TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH PHÚ THỌ

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

Bản án số: 261/2025/DS-PT Ngày: 31 - 12 - 2025 “V/v Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TOÀ ÁN NHÂN DÂN TỈNH PHÚ THỌ

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Đinh Trường Sơn.

Các Thẩm phán: Bà Trần Thanh Hải và ông Nguyễn Quang Tuấn.

- Thư ký ghi biên bản phiên tòa: Ông Đinh Việt Bảo - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Phú Thọ.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Phú Thọ: Bà Khà Thị Liên – Kiểm sát viên.

Ngày 22 và 31 tháng 12 năm 2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Phú Thọ - Cơ sở 3 xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 142/2025/TLPT-DS ngày 16 tháng 10 năm 2025 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”. Do Bản án dân sự sơ thẩm số: 04/2025/DS-ST ngày 08 tháng 8 năm 2025 của Tòa án nhân dân khu vực 13 - Phú Thọ bị nguyên đơn ông Trần Xuân T kháng cáo. Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 69/2025/QĐXXPT-DS ngày 28 tháng 11 năm 2025, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Ông Trần Xuân T, sinh năm 1982. Nơi cư trú: thôn A, xã M, tỉnh Phú Thọ. (Có mặt)

   Người đại diện theo ủy quyền: Ông Ngô Văn V, sinh năm 1977. Nơi cư trú: thôn P, xã P, tỉnh Phú Thọ. (Vắng mặt)

2. Bị đơn: Ông Hoàng Thế K, sinh năm 1973 và bà Đinh Thị Thu H, sinh năm 1973. Cùng nơi cư trú: khu T, xã K, tỉnh Phú Thọ.

   Người đại diện theo ủy quyền của bà H: Ông Hoàng Thế K, sinh năm 1973. Nơi cư trú: khu T, xã K, tỉnh Phú Thọ. (Ông K, bà H có mặt).

3. Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan:
   • - Ông Bùi Văn L, sinh năm 1973. Nơi cư trú: xóm T, xã M, tỉnh Phú Thọ. (Vắng mặt)
   • - Ông Trần Văn L1, sinh năm 1988. Nơi cư trú: xóm B, xã H, tỉnh Phú Thọ. (Có mặt)

   Người kháng cáo: Nguyên đơn ông Trần Xuân T.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

1. Theo đơn khởi kiện, bản tự khai, quá trình tố tụng và tại phiên tòa nguyên đơn trình bày:

Khoảng tháng 4 năm 2022, ông Bùi Văn L có giới thiệu cho ông T mua lô đất của vợ chồng ông Hoàng Thế K, bà Đinh Thị Thu H. Hai bên làm hợp đồng đặt cọc với nội dung: Bên bán ông K, bà H đồng ý bán nhà và đất theo giấy chứng nhận có số phát hành BS114535, diện tích 8747,2m² đất có mục đích sử dụng là đất trồng cây lâu năm, thuộc thửa số 11, tờ bản đồ 51, địa chỉ: xóm T, xã T, huyện K, tỉnh Hòa Bình, đất có nguồn gốc cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, được miễn tiền thuê đất 08 năm theo Quyết định số 2234/QĐ - CCT ngày 29/8/2017 của Chi cục thuế K2, thời hạn sử dụng đất đến năm 2067. Giá trị chuyển nhượng thửa đất là 3.300.000.000 đồng (Ba tỷ ba trăm triệu), số tiền đặt cọc là 01 tỷ đồng kèm theo các điều kiện như đã ghi trong Hợp đồng đặt cọc. Tuy nhiên hết thời hạn đặt cọc 06 tháng kể từ ngày 08/4/2022 ông T đến yêu cầu vợ chồng ông K đi đến văn phòng C để làm hợp đồng công chứng như thỏa thuận của hợp đồng đặt cọc thì ông K bà H trả lời là do đất chuyển nhượng là đất thuê trả tiền hàng năm nên không chuyển nhượng được và hiện đang đi làm thủ tục chuyển sổ sang hình thức trả tiền thuê đất một lần thì mới chuyển nhượng được. Sau đó đến ngày 31/10/2022 ông K làm xong thủ tục chuyển đổi hình thức thuê đất một lần và được đổi sang giấy chứng nhận mới thì bà H yêu cầu ông T phải chịu thêm khoản tiền chi phí để chuyển đổi.

