TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

Bản án số: 117/2026/DS-PT

Ngày: 22-01-2026

V/v “Tranh chấp Hợp đồng thuê nhà”

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Với thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Thụy Vũ.

Các Thẩm phán:

Ông Nguyễn Văn Khương

Bà Nguyễn Thị Ngọc Phương

Thư ký ghi biên bản phiên tòa: Bà Lê Đoàn Thục Trinh – Thư ký Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Thanh Trúc – Kiểm sát viên.

Trong ngày 22 tháng 01 năm 2026 tại phòng xử án Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự phúc thẩm thụ lý số 1282/2025/TLPT-DS ngày 18 tháng 11 năm 2025 do có kháng cáo của bị đơn đối với Bản án dân sự sơ thẩm số 33/2025/DS-ST ngày 30/7/2025 của Tòa án nhân dân Khu vực 6, Thành phố Hồ Chí Minh đối với vụ kiện “Tranh chấp hợp đồng thuê nhà” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 7172/2025/QĐXXPT-DS ngày 01 tháng 12 năm 2025; Quyết định hoãn phiên tòa số 23524/2025/QĐST-DS ngày 29/12/2025 giữa các đương sự:

Nguyên đơn:

1. Ông Đỗ Văn T, sinh năm: 1966;
2. Bà Lê Thị Tuyết T1, sinh năm: 1973.

Cùng địa chỉ: Số B M, phường Đ, Quận A (nay là phường S), Thành phố Hồ Chí Minh.

Đại diện hợp pháp của nguyên đơn:

Ông Tạ Quang D, sinh năm: 1975 (Có mặt).

Địa chỉ: B Đường số B, Phường F, quận G (nay là phường A), Thành phố Hồ Chí Minh.

(Văn bản ủy quyền số công chứng: 00894, quyển số 04/2024/TP/CC-SCC/HĐGD tại Văn phòng C).

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn:

Ông Phạm Văn S – Luật sư Công ty L – thuộc Đoàn Luật sư Thành phố H. (Có mặt).

Bị đơn: Bà Lê Thị Thanh H, sinh năm: 1976 (Có mặt);

Địa chỉ: I KDC S, đường G, Khu phố A, phường P, Quận G (nay là phường P), Thành phố Hồ Chí Minh.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Ông Nguyễn Minh T2, sinh năm: 1975 (Có mặt);

Địa chỉ: I đường G, Khu phố C, phường P, Quận G (nay là phường P), Thành phố Hồ Chí Minh.

2. Ông Nguyễn Thiện T3, sinh năm: 1991 (Có mặt);

Địa chỉ: A N, phường T, Quận G (nay là phường T), Thành phố Hồ Chí Minh.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo nguyên đơn trình bày tại đơn khởi kiện, bản tự khai:

Ngày 01/01/2020, ông Đỗ Văn T và bà Lê Thị Thanh H ký hợp đồng thuê nhà với nội dung: Bên cho thuê – ông T đồng ý cho thuê và bên thuê – bà H đồng ý thuê mặt bằng được mô tả như sau:

Địa chỉ mặt bằng: 92B1 đường G, khu phố C (khu dân cư S), phường P, Quận G, Thành phố Hồ Chí Minh; Nhà được xây dựng kiên cố với hiện trạng 01 trệt 2,5 lầu (03 tầng một chum). Diện tích sàn sử dụng 185m² (bao gồm diện tích sàn xây dựng khuôn viên xung quanh có tường bao và vỉa hè bên phải phía trước nhà); bên thuê chỉ được sử dụng mặt bằng vào mục đích: Kinh doanh quán café, bán văn phòng phẩm; sửa chữa, kinh doanh máy Photocopy...và các mục đích kinh doanh khác phù hợp với quy định của pháp luật Việt Nam. Bên thuê hoặc các nhân viên hoặc khách của bên thuê phải chịu trách nhiệm về tính hợp pháp trong việc sử dụng mặt bằng như

