NHÂN DANH
NƯỚC CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH HƯNG YÊN

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Vũ Duy Luân

Các Thẩm phán: Ông Phạm Ngọc Thành; Bà Nguyễn Thị Thu Hiền

- Thư ký phiên tòa: Bà Vũ Thị Huế - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Hưng Yên.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Hưng Yên tham gia phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Anh - Kiểm sát viên.

Ngày 22 tháng 01 năm 2026 tại Trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Hưng Yên xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 186/2025/TLPT-DS ngày 08 tháng 12 năm 2025 về việc "Tranh chấp hợp đồng đặt cọc" do Bản án số 18/2025/DS-ST ngày 24/9/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 4 - Hưng Yên có kháng cáo giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Chị Nguyễn Thị A, sinh năm 1980. Địa chỉ: Thôn B, xã B, thành phố Hà Nội.

Người đại diện theo ủy quyền: Bà Nguyễn Giang M, sinh năm 1994. Địa chỉ: Số B, ngõ B T, phường Y, thành phố Hà Nội (có mặt)

2. Bị đơn: Ông Ngô Văn T, sinh năm 1955. Bà Lê Thị Hương T1, sinh năm 1955. Cùng địa chỉ: Thôn N, xã P, tỉnh Hưng Yên (vắng mặt)

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

• - Anh Ngô Quang T2, sinh năm 1979. (Vắng mặt)
• - Anh Ngô Quang T3, sinh năm 1982. (Có mặt)
• Cùng địa chỉ: Thôn N, xã P, huyện V, tỉnh Hưng Yên (nay là: thôn N, xã P, tỉnh Hưng Yên).
• - Chị Ngô Thị H, sinh năm 1986. (Vắng mặt)
• Địa chỉ: Chung cư T, phường K, quận H, thành phố Hà Nội (nay là: Chung cư T, phường K, thành phố Hà Nội).
• - Chị Ngô Trà M1, sinh năm 1978. (Vắng mặt)
• Địa chỉ: xóm A, thôn H, xã C, huyện V, tỉnh Hưng Yên (nay là: Xóm A, thôn H, xã P, tỉnh Hưng Yên).

4. Đại diện theo uỷ quyền của bị đơn (ông T, bà T1) và Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan (anh T2, H, chị M1) là: Anh Ngô Quang T3, sinh năm 1982. (Có mặt)

Địa chỉ: Thôn N, xã P, huyện V, tỉnh Hưng Yên (nay là: thôn N, xã P, tỉnh Hưng Yên).

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo các tài liệu có trong hồ sơ vụ án và diễn biến tại phiên tòa, nội dung vụ án được tóm tắt như sau:

Nguyên đơn chị Nguyễn Thị A khởi kiện và trình bày: Ngày 06/4/2024, chị Nguyễn Thị A ký Hợp đồng đặt cọc với ông Ngô Văn T và bà Lê Thị Hương T1 để nhận chuyển nhượng thửa đất số CL34-18, diện tích 110m2, đất dịch vụ liền kề xã P, huyện V, tỉnh Hưng Yên, với giá chuyển nhượng 4.400.000.000 đồng. Chị A đã chuyển 200.000.000 đồng tiền đặt cọc vào tài khoản do phía bị đơn chỉ định. Thời hạn đặt cọc đến hết 24 giờ ngày 29/4/2024. Tuy nhiên, sau đó chị A nhận được thông tin thửa đất chưa đủ điều kiện chuyển nhượng do chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Chị A yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu và buộc bị đơn trả lại tiền cọc.

Bị đơn ông Ngô Văn T trình bày: Thửa đất nêu trên là đất dịch vụ được giao tiêu chuẩn cho hộ gia đình. Gia đình đã đồng ý bán và ký hợp đồng đặt cọc. Phía bị đơn cho rằng chị A vi phạm hợp đồng do không thanh toán số tiền còn lại đúng hạn nên không đồng ý trả lại tiền cọc.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Về thủ tục tố tụng: Kháng cáo của bị đơn trong thời hạn và đúng quy định nên được xem xét theo trình tự phúc thẩm.

[2] Xét kháng cáo của nguyên đơn và bị đơn nhận thấy: Thửa đất CL34-18 tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc ngày 06/4/2024 chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng theo quy định của Luật Đất đai. Do đó, Hợp đồng đặt cọc nhằm hướng tới việc chuyển nhượng một tài sản chưa đủ điều kiện giao dịch là vi phạm điều cấm của luật, dẫn đến hợp đồng vô hiệu. Tòa án cấp sơ thẩm tuyên bố hợp đồng vô hiệu và buộc bị đơn trả lại tiền cọc là có căn cứ.

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ vào khoản 1 Điều 308, Điều 227, khoản 1 Điều 148 Bộ luật tố tụng Dân sự;

I. Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông Ngô Văn T, bà Lê Thị Hương T1. Giữ nguyên Bản án sơ thẩm số 18/2025/DS-ST ngày 24/9/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 4 - Hưng Yên, cụ thể:

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của chị Nguyễn Thị A.
2. Tuyên bố hợp đồng đặt cọc ngày 06/4/2024 giữa chị Nguyễn Thị A với ông Ngô Văn T và bà Lê Thị Hương T1 vô hiệu.
3. Buộc ông Ngô Văn T và bà Lê Thị Hương T1 phải liên đới hoàn trả lại cho chị Nguyễn Thị A số tiền là 200.000.000 đồng (Hai trăm triệu đồng).

II. Về án phí: Miễn án phí dân sự phúc thẩm cho ông Ngô Văn T và bà Lê Thị Hương T1 do là người cao tuổi.