Sau khi biết đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuê trả tiền một lần, ông T đề nghị ông K và bà H làm thủ tục chuyển nhượng thì bà H đã tính lãi đối với số tiền còn phải thanh toán tiền lãi. Tuy nhiên, việc công chứng hợp đồng mua bán không thực hiện được là do ông K, bà H không hợp tác.

Cho đến nay ông K, bà H vẫn không trả lại tiền cọc cho ông T cũng không ký hợp đồng chuyển nhượng theo như thỏa thuận đặt cọc ngày 08/4/2022. Tổng số tiền vợ chồng ông K đã nhận của ông T đến nay chưa trả là 1,3 tỷ đồng.

Căn cứ Điều 328 BLDS năm 2015 thì sau thời gian đặt cọc 06 tháng (kể từ ngày 08/4/2022) và sau khi nhận 300 triệu tiền thuê đất trả tiền một lần của ông T thì ông K, bà H phải thực hiện hợp đồng cọc là cùng với ông T ra văn phòng công chứng có thẩm quyền để ký kết hợp đồng chuyển nhượng. Tuy nhiên ông K bà H không thực hiện điều này, do vậy đã vi phạm hợp đồng cọc

Mặt khác từ đầu ông K, bà H đã biết Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không được chuyển nhượng, căn cứ khoản 2 Điều 179 Luật Đất đai năm 2013 (chỉ được chuyển nhượng tài sản trên đất) nhưng ông K, bà H vẫn ghi trong hợp đồng đặt cọc là Bên A đồng ý bán cho bên B nhà đất tại thửa đất 11, tờ bản đồ số 51, tức là vẫn nhận cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong khi đó căn cứ theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho ông K, thì ông K chỉ là chủ sử dụng đất nhận quyền sử dụng đất bằng hình thức thuê đất trả tiền thuê hàng năm. Như vậy căn cứ Điều 408 của BLDS năm 2015 “ngay từ khi giao kết hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì hợp đồng vô hiệu”

Nay ông Trần Xuân T khởi kiện yêu cầu:

• Tuyên bố hợp đồng đặt cọc ngày 08/4/2022 vô hiệu.
• Yêu cầu Tòa án buộc ông Hoàng Thế K, bà Đinh Thị Thu H trả lại tiền cọc đất 1,3 tỷ đồng cho ông Trần Xuân T.

2. Phía bị đơn trong các bản tự khai, biên bản lấy lời khai và tại phiên tòa ông Hoàng Thế K và bà Đinh Thị Thu H trình bày:

Năm 2022 do gia đình cần tiền giải quyết công việc nên khi ông Bùi Văn L cùng ông Trần Xuân T đề nghị gia đình chuyển nhượng thửa đất số 11, diện tích 8747,2 m² tại xóm T, xã T, huyện K, gia đình ông bà đã đồng ý. Diện tích đất đã có GCNQSDĐ do UBND huyện K cấp ngày 13/10/2017, là đất cho thuê với thời hạn 50 năm và nộp thuế hàng năm.

Ngày 08/4/2022 ông K và ông T đã ký kết hợp đồng đặt cọc, thỏa thuận với nhau chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên với số tiền 3,3 tỷ đồng. Sau khi ký kết hợp đồng đặt cọc ông K đã tiến hành làm thủ tục nộp thuế một lần đúng như thỏa thuận. Đến ngày 31/10/2022 ông K đã được UBND huyện K cấp GCNQSDĐ số DI420311, thửa số 244, tờ đồ 65, diện tích 8727,3m² thời hạn sử dụng đến ngày 28/7/2067 (Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần). Sau đó ông K báo ông T đến thanh toán hợp đồng đặt cọc nhưng ông T ậm ừ không đến để thực hiện.

