NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ toạ phiên toà: Ông Vũ Việt Dũng

Các Thẩm phán: Bà Trần Thị Bé, Bà Mai Vương Thảo

Thư ký phiên tòa: Bà Lại Thị Thanh Huyền - Thư ký Tòa án nhân dân thành phố Đà Nẵng.

Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân thành phố Đà Nẵng: Bà Phạm Thị Ngọc Dung - Chức vụ: Kiểm sát viên.

Ngày 26 tháng 01 năm 2026 tại trụ sở Tòa án nhân dân thành phố Đà Nẵng xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 103/2025/DSPT ngày 01 tháng 10 năm 2025 về việc: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

Do bản án dân sự sơ thẩm số 20/2025/DS-ST ngày 14 tháng 7 năm 2025 của Tòa án nhân dân Khu vực 10 - Đà Nẵng bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 333/2025/QĐ-PT ngày 07 tháng 11 năm 2025; Quyết định hoãn phiên tòa phúc thẩm số: 435/2025/QĐ-PT ngày 19 tháng 11 năm 2025; Quyết định hoãn phiên tòa phúc thẩm số: 488/2025/QĐ-PT ngày 18 tháng 12 năm 2025 và Quyết định hoãn phiên tòa phúc thẩm số: 10/2026/QĐ-PT ngày 12 tháng 01 năm 2025 giữa các đương sự:

* Nguyên đơn: Bà Trần Thị Ánh N - Sinh năm 1993 - Địa chỉ: Thôn C, xã Đ, thành phố Đà Nẵng.

Người đại diện theo ủy quyền: Ông Trần Ngọc T - Sinh năm 1964 - Địa chỉ: Khu phố D, phường Đ1, thành phố Đà Nẵng. (Theo Giấy ủy quyền ngày 05/01/2026 tại Văn phòng Công chứng P). (Có mặt).

* Bị đơn:

1. Bà Phạm Thị L - Sinh năm 1965 (Có mặt);
2. Ông Phạm C - Sinh năm 1962 (Vắng mặt);
3. Bà Phạm Thị T1 - Sinh năm 1969 (Vắng mặt);
4. Bà Phạm Thị Đ - Sinh năm: 1955 (Vắng mặt);
5. Ông Phạm Thanh P - Sinh năm 1986 (Vắng mặt);
6. Ông Phạm Thanh H - Sinh năm 1989 (Có mặt);
7. Ông Phạm Thanh L1 - Sinh năm 1993 (Vắng mặt);
8. Bà Lê Thị Kim T2 - Sinh năm 1992 (Vắng mặt);
9. Bà Huỳnh Thị A - Sinh năm 1992 (Vắng mặt);

Cùng địa chỉ: Khối H, phường Đ2, thành phố Đà Nẵng.

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Bà Phạm Thị L - Sinh năm 1965 (Có mặt);
2. Bà Phạm Thị T1 - Sinh năm 1969 (Vắng mặt);
3. Bà Phạm Thị Đ - Sinh năm: 1955 (Vắng mặt);

Cùng địa chỉ: Khối H, phường Đ2, thành phố Đà Nẵng.

4. Bà Phạm Thị Bích H1 - Sinh năm 1983 - Địa chỉ: Khối H1, phường Đ2, thành phố Đà Nẵng. (Vắng mặt).

- Người kháng cáo: Bà Phạm Thị L, là Bị đơn.

- Người kháng nghị: Viện Kiểm sát nhân dân Khu vực 10 - Đà Nẵng.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo bản án sơ thẩm thì nội dung vụ án như sau:

* Nguyên đơn bà Trần Thị Ánh N trình bày:

