Q không đồng ý vì cho rằng xây dựng nhà theo đúng cột mốc thuộc thửa đất số 735, tờ bản đồ 05, tại phường H, thành phố B, tỉnh Bình Dương của ông Q nên không đồng ý tháo dỡ nhà để trả lại đất cho ông T. Nhận thấy, quá trình giải quyết vụ án trước đây, ông T và ông Q đều thống nhất thừa nhận đất có nguồn gốc nhận chuyển nhượng lại từ người khác, cụ thể: ông T nhận chuyển nhượng từ bà Triệu Huệ K theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số vào sổ CS12448 ngày 26/02/2020 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp cho bà Triệu Huệ K, diện tích 172,2m² thuộc thửa đất số 734, tờ bản đồ số 5, cập nhật biến động cấp cho ông Hoàng Văn T ngày 10/12/2020 (bút lục 38); ông Q nhận chuyển nhượng từ ông Trương Tấn P theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số vào sổ CS08314 ngày 15/6/2017

8

do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp cho ông Trương Tấn P, diện tích 171,2m², thuộc thửa đất số 735, tờ bản đồ số 5 (bút lục 74); hiện trạng đất khi nhận chuyển nhượng là đất trống, không có tài sản trên đất, khi nhận chuyển nhượng được chủ sử dụng đất trước đó chỉ ranh, mốc giới thửa đất thể hiện 04 góc có trụ bê tông và đã kiểm tra đủ diện tích theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp; tại thời điểm kiểm tra hiện trạng không có các chủ sử dụng đất liên ranh, khi làm thủ tục sang tên thì không yêu cầu cơ quan chuyên môn đo đạc lại diện tích thực tế mà chỉ thực hiện trích lục bản đồ địa chính để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên theo quy định tại khoản 2 Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự thì đây được xem là tình tiết, sự kiện không phải chứng minh.

[5] Xét thấy, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cập nhật biến động cấp cho ông T thì đất có tứ cận: hướng Bắc giáp thửa đất số 596 chiều dài 34,25m; hướng Nam giáp thửa đất số 735 chiều dài 34,39m; hướng Đông giáp đường đất cụt có chiều dài 3,04m + 2m; hướng Tây giáp thửa đất số 496 chiều dài 5m. Theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số vào sổ CS09156 ngày 01/9/2017 cấp cho ông Q thì đất có tứ cận: hướng Bắc giáp thửa đất số 734 chiều dài 34,39m; hướng Nam giáp thửa đất số 736 chiều dài 34,11m; hướng Đông giáp đường đất cụt có chiều dài 5m; hướng Tây giáp thửa đất số 496 chiều dài 5m. Căn cứ quy định tại Điều 175 Bộ luật Dân sự về việc xác định ranh giới giữa các bất động sản, quá trình giải quyết lại vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm đã tiến hành xem xét thẩm định tại chỗ và đo đạc lại thửa đất số 734 và 735 để xác định ranh giới, mốc giới thửa đất và tiến hành định giá lại tài sản tranh chấp nhưng do ông Q và bà T1 vắng mặt nên Tòa án sử dụng lại Mảnh trích lục địa chính có đo đạc chỉnh lý số 77-2022 ngày 17/10/2022 và yêu cầu Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố B thực hiện việc lồng ghép ranh giới thửa đất số 735 theo Mảnh trích lục địa chính có đo đạc chỉnh lý số 20-2017 ngày 09/02/2017 thuộc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số vào sổ CS08314 ngày 15/6/2017 do Sở Tài nguyên và Môi trưởng tỉnh B cấp cho ông Trương Tấn P, cấp đổi lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số vào sổ CS09156 ngày 01/9/2017 cho ông Dương Quang Q (bút lục 375) và tiến hành định giá tài sản vắng mặt ông Q, bà T1 để làm cơ sở cho việc giải quyết vụ án theo quy định. Theo Sơ đồ lồng ghép kèm theo Công văn số 551/CNBC-KTĐB&ĐB ngày 17/3/2025 của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố B thì phần đất tranh chấp có diện tích 30,4m² (trong đó có 10,7m² ODT và 19,7m² CLN) không thuộc ranh giới thửa đất số 735, tờ bản đồ số 5 cấp cho ông Q (bút lục 428-429). Tại Mảnh trích lục địa chính có đo đạc chỉnh lý số 77-2022 ngày 17/10/2022 và Công văn số 2628/CNBC-KTĐĐBĐ ngày 08/11/2022 của Chi nhánh Văn phòng Đ1 (nay là thành phố) Bến Cát thể hiện phần đất tranh chấp diện tích 30,4m² thuộc một phần thửa đất số 734, tờ bản đồ số 5, tọa lạc phường H cấp cho ông T (bút lục 117, 171). Nếu chưa tính phần diện tích đất tranh chấp 30,4m² và phần diện tích đất bị giảm sau khi lồng ghép,