Từ ngày 17/01/2023 đến ngày 26/01/2023 (tức 25/12/2022 âm lịch) ông K liên tục gọi điện thoại thông báo và yêu cầu ông T thực hiện hợp đồng, nhưng ông T xin khất thêm 03 tháng. Hết thời hạn 03 tháng ông K tiếp tục thông báo gọi điện thoại cho ông L và ông T xuống thực hiện theo hợp đồng. Ông T, ông L lại xuống xin khất thêm 01 tháng và ông K đồng ý. Từ đó đến nay phía ông T vẫn không đến thực hiện theo đúng hợp đồng ký ngày 08/4/2022.

Ông T có nhắn tin cho bà Đinh Thị Thu H (vợ ông K) là “Phòng công chứng báo không công chứng sang tên được, như vậy là mua bán không thành công, đòi lại 01 tỷ tiền đặt cọc và 300.000.000 đồng tiền nộp thuế 01 lần”. Giữa ông K và ông T không thiết lập một biên bản hay hợp đồng nào để mời văn phòng công chứng đến xác nhận, không biết Văn phòng công chứng nào? ở đâu? Trả lời cho ông Trần Xuân T là không công chứng sang tên được.

Phía bị đơn có yêu cầu phản tố:

• Đề nghị Tòa án tuyên bố hợp đồng đặt cọc ngày 08/4/2022 ký kết giữa ông K và ông T có hiệu lực.
• Ông Trần Xuân T phải tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc ngày 08/4/2022 và phải mất số tiền cọc do vi phạm hợp đồng là 01 tỷ đồng.

3. Những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan:

3.1. Ông Bùi Văn L trình bày:

Vào năm 2022 được biết ông Hoàng Thế K có mảnh đất muốn bán ở T, xã T, huyện K, ông L đã giới thiệu cho ông Trần Xuân T. Sau khi xem xét đất, ông T và ông K đã đồng ý thỏa thuận mua bán mảnh đất trên với giá 3,3 tỷ đồng với điều kiện ông K phải chuyển đổi từ đất thầu Nhà nước trả tiền hàng năm sang đất trồng cây lâu năm, trả tiền một lần thì mới mua với giá trên. Ông T đã đặt cọc cho ông K 01 tỷ đồng. Sau đó ông L trực tiếp đưa cho ông K số tiền 300 triệu đồng. Tổng 02 lần cọc là 1,3 tỷ. đồng. Sau khi ông K nộp thuế để ra sổ đúng như thỏa thuận thì ông T yêu cầu ông K cung cấp thông tin và hình ảnh GCNQSDĐ của mảnh đất trên thì ông K từ chối cung cấp và chỉ báo là đã có GCNQSDĐ cho ông T biết. Bên ông T sợ quá hạn hợp đồng nên có xuống ông K để xin gia hạn 03 lần:

• Lần 01 có ông T, ông L, ông H1 (ông K tiếp).
• Lần 02 có ông T, ông L, ông H1, ông K1 (ông K tiếp và đồng ý gia hạn hợp đồng nhưng phải tính lãi theo lãi ngân hàng).
• Lần 03 có ông T, ông L, ông T1, ông L1 (ông K không tiếp).

Sau đó bên ông T đã chuẩn bị đủ tiền để chuyển nhượng mảnh đất trên và gọi Văn phòng C về để làm thủ tục chuyển nhượng thì mới phát hiện ra mảnh đất trên không thể chuyển nhượng được.

Đối với số tiền 300 triệu đồng ông L đưa cho ông K khoảng tháng 7/2022 là tiền ứng theo hợp đồng đặt cọc, số tiền này là hội nhóm anh em góp trong đó có tiền của ông T. Ông L không yêu cầu Tòa án giải quyết phần góp vốn của mình trong vụ án này.