Vào ngày 28/5/2019, bà N và gia đình bà Phùng Thị T gồm: Bà Phùng Thị T (là chủ hộ); bà Phạm Thị L; ông Phạm C; bà Phạm Thị Đ; bà Phạm Thị T1; ông Phạm Thanh P; ông Phạm Thanh H; ông Phạm Thanh L1; bà Lê Thị Kim T2 và bà Huỳnh Thị A đã ký kết Hợp đồng đặt cọc nhằm mục đích thoả thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thửa số 35, tờ bản đồ số 01, diện tích 940m2; Loại đất: Đất thổ cư theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số G294018 do UBND huyện Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam cấp ngày 10/8/1995 cho hộ Phùng Thị T và toàn bộ tài sản gắn liền với đất gồm : 01 ngôi nhà cấp 4 diện tích 150m2; 01 ngôi nhà cấp 4 diện tích 145m2 và 01 ngôi nhà 2 tầng diện tích 160m2. Giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất là 13.000.000.000 đồng (Mười ba tỷ đồng). Theo thoả thuận trong hợp đồng đặt cọc lập ngày 28/5/2019 thì tiền đặt cọc là 3.000.000.000 đồng (Ba tỷ đồng). Sau khi ký hợp đồng, bà N đã giao ngay cho gia đình bà T số tiền đặt cọc 3.000.000.000 đồng.

Theo thoả thuận, gia đình bà T giao bản chính giấy chứng nhận QSD đất cho bà N để bà N tiến hành các thủ tục liên quan đến đất đai như thực hiện thủ tục xác định đất ở, chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở tại đô thị nhằm đảm bảo giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nêu trên theo quy định của pháp luật. Số tiền còn lại 10.000.000.000 đồng bà N sẽ thanh toán cho gia đình bà T trong vòng 4 tháng tính từ ngày ký Hợp đồng đặt cọc.

Sau khi ký hợp đồng, bà N tiến hành thực hiện các thủ tục để xác định đất ở theo định mức với diện tích 648m2, phần đất còn lại diện tích 292m2 là đất trồng cây lâu năm (vườn ao). Sau đó bà N tiếp tục thực hiện thủ tục chuyển đổi diện tích 292m2 từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở tại đô thị thì bà N nhận được Công văn số 424/TNMT ngày 17/9/2019 của Phòng Tài Nguyên và Môi trường thị xã Điện Bàn nêu rõ thửa đất số 35 của hộ Phùng Thị T nằm trong khu quy hoạch Tái định cư Làng chài ven biển, kết hợp công viên biển và khu du lịch bãi tắm công cộng tại phường Đ3. Do thửa đất số 35 của hộ Phùng Thị T thuộc Khu quy hoạch nên không thực hiện được việc chuyển đổi diện tích 292m2 từ đất trồng cây lâu năm (vườn ao) sang đất ở tại đô thị và cũng không thực hiện được việc chuyển nhượng QSD đất cho người khác. Nhưng do bà N vẫn có nhu cầu mua thửa đất số 35 nên ngày 26/10/2019 bà N tiếp tục ký Văn bản thỏa thuận với bà L (đại diện hộ bà T) với nội dung sau: “ …Trong thời hạn 3 tháng kể từ ngày 26/10/2019 thì bên mua phải hoàn thành thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất để tiến hành ra công chứng hợp đồng mua bán. Nếu tại thời điểm công chứng do chủ trương của Nhà nước không cho chuyển nhượng thì bên bán tiến hành uỷ quyền toàn bộ tài sản cho bên mua. Đến ngày 26/01/2020 nếu bên mua không hoàn thành thủ tục chuyển đổi mục đích, không nhận chuyển nhượng, không nhận uỷ quyền toàn bộ thì mất tiền của hợp đồng đặt cọc là 3.000.000.000 đồng. Trong thời gian 20 ngày kể từ ngày 26/10/2019 bên mua phải tiến hành thanh toán cho bên bán 1.000.000.000 đồng và số tiền này bên bán sẽ trả lại cho bên mua nếu trong trường hợp đến ngày 26/01/2020 bên mua không nhận hợp đồng chuyển nhượng của bên bán…”.

Thực hiện thỏa thuận ngày 26/10/2019, ngày 15/11/2019 bà N đưa thêm cho bà L số tiền 400.000.000 đồng (Bốn trăm triệu đồng) và trong văn bản nhận tiền bà L có ghi số tiền này sẽ trả lại nếu như giao dịch không thành công.