9

áp thửa thì thửa đất số 734 chỉ còn 172,2m² - (30,4m² + 0,7m²) = 141,1m² là giảm so với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp.

[5] Theo như phân tích nêu trên, có căn cứ xác định phần đất tranh chấp có ký hiệu “I” có diện tích 30,4m² (trong đó: 10,7m² đất ODT và 19,7m² đất CLN) thuộc một phần thửa đất số 734 của ông Hoàng Văn T. Xét quá trình quản lý, sử dụng đất, ngày 27/9/2019 ông Q đã thực hiện chuyển mục đích sử dụng từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở diện tích 100m². Ngày 11/11/2019, ông Q đã thế chấp quyền sử dụng đất nêu trên cho Ngân hàng TMCP Á – Chi nhánh B1. Theo Biên bản xem xét thẩm định tại chỗ ngày 16/4/2024 và hồ sơ cấp giấy phép xây dựng thì trên phần đất lấn chiếm diện tích 30,4m², ông Q đã xây dựng nhà ở cấp 03, có kết cấu bê tông móng, đà kiềng, cột, sàn lửng bằng bê tông cốt thép, nền gạch ceramic, vách gạch, xà gồ bằng thép, mái tole và đã được cấp Giấy phép xây dựng số 2459/GPXD ngày 20/11/2019; sau đó, ông Q tiếp tục thế chấp tài sản hình thành trong tương lai cho Ngân hàng theo Hợp đồng thế chấp tài sản số BID.BĐCN.286.071119 ngày 08/11/2019 và Hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai số BID.BĐCN.308.270820 ngày 10/9/2020. Tại Công văn số 49/QLĐT-XD ngày 16/01/2025 của Phòng Quản lý Đô thị thành phố B (nay là Phòng Kinh tế - Hạ tầng và đô thị thành phố B) xác định: “việc xác định mốc ngoài thực địa, theo quy định tại khoản 1 Điều 31 Luật đất đai năm 2024 quy định nghĩa vụ chung của người sử dụng đất “Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ cao trong trường hợp có chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân thủ quy định khác của pháp luật có liên quan”. Theo đó, việc xác định mốc tọa độ, ranh giới ngoài thực địa do chủ đầu tư tự quản lý tự xác định theo bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất do cơ quan quản lý đất đai đã lập và chịu hoàn toàn trách nhiệm về ranh mốc thửa đất khi tiến hành xây dựng... việc xây dựng công trình ngoài phạm vi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là vi phạm theo điểm c khoản 10 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng. Trường hợp chủ đầu tư không tự thực hiện khắc phục tháo dỡ thì sẽ bị xử lý theo quy định và phải buộc áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả phá dỡ công trình theo quy định tại khoản 15 Điều 16 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng”. Do đó, nguyên đơn ông T yêu cầu bị đơn ông Q phải tháo dỡ công trình xây dựng để trả lại phần đất lấn chiếm là có căn cứ. Nhưng do ông Q đã được cấp giấy phép xây dựng theo quy định, diện tích đất tranh chấp nằm trong khu hoạch đất ở đô thị; do đó, để không làm ảnh hưởng đến hình thể, chất lượng, kết cấu căn nhà và gây thiệt hạp lớn về tài sản cho ông Q, Tòa án cấp sơ thẩm giao phần đất tranh chấp có ký hiệu “I” cho ông Q và bà T1 tiếp tục quản lý, sử dụng và buộc ông Q và bà T1 liên đới hoàn trả bằng việc thanh toán lại bằng giá trị đất cho ông T theo giá mà Hội đồng định giá đã xác định là hoàn toàn phù hợp, đảm bảo quyền lợi của các bên đương sự.