3.2. Ông Trần Văn L1 trình bày:

Tháng 4/2022 ông L1 có góp tiền cùng ông L và ông T để mua mảnh đất nhà ông K, bà H ở xóm T, xã T, huyện K. Tổng số tiền đặt cọc là 01 tỷ đồng và ứng thanh toán trước là 300 triệu đồng. Sau một thời gian đến hạn thanh toán thì ông T và ông L có qua gia đình ông K, bà H xin ra hạn thanh toán và được đồng ý nhưng bà H có tính tiền lãi là 300 triệu và 300 triệu tiền nộp thuế. Bên ông T cũng thống nhất đồng ý thanh toán số tiền 300 triệu tiền lãi và 300 triệu tiền thuế để được công chứng. Sau đó ông T đã thuê công chứng (ngày tháng không nhớ rõ) và bà H đề nghị bên công chứng về phòng riêng tại cơ quan của bà H để công chứng. Tại đây bên công chứng có báo là không công chứng được vì đây là đất thuê của Nhà nước. Bên ông T rất thiện chí mua đất nên đã đồng ý trả tiền lãi 300 triệu đồng và 300 triệu tiền thuế theo yêu cầu của ông K, bà H và thanh toán nốt số tiền còn lại nhưng vì đất không thể công chứng được nên việc mua bán đất giữa phía ông T và ông K, bà H không thể thực hiện. Ngày hôm đó ông K có nói sẽ trả tiền lại cho ông T nhưng rồi sau đó lại bảo không trả, ông L và ông T cũng đã nhiều lần đòi số tiền trên nhưng không thành. Đối với việc góp tiền mua chung đất, ông L1 có ý kiến là tự thỏa thuận không yêu cầu Tòa án giải quyết trong vụ án này.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 04/2025/DS-ST ngày 08/8/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 13 - Phú Thọ, đã quyết định:

• Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Trần Xuân T:
  • Tuyên bố hợp đồng đặt cọc ngày 08/4/2022 giữa ông Trần Xuân T với ông Hoàng Thế K có hiệu lực.
  • Bác yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc ngày 08/4/2022 giữa ông Trần Xuân T và ông Hoàng Thế K vô hiệu.
  • Bác yêu cầu của ông Trần Xuân T đòi ông Hoàng Thế K trả lại số tiền cọc 1.000.000.000 (Một tỷ) đồng.
  • Buộc ông Hoàng Thế K phải trả lại ông Trần Xuân T số tiền 300.000.000 đồng (Ba trăm triệu đồng) tiền trả trước.
  • Chấp nhận yêu cầu phản tố của ông Hoàng Thế K về việc xem xét Hợp đồng đặt cọc ngày 08/4/2022 có hiệu lực pháp luật.
  • Ông Hoàng Thế K không phải trả lại tiền đặt cọc 1.000.000.000 (Một tỷ) đồng cho ông Trần Xuân T.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí, trách nhiệm thi hành án, quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 18/8/2025 nguyên đơn ông Trần Xuân T có đơn kháng cáo toàn bộ Bản án sơ thẩm, yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm hủy toàn bộ bản án sơ thẩm số 04/2025/DS-ST ngày 08/8/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 13 - Phú Thọ.

Tại giai đoạn phúc thẩm và tại phiên tòa nguyên đơn có ý kiến thay đổi nội dung kháng cáo cũng như yêu cầu khởi kiện: Ông T đồng ý quan điểm của ông K là Hợp đồng đặt cọc ngày 08/4/2022 có hiệu lực pháp luật và xác định cả hai bên đều có lỗi trong việc thực hiện hợp đồng đặt cọc nên dẫn đến không thực hiện được việc chuyển nhượng thửa đất số 11. Đề nghị Tòa án tính lỗi cho các bên theo mức 40% lỗi do phía ông K, bà H và 60% lỗi phía ông T trên tổng số tiền 01 tỷ đồng ông T đã đặt cọc.

Tại phiên tòa phúc thẩm ông K cũng khẳng định mình không có lỗi, lỗi trong vụ án này là hoàn toàn do bên ông T. Ông K có ý kiến sẽ hỗ trợ thanh toán cho bên ông T số tiền là 200 triệu đồng. Tuy nhiên phía ông T không đồng ý.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Phú Thọ phát biểu quan điểm:

Về tố tụng: Trong quá trình thụ lý, giải quyết vụ án Thẩm phán và Thư ký Tòa án cấp phúc thẩm đã chấp hành đúng, đầy đủ các quy định của BLTTDS về thụ lý vụ án, thời hạn chuẩn bị xét xử. Người tham gia tố tụng đã thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ tố tụng của họ theo quy định của pháp luật.