được quy định tại Hợp đồng thuê. Việc kinh doanh tại mặt bằng phải phù hợp với các quy định pháp luật hoặc các yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và phải được bên thuê thực hiện một cách đầy đủ. Cụ thể: không làm ảnh hưởng đến môi trường, cảnh quan, an ninh trật tự và sinh hoạt của cư dân xung quanh; chỉ được kinh doanh trong phạm vi mặt bằng, không được cơi nới, chiếm dụng diện tích dưới mọi hình thức; không được sửa chữa thay đổi mặt bằng không phù hợp với kiến trúc, quy hoạch được phép; không kinh doanh hàng hoá bị cấm hoặc hạn chế kinh doanh theo quy định pháp luật.

Thời hạn của Hợp đồng thuê là 07 (bảy) năm, tính từ ngày 01/01/2020 (Ngày bắt đầu thời hạn thuê) đến ngày 01/01/2027 (Ngày kết thúc của thời hạn thuê). Hợp đồng thuê này có thể được chấm dứt trước ngày hết hạn theo thỏa thuận của hai bên.

Tiền thuê được tính vào mỗi tháng dương lịch, được thanh toán trước ngày 30 của mỗi tháng và được căn cứ vào bảng tính sau: Từ 01/01/2020 đến 31/12/2022: 6.000.000 đồng/1 tháng; Từ 01/01/2023 đến 31/12/2024: 7.000.000 đồng/1 tháng; Từ 01/01/2025 đến 01/01/2027: 8.000.000 đồng/1 tháng.

Sau đó ngày 02/01/2020 các bên đã ký Phụ lục số 01 điều chỉnh giá thuê nhà, cụ thể như sau: Từ 01/01/2020 đến 31/12/2022, tiền thuê nhà là 18.000.000 đồng/tháng; từ 01//01/2023 đến 31/12/2024 tiền thuê nhà là 23.000.000 đồng/tháng; từ 01/01/2025 đến 01/01/2027 tiền thuê nhà là 28.000.000 đồng/tháng.

Thực hiện Hợp đồng trên, bên thuê nhà bà Lê Thị Thanh H đã vi phạm hợp đồng, cụ thể: Từ tháng 01/2024 cho đến tháng 03/2024 liên tiếp 3 tháng (1-2-3), bà H không thực hiện nghĩa vụ đóng tiền thuê nhà mặc dù ông T đã nhiều lần nhắc nhưng bà H vẫn cố tình không đóng. Bên cạnh đó ông T2 là chồng của bà H, đã tự ý ký “Biên bản thỏa thuận về việc thuê nhà” ngày 10/03/2023 với bà Lê Thị T4, cho thuê lại 1 phần căn nhà của nguyên đơn mà không cho ông T, bà T1 biết việc cho thuê lại này. Trong hợp đồng cũng không có điều khoản nào quy định cho người thuê được cho bên thứ 3 thuê lại nên bà H đã vi phạm vào khoản 2 Điều 132 Luật nhà ở năm 2014.

Căn cứ vào hai sai phạm của vợ chồng ông T2 - bà H nêu trên, ngày 31/03/2024 ông T đã gửi cho bà H thông báo về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng, yêu cầu bà H trong thời gian 10 ngày phải trả lại nhà căn cứ theo Điều 6 trong Hợp đồng nhưng bà H vẫn cố tình không chịu trả mặt bằng. Ngoài ra, vào năm 2020 đến 2021 bà H và ông T2 tự ý xây dựng trái phép trên phần diện tích đất trống 01 căn nhà cấp 4, diện tích khoảng 75m² và làm toàn bộ mái che bằng sắt dài khoảng 10m, trong khi trong hợp đồng thuê không thể hiện có ngôi nhà cấp 4 và mái che bằng sắt kiên cố phía trước.