[6] Tuy nhiên, theo Biên bản định giá tài sản ngày 16/4/2024 của Hội đồng định giá (không có sự tham gia của ông Q và bà T1) thì đất ở phường H, thành

10

phố B có giá như sau: đất ở đô thị trị giá 5.100.000 đồng/m² và đất trồng cây lâu năm trị giá 4.000.000 đồng/m² (bút lục 338-340). Trong khi đó, theo Biên bản định giá tài sản ngày 12/4/2022 của Hội đồng định giá (trước đó 02 năm, Hội đồng định giá gần như không thay đổi và có sự tham gia của ông Q) thì đất ở phường H, thị xã B có giá như sau: đất ở đô thị trị giá 5.900.000 đồng/m² và đất trồng cây lâu năm trị giá 4.800.000 đồng/m² (bút lục 100-101). Tòa án cấp sơ thẩm chưa làm rõ lý do vì sao có sự trượt giá nêu trên (5.100.000 đồng/m² đất ODT, 4.000.000 đồng/m² đất CLN) nhưng vẫn lấy mức giá mới để buộc ông Q và bà T1 phải liên đới thanh toán cho ông T với tổng số tiền 133.370.000 đồng là chưa đảm bảo quyền lợi chính đáng của ông T. Tại phiên tòa phúc thẩm, ông N là người đại diện hợp pháp của ông T tự nguyện đề nghị Hội đồng xét xử lấy mức giá tại Biên bản định giá tài sản ngày 12/4/2022 làm căn cứ giải quyết là phù hợp, đảm bảo quyền lợi của người có đất bị lấn chiếm và lẽ công bằng. Do đó, đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đề nghị Hội đồng xét xử sửa một phần bản án sơ thẩm theo hướng buộc bị đơn ông Q và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà T1 phải hoàn trả diện tích đất 30,4m² cho nguyên đơn ông T bằng giá trị theo mức giá tại Biên bản định giá tài sản ngày 12/4/2022 là có căn cứ giải quyết và phù hợp nên chấp nhận.

[7] Như vậy, ông Q và bà T1 phải có nghĩa vụ liên đới hoàn trả diện tích đất lấn chiếm 30,4m² bằng giá trị cho ông T như sau: (5.900.000 đồng/m² đất ODT x 10,7m²) + (4.800.000 đồng/m² đất CLN x 19,7m²) với tổng số tiền 157.690.000 đồng. Ông Q và bà T1 được quyền tiếp tục quản lý, sử dụng phần đất 30,4m² và tài sản gắn liền với đất nêu trên. Việc sửa án nêu trên là để đảm bảo quyền lợi của người có đất bị lấn chiếm và lẽ công bằng, không có lỗi của Tòa án cấp sơ thẩm.

[8] Đối với việc Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á “tranh chấp hợp đồng tín dụng” với ông Dương Quang Q và bà Trần Thị Thu T1 liên quan đến thửa đất số 735, tờ bản đồ số 5 đã được Tòa án nhân dân thành phố Bến Cát (nay là Tòa án nhân dân Khu vực 18) thụ lý số 358/2025/TLST-DS ngày 08/5/2025 về việc “Tranh chấp hợp đồng tín dụng”. Trong vụ án này, Ngân hàng không có yêu cầu độc lập nên Tòa án cấp sơ thẩm không xem xét là phù hợp.

[9] Các phần khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị đã phát sinh hiệu lực nên trong phạm vi xét xử phúc thẩm quy định tại Điều 293 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án cấp phúc thẩm không xem xét.