Về nội dung: Xác định các bên đều có lỗi trong việc thực hiện hợp đồng đặt cọc ngày 08/4/2022 với mức lỗi: Ông Khâm chịu lỗi 30%, ông T chịu lỗi 70% trên số tiền đặt cọc 01 tỷ đồng. Đề nghị HĐXX sửa bản án sơ thẩm, buộc ông K phải trả ông Trần Xuân T số tiền 300 triệu đồng là tiền trả trước và 300 triệu đồng là tiền đặt cọc.

Căn cứ vào các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra; căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, trên cơ sở xem xét đầy đủ, toàn diện tài liệu, chứng cứ, ý kiến của Kiểm sát viên và những người tham gia tố tụng.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Về tố tụng:

Cấp sơ thẩm đã xác định đúng quan hệ pháp luật tranh chấp, thụ lý và giải quyết vụ án đúng thẩm quyền về loại việc và lãnh thổ theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Ngày 08 tháng 8 năm 2025 Tòa án nhân dân khu vực 13 - Phú Thọ xét xử sơ thẩm. Kháng cáo của ông Trần Xuân T được nộp ngày 18 tháng 8 năm 2025 trong thời hạn luật định nên được xem xét theo trình tự phúc thẩm.

[2] Về nội dung:

2.1. Ngày 08/4/2022 ông Trần Xuân T và ông Hoàng Thế K cùng ký kết hợp đồng đặt cọc với nội dung: Ông K sẽ chuyển nhượng thửa đất số 11, tờ bản đồ 51 tại xã T, huyện K, tỉnh Hòa Bình cho ông T với giá là 3,3 tỷ đồng. Ông T đặt cọc số tiền là 01 tỷ đồng. Thời hạn thực hiện cọc là 06 tháng, kể từ ngày 08/4/2022 đến ngày 08/12/2022. Thanh toán: Bên A (ông K) nhận đủ tiền cọc sẽ cùng với bên B (ông T) làm thủ tục công chứng chuyển nhượng tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Khi thủ tục công chứng hoàn tất bên B phải giao đủ số tiền còn lại cho bên A. Thỏa thuận khác: Bên A có trách nhiệm nộp thuế 1 lần cho đất trồng cây lâu năm cho bên B và 02 bên cam kết: Sau khi hợp đồng được ký kết, quá thời hạn thỏa thuận trên nếu bên A không bán, chuyển nhượng tài sản đặt cọc trên cho bên B thì bên A phải bồi thường gấp 03 lần số tiền bên B đặt cọc = 03 tỷ đồng. Ngược lại nếu bên B không tiến hành mua thì phải chịu mất số tiền đặt cọc.

Đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, theo đó một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) khoản tiền hoặc tài sản trong thời hạn nhất định nhằm xác nhận việc thống nhất ý chí giữa các bên và để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Ở đây bản chất pháp luật muốn hướng tới là để đảm bảo các bên trong giao dịch dân sự không tự ý hủy ngang hợp đồng, mà phải có trách nhiệm với thỏa thuận của mình khi giao kết hợp đồng.

Do đó tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 đã quy định rất rõ trách nhiệm khi một trong các bên vi phạm hợp đồng đặt cọc như sau:

“...nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Và tại phần cam kết chung, Điều 4 của hợp đồng đặt cọc, các bên đã thỏa thuận: Sau khi hợp đồng được ký kết, quá thời hạn thỏa thuận trên nếu bên A không bán, chuyển nhượng tài sản đặt cọc trên cho bên B thì bên A phải bồi thường gấp 03 lần số tiền bên B đặt cọc ... Ngược lại nếu bên B không tiến hành mua thì phải chịu mất số tiền đặt cọc.

Như vậy cả về ý chí của các bên đương sự thỏa thuận cũng như pháp luật dân sự quy định thì khi bên B (ông T) không tiến hành mua thì bên A mới được phạt cọc, theo đó bên ông T sẽ phải mất số tiền 01 tỷ đồng cho ông K.