Do vậy, tại Đơn khởi kiện ngày 12/4/2025, Đơn sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện, nguyên đơn ông Đỗ Văn T yêu cầu Tòa án giải quyết:

• Tuyên hủy hợp đồng thuê nhà ngày 01/01/2020;
• Buộc bà H phải thanh toán tiền thuê nhà trong khoảng thời gian từ tháng 01-03/2024 là 69.000.000 đồng;
• Buộc bà H phải tiếp tục trả tiền thuê nhà cho đến khi bà trả lại mặt bằng;
• Buộc bà H phải tháo gỡ toàn bộ phần xây dựng trái phép.

Tại phiên tòa, đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn ông Tạ Quang D nộp Đơn thay đổi và xác định lại yêu cầu khởi kiện, cụ thể:

• Rút lại yêu cầu buộc bà H phải tháo gỡ toàn bộ phần xây dựng trái phép;
• Thay đổi yêu cầu: Đề nghị Tòa án nhân dân Khu vực 6: Tuyên chấm dứt Hợp đồng thuê nhà ngày 01/01/2020 giữa ông Đỗ Văn T và bà Lê Thị Thanh H; Buộc bà H phải giao trả lại toàn bộ diện tích mặt bằng thuê; Buộc bà H phải thanh toán các khoản tiền sau: Tiền thuê nhà từ tháng 01/2024 tạm tính đến tháng 06/2025: 23.000.000 đồng x 18 tháng = 414.000.000 đồng. Ngoài ra, bà H vẫn còn phải tiếp tục thanh toán tiền thuê nhà cho đến khi bàn giao toàn bộ mặt bằng thuê cho ông T, bà T1.

Tại bản tự khai ngày 25/3/2025, bà Lê Thị Tuyết T1 trình bày:

Vào khoảng đầu tháng 01/2024, vợ chồng bà có về Việt Nam và ghé địa chỉ cho thuê thì có thấy 02 vợ chồng bán rau ở phía trước nhà. Bà nghĩ vợ chồng bán rau là người làm thuê cho bà H nên không nói gì. Được vài hôm thì bà thấy có người ở trong căn nhà đó và bà có hỏi nhưng bà H né tránh, không trả lời. Bà tìm hiểu thì được biết đó là bà T4 mới được vợ chồng bà H cho thuê lại. Bà báo lại cho ông T biết và sau đó ông T có đến gặp bà H để nói chuyện. Bà không đồng ý với việc bà H đã cho người khác thuê lại.

Bị đơn bà Lê Thị Thanh H trình bày:

Bị đơn xác nhận có ký Hợp đồng thuê nhà với ông Đỗ Văn T để thuê mặt bằng được mô tả trong Hợp đồng như sau:

Địa chỉ mặt bằng: 92B1 đường G, Khu phố C (khu dân cư S), phường P, Quận G, Thành phố Hồ Chí Minh; với tổng diện tích cho thuê là 185m², bao gồm một căn nhà 5m x 18m kèm theo sân trước 2m và sân sau 2m; phần đất bên hông cho thuê hông nhà có diện tích 5m x 22m và phần vỉa hè phía trước có diện tích 5m x 60m. Khi được bàn giao mặt bằng thuê, bà không có tiến hành kiểm tra về diện tích thuê được giao mà vẫn sử dụng cho đến nay.

Thời hạn của Hợp đồng thuê là 07 (bảy) năm, tình từ ngày 01/01/2020 (Ngày bắt đầu thời hạn thuê) đến ngày 01/01/2027. Giá thuê từ 01/01/2020 đến 31/12/2022: 6.000.000 đồng/1 tháng; Từ 01/01/2023 đến 31/12/2024: 7.000.000 đồng/1 tháng; Từ 01/01/2025 đến 01/01/2027: 8.000.000 đồng/1 tháng nhưng thực tế bị đơn phải trả cho ông T là Từ 01/01/2020 đến 31/12/2022: 18.000.000 đồng/1 tháng; 01/01/2023-31/12/2024 là 23.000.000 đồng/1 tháng; 01/01/2025-01/01/2027 là 28.000.000 đồng/1 tháng là theo Phụ lục 01 điều chỉnh giá thuê nhà được ký giữa ông T với ông T2 - chồng bà H.