Tuy nhiên, sau đó bà N vẫn không thực hiện được việc chuyển đổi diện tích 292m2 từ đất trồng cây lâu năm (vườn ao) sang đất ở tại đô thị, cũng không thực hiện được việc cập nhật 03 ngôi nhà gắn liền trên đất vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nguyên nhân không thực hiện được việc chuyển mục đích sử dụng đất là do thửa đất nằm trong dự án quy hoạch theo Công văn số 424/TNMT ngày 17/9/2019 của Phòng Tài Nguyên và Môi trường thị xã Điện Bàn và Thông báo thu hồi đất số 300 ngày 21/6/2018 của UBND thị xã Điện Bàn. Sau đó bà N đề nghị hộ bà T trả lại số tiền đã đặt cọc 3.000.000.000 đồng và tiền chuyển nhượng đất là: 400.000.000 đồng hoặc cắt cho bà N một phần đất tương ứng với số tiền đã giao nhưng gia đình bà T không đồng ý.

Nay bà N khởi kiện yêu cầu: Tuyên bố hợp đồng đặt cọc được xác lập ngày 28/5/2019 vô hiệu; Xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu, buộc bà Phạm Thị L, ông Phạm C, bà Phạm Thị T1; ông Phạm Thanh P; ông Phạm Thanh H; ông Phạm Thanh L1; bà Lê Thị Kim T2; bà Huỳnh Thị A; bà Phạm Thị Đ và những người thừa kế của bà Phùng Thị T phải có nghĩa vụ trả cho bà N số tiền đã nhận 3.400.000.000 đồng (ba tỷ, bốn trăm triệu đồng). Trong đó: Tiền đặt cọc: 3.000.000.000 đồng và tiền chuyển nhượng đất: 400.000.000 đồng.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[...]

[4] Tại phiên tòa phúc thẩm, bà Phạm Thị L, ông Phạm Thanh H và Người đại diện theo ủy quyền của bà Trần Thị Ánh N thỏa thuận với nhau về việc giải quyết toàn bộ vụ án như sau:

- Bà Phạm Thị L phải trả cho bà Trần Thị Ánh N số tiền đặt cọc là 1.500.000.000 đồng và số tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 400.000.000 đồng, tổng cộng là 1.900.000.000 đồng (Một tỷ chín trăm triệu đồng) vào ngày 15 tháng 4 năm 2026.

Xét thấy: Quyết định kháng nghị phúc thẩm số 01/QĐ-VKS-KN ngày 28 tháng 7 năm 2025 của Viện kiểm sát nhân dân Khu vực 10 - Đà Nẵng là có cơ sở. Tuy nhiên, tại phiên tòa phúc thẩm bà Phạm Thị L, ông Phạm Thanh H và Người đại diện theo ủy quyền của bà Trần Thị Ánh N thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết toàn bộ vụ án; xét sự thỏa thuận của các đương sự là hoàn toàn tự nguyện và không trái pháp luật; không ảnh hưởng đến quyền lợi của đương sự vắng mặt nên HĐXX căn cứ Điều 300 của của Bộ luật tố tụng dân sự để sửa bản án sơ thẩm và công nhận sự thỏa thuận về việc giải quyết vụ án của các đương sự tại phiên tòa phúc thẩm như đề nghị của Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Đà Nẵng tại phiên tòa.

QUYẾT ĐỊNH:

1. Công nhận sự thỏa thuận giữa bà Phạm Thị L, ông Phạm Thanh H và bà Trần Thị Ánh N thỏa thuận với nhau về việc giải quyết toàn bộ vụ án như sau:

   - Bà Phạm Thị L phải trả cho bà Trần Thị Ánh N số tiền đặt cọc là 1.500.000.000 đồng và số tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 400.000.000 đồng, tổng cộng là 1.900.000.000 đồng (Một tỷ chín trăm triệu đồng) vào ngày 15 tháng 4 năm 2026.

2. Về án phí: Miễn án phí dân sự sơ thẩm và án phí dân sự phúc thẩm cho bà Phạm Thị L.
3. Về chi phí tố tụng: Chi phí xem xét thẩm định tại chỗ là 2.200.000 đồng bà Trần Thị Ánh N tự nguyện chịu. (Đã nộp và chi xong).

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.