Tuy nhiên qua đánh giá lời khai của các bên đương sự và các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ, Hội đồng xét xử xét thấy, ông Trần Xuân T về ý chí vẫn luôn mong muốn để được thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 11 của ông Hoàng Thế K. Điều này thể hiện qua việc ông T đã đặt cọc 01 số tiền lớn so với giá trị hợp đồng (01 tỷ đồng/3,3 tỷ đồng) và khi phía ông K cần tiền để làm thủ tục chuyển tiền thuế đất cho cơ quan Nhà nước (chuyển từ nộp thuế hàng năm sang nộp 01 lần) thì ông T tiếp tục chuyển thêm số tiền là 300 triệu đồng. Đồng thời chính việc ông T liên tục khất hẹn xin thời gian để thu xếp tài chính cũng minh chứng cho ý thức của nguyên đơn vẫn mong muốn nhận chuyển nhượng thửa đất và đến tại phiên tòa phúc thẩm ông T vẫn đề xuất nguyện vọng này với ông K.

Do đó cấp sơ thẩm chỉ nhận định vào việc vi phạm thời gian thực hiện hợp đồng đặt cọc để tuyên xử buộc ông T phải mất toàn bộ số tiền đặt cọc 01 tỷ đồng cho ông K là ko có căn cứ.

2.2. Về đánh giá lỗi của các bên trong việc thực hiện hợp đồng đặt cọc:

Tại Điều 3 Hợp đồng đặt cọc có thỏa thuận về thời hạn đặt cọc - thanh toán đã ghi rõ: “Bên A nhận đủ tiền cọc sẽ cùng với bên B làm thủ tục công chứng, chuyển nhượng tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Khi thủ tục công chứng hoàn tất bên B phải giao đủ số tiền còn lại cho bên A”. Nghĩa là theo trình tự thì sau khi ông K nhận đủ tiền cọc các bên sẽ phải ra cơ quan công chứng có thẩm quyền để thực hiện việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng QSD đất và chỉ sau khi hoàn tất thủ tục này thì bên ông T mới phải thanh toán đủ số tiền còn lại.

Ông K cũng khẳng định cả hai bên có “nghĩa vụ hỗn hợp” trong việc thực hiện hợp đồng đặt cọc. Ngay chính lời khai của ông Hoàng Thế K cũng thừa nhận hai bên chưa từng liên hệ hay cùng nhau đi ra cơ quan công chứng mà khi đến thời gian thực hiện hợp đồng thì ông K chỉ yêu cầu ông T phải thanh toán đủ tiền nhưng ông T khất hẹn.

Tại phiên tòa phúc thẩm cả ông K và ông T đều xác định vào khoảng tháng 5/2024 chính ông T là người nhờ văn phòng C (tại TP H) về huyện K để làm thủ tục công chứng “di động”, tuy nhiên tại đây cán bộ văn phòng C đã cho biết thửa đất này là đất thuê nên không thể chuyển nhượng được, đo đó việc công chứng thửa đất không thành. Theo Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự, đây là những tình tiết, sự kiện không phải chứng minh. Cũng từ thời gian đó đến nay hai bên cũng chưa tiếp tục thực hiện việc công chứng chuyển nhượng thửa đất, cũng không xác minh làm rõ xem thửa đất có được chuyển nhượng hay không?...

Về thời gian thực hiện hợp đồng cọc thì các bên đương sự đã có thỏa thuận lại, thay đổi thời gian thực hiện hợp đồng đặt cọc, đó là đã cho nhau thời gian để ông T chuẩn bị đủ tiền và cho đến tháng 5/2024 các bên vẫn đang tiếp tục thỏa thuận về việc chuyển nhượng thửa đất.

Trong vụ án này, cả ông K và ông T đều có lỗi trong việc thực hiện hợp đồng đặt cọc ngày 08/4/2022. Nhận định của bản án sơ thẩm cho rằng ông T có lỗi hoàn toàn trong việc thực hiện hợp đồng đặt cọc để phạt cọc 01 tỷ đồng là không chính xác. Tuy nhiên Hội đồng xét xử cũng đánh giá trong vụ việc này nguyên nhân chính dẫn tới sự chậm chễ trong việc thực hiện hợp đồng đặt cọc là do ông Trần Xuân T không thu xếp được tài chính đúng hẹn.