Với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Đỗ Văn T và bà Lê Thị Tuyết T1, bà không đồng ý vì các lý do:

Việc ông T yêu cầu thanh toán tiền thuê nhà từ tháng 01-03/2024 là 69.000.000 đồng bị đơn không đồng ý thanh toán tiền nhà từ tháng 01-03/2024 cho đến hết thời hạn của hợp đồng là vì trong hợp đồng có thỏa thuận cho thuê phần hành lang nên bị đơn đã bỏ vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng để cho các tiểu thương thuê nhưng từ tháng 01/2024 bà T1 tự ý thu tiền của các tiểu thương mỗi tháng 25.000.000 đồng nên bị đơn không còn nguồn thu để thanh toán tiền nhà cho ông T.

Về phần đất trống kế căn nhà I đường G, Khu phố C (khu dân cư S), phường P, Quận G thì ông T đã cho phép bị đơn nâng nền lát gạch, dựng mái tôn trước khi ký hợp đồng thuê nhà 02 tháng, sau khi dựng xong thì cả hai bên mới ký hợp đồng. Bị đơn không đồng ý tháo gỡ phần xây dựng này vì việc xây dựng đã được sự cho phép của ông T, bị đơn chỉ tháo gỡ khi hết thời hạn của hợp đồng là ngày 01/01/2027.

Bị đơn không đồng ý với yêu cầu chấm dứt hợp đồng thuê nhà vì thời hạn hợp đồng là từ ngày 01/01/2020 đến 01/01/2027, bà không vi phạm hợp đồng mà nguyên đơn mới là bên vi phạm hợp đồng khi tự ý đập phá ép bà

phải ký giấy bàn giao mặt bằng trước thời hạn. Bị đơn xác nhận có cho người thứ ba thuê lại vì theo khoản 2.2 Điều 2 của Hợp đồng đã có thỏa thuận nội dung này. Bị đơn xác nhận phần xây dựng phần đất trống có hiện trạng hiện tại là do bị đơn bỏ tiền ra xây dựng với chi phí khoảng 01 tỷ đồng.

Đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn tại phiên tòa, bà không đồng ý và xác định không có yêu cầu phản tố.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Minh T2 trình bày:

Ông thống nhất với trình bày và yêu cầu của bị đơn bà Lê Thị Thanh H và không có yêu cầu độc lập.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Thiện T3 trình bày:

Ông là người được ông Đỗ Văn T ủy quyền về việc thu tiền nhà tại địa chỉ cho thuê I G, phường P, Quận G, Thành phố Hồ Chí Minh đối với người thuê nhà là ông Nguyễn Minh T2 và bà Lê Thị Thanh H. Việc thu tiền thuê nhà được thực hiện bằng 02 hình thức: Chuyển khoản và đưa tiền mặt. Ông xác nhận bà H đã thanh toán đủ số tiền thuê từ khi ký Hợp đồng thuê nhà cho đến tháng 12/2023 theo như bản phụ lục hợp đồng đã ký; từ tháng 01/2024 đến nay, bà H không thanh toán tiền thuê nhà. Toàn bộ khoản tiền thuê nhà bà H đã trả được ông chuyển đủ cho ông T, bà T1.