[10] Về án phí dân sự phúc thẩm: do Tòa án cấp phúc thẩm sửa một phần bản án sơ thẩm nên người kháng cáo không phải chịu.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ Điều 147, khoản 2 Điều 148, khoản 2 Điều 308, Điều 309, Điều 313 Bộ luật Tố tụng dân sự; các Điều 117, 120, 122, 131 và 320 Bộ luật Dân sự; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ

11

Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1. Chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn ông Hoàng Văn T; sửa một phần Bản án số 87/2025/DS-ST ngày 23-6-2025 của Tòa án nhân dân thành phố Bến Cát, tỉnh Bình Dương (nay là Tòa án nhân dân Khu vực 18), Thành phố Hồ Chí Minh như sau:

   Căn cứ các Điều 175, 357 và 468 Bộ luật Dân sự năm 2015; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH 14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.

   1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Hoàng Văn T đối với bị đơn ông Dương Quang Q về việc “Tranh chấp quyền sử dụng đất (ranh đất)”.

      Buộc ông Dương Quang Q và bà Trần Thị Thu T1 có nghĩa vụ liên đới thanh toán cho ông Hoàng Văn T diện tích đất 30,4m² thuộc một phần thửa đất số 734, tờ bản đồ số 05, tọa lạc phường H, thành phố B, tỉnh Bình Dương (nay là phường H), Thành phố Hồ Chí Minh bằng giá trị với tổng số tiền 157.690.000 đồng (trong đó: 10,7m² đất ODT x 5.900.000 đồng/m² + 19,7m² đất CLN x 4.800.000 đồng/m2).

      Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, nếu người phải thi hành án chậm thi hành thì hàng tháng còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015, tương ứng với số tiền và thời gian chậm thi hành án.

      Ông Dương Quang Q và bà Trần Thị Thu T1 được quyền quản lý, sử dụng phần đất diện tích 30,4m² và các tài sản gắn liền với đất, thuộc một phần thửa đất số 734, tờ bản đồ số 5, tọa lạc phường H, thành phố B, tỉnh Bình Dương (được ký hiệu là “I” theo Sơ đồ kèm theo của bản án sơ thẩm) sau khi thực hiện xong nghĩa vụ thanh toán.

      Ông Hoàng Văn T và ông Dương Quang Q được quyền liên hệ với Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục đăng ký, kê khai biến động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất 30,4m² theo quy định của Luật Đất đai.

   2. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Hoàng Văn T về việc buộc ông Dương Quang Q tháo dỡ công trình xây dựng trên phần đất lấn chiếm 30,4m² để trả lại đất.
   3. Về chi phí tố tụng:

      Ông Hoàng Văn T phải chịu số tiền 2.246.280 đồng, ông T đã nộp xong.

      Ông Dương Quang Q và bà Trần Thị Thu T1 phải liên đới chịu số tiền 2.246.280 đồng để hoàn trả lại cho ông Hoàng Văn T do đã nộp tạm ứng trước đó tại Tòa án.

12

1. Về chi phí thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng: nguyên đơn ông Hoàng Văn T tự nguyện chịu toàn bộ và đã nộp xong.
2. Về án phí dân sự sơ thẩm:

   Ông Dương Quang Q và bà Trần Thị Thu T1 phải liên đới chịu số tiền 7.884.500 đồng.

   Ông Hoàng Văn T phải chịu số tiền 300.000 đồng, được khấu trừ vào số tiền 750.000 đồng tạm ứng án phí đã nộp tại Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0004717 ngày 20/01/2022 và 300.000 đồng đã nộp tại Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0001727 ngày 13/02/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã (nay là thành phố ), tỉnh Bình Dương (nay là Phòng Thi hành án dân sự Khu vực 18). Hoàn trả cho ông Hoàng Văn T số tiền 750.000 đồng còn lại.

2. Về án phí dân sự phúc thẩm:

   Ông Hoàng Văn T không phải chịu. Hoàn trả cho ông Hoàng Văn T số tiền 300.000 đồng tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp tại Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0004794 ngày 22/7/2025 của Thi hành án dân sự Thành phố Hồ Chí Minh.

Trường hợp Bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

3. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.