Tại giai đoạn phúc thẩm và tại phiên tòa ông Trần X đã có ý kiến, thay đổi nội dung khởi kiện cũng như nội dung kháng cáo, đó là: Xác nhận hợp đồng đặt cọc ngày 08/4/2022 có hiệu lực pháp luật, ông T cũng thừa nhận một phần lỗi thuộc về mình, đồng thời đề nghị Tòa án xét lỗi cá nhân ông T phải chịu mất số tiền 600 triệu đồng (tiền đặt cọc) cho ông K.

Hội đồng xét xử xét thấy ý kiến của nguyên đơn là có cơ sở, phù hợp với quy định của pháp luật dân sự và có lợi cho phía bị đơn nên cần chấp nhận.

Từ những phân tích và nhận định nêu trên Hội đồng xét xử chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn. Sửa bản án sơ thẩm, cụ thể là: Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, buộc ông Hoàng Thế K phải trả ông Trần Xuân T số tiền 300 triệu đồng là tiền trả trước và 400 triệu đồng là tiền đặt cọc. Tổng số tiền ông K phải trả ông T là 700 trăm triệu đồng.

[3] Về án phí:

- Án phí dân sự sơ thẩm: Do bản án sơ thẩm bị sửa trách nhiệm hoàn trả lại số tiền đặt cọc nên án phí sơ thẩm phải được xác định lại. Tuy nhiên tại phiên tòa phúc thẩm ông T có ý kiến tự nguyện chịu nghĩa vụ án phí như bản án sơ thẩm đã quyết định. Do đó Hội đồng xét xử ghi nhận sự tự nguyện này và ông K không phải chịu số tiền án phí trên nghĩa vụ hoàn trả (400 triệu đồng).

- Án phí dân sự phúc thẩm: Do kháng cáo của ông Trần Xuân T được chấp nhận nên không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

Top of Form

---

Bottom of Form

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 2 Điều 308, Điều 309 Bộ luật Tố tụng dân sự;

Căn cứ Điều 29 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH ngày 30/12/2016 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về án phí, lệ phí Tòa án.

1. Chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn ông Trần Xuân T.
2. Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số: 04/2025/DS-ST ngày 08/8/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 13 - Phú Thọ. Cụ thể:

   Căn cứ khoản 3 Điều 26, khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 147, Điều 271, Điều 272 và Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

   Căn cứ các Điều 116, Điều 117, Điều 328, Điều 468 của Bộ luật Dân sự 2015.

   Tuyên xử:

   • Chấp nhận nội dung yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Trần Xuân T và yêu cầu phản tố của bị đơn ông Hoàng Thế K.
   • Tuyên bố: Hợp đồng đặt cọc ngày 08/4/2022 giữa ông Trần Xuân T và ông Hoàng Thế K có hiệu lực.
   • Buộc ông Hoàng Thế K phải trả ông Trần Xuân T số tiền 300.000.000 đồng (Ba trăm triệu đồng) là tiền trả trước và 400.000.000 đồng (Bốn trăm triệu đồng) là tiền đặt cọc. Tổng số tiền ông K phải trả ông T là 700.000.000 đồng (Bảy trăm triệu đồng).

   Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

   Về án phí dân sự sơ thẩm: Giữ nguyên theo Bản án dân sự sơ thẩm số: 04/2025/DS-ST ngày 08/8/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 13 - Phú Thọ.

3. Về án phí dân sự phúc thẩm: Hoàn trả cho ông Trần Xuân T số tiền 300.000 đồng tiền nộp tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm, theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0002045 ngày 09/9/2025 của Thi hành án dân sự tỉnh Phú Thọ.
4. Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án (Ngày 31 tháng 12 năm 2025).

Nơi nhận: - Tòa án nhân dân tối cao; - Viện kiểm sát nhân dân tối cao; - VKSND tỉnh Phú Thọ; - TAND khu vực 13 - Phú Thọ; - Phòng THADS khu vực 13 - Phú Thọ; - Các đương sự; - Lưu HSVA.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Đinh Trường Sơn