Do không thỏa thuận được về giải quyết tranh chấp, vụ án được đưa ra xét xử sơ thẩm.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 33/2025/DSST ngày 30/7/2025 của Tòa án nhân dân Tòa án nhân dân Khu vực 6, Thành phố Hồ Chí Minh đã tuyên:

• Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35; điểm c khoản 1 Điều 39, khoản 1 Điều 227, khoản 1, khoản 3 Điều 228, khoản 2 Điều 244, Điều 147 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 và khoản 2, khoản 3 Điều 1 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Bộ luật Tố tụng dân sự, Luật Tố tụng Hành chính, Luật Tư pháp Người chưa thành niên, Luật Phá sản và Luật Hòa giải, Đối thoại tại Tòa án;
• Căn cứ vào Điều 422, Điều 472, Điều 473, Điều 474, Điều 481, Điều 482, khoản 2 Điều 357, khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015;
• Căn cứ các Điều 118, 119, 120, 121, 129, 131, 132 Luật Nhà ở năm 2014;

• Căn cứ điểm b Điều 13 Nghị quyết 01/2019/NQ-HĐTP ngày 11/01/2019 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao về hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật về lãi, lãi suất phạt vi phạm;
• Căn cứ Luật phí, lệ phí Tòa án và theo quy định tại điểm đ, khoản 1 Điều 12 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;
• Căn cứ Luật Thi hành án dân sự.

Xử:

1. Đình chỉ phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn buộc bà H tháo gỡ toàn bộ phần xây dựng trái phép là phần xây dựng trên phần đất trống có hiện trạng là căn nhà cấp 4.
2. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc:
   1. Chấm dứt Hợp đồng thuê nhà ngày 01/01/2020 được ký kết giữa ông Đỗ Văn T và bà Lê Thị Thanh H.
   2. Buộc bà Lê Thị Thanh H phải bàn giao tài sản thuê là nhà và đất được thể hiện theo Bản đồ hiện trạng – vị trí do Sở T6 lập ngày 27/12/2024 và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số vào sổ cấp GCN: CS10578 do Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố T6 cấp ngày 13/3/2017 cho ông Đỗ Văn T và bà Lê Thị Tuyết T1.

Đối với tài sản có trên phần diện tích và khu vực thuê, bà Lê Thị Thanh H có nghĩa vụ tháo dỡ, di dời và chịu chi phí cho việc trên. Trong quá trình thực hiện phải đảm bảo an toàn vệ sinh môi trường và tuân thủ pháp luật về xây dựng.

2. Buộc bà Lê Thị Thanh H phải thanh toán số tiền thuê nhà từ tháng 01/2024 đến tháng 6/2025 là 414.000.000 đồng. Ngoài ra, bà H còn phải tiếp tục thanh toán cho ông Đỗ Văn T và bà Lê Thị Tuyết T1 tiền thuê nhà từ tháng 07/2025 cho đến khi bàn giao nhà với giá thuê là 23.000.000đ/tháng.

Ngoài ra bản án sơ thẩm còn tuyên án phí và quyền kháng cáo của các đương sự theo luật định.

Ngày 12 tháng 8 năm 2025, bị đơn bà Lê Thị Thanh H và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Minh T2 kháng cáo toàn bộ bản

án sơ thẩm, yêu cầu hủy bản án sơ thẩm để xét xử lại và bồi thường tổn thất về vật chất và tinh thần cho gia đình ông bà.

Kèm theo đơn kháng cáo, người kháng cáo cung cấp các bản photo Hợp đồng tín dụng số HTP.CN.2701.200619 ngày 21/6/2019 và Hợp đồng tín dụng số HTP.CN.672.120620 ngày 15/6/2020 do Ngân hàng A ký cấp tín dụng (từng lần) cho ông T2, bà H - có tài sản thế chấp là nhà đất tại số I 9 Khu Q, Khu phố C, phường P, Quận G, Thành phố Hồ Chí Minh.

Tại phiên tòa phúc thẩm,

Bà Lê Thị Thanh H và ông Nguyễn Minh T2 trình bày giữ nguyên yêu cầu kháng cáo nội dung: hủy án sơ thẩm do chưa xem xét đầy đủ các tài liệu, chứng cứ đã cung cấp gồm việc bà H ông T2 đã xây dựng thêm các phần mái che, nhà tạm và nâng mặt bằng vỉa hè với giá trị gần 1 tỷ đồng; việc nguyên đơn tự ý thu tiền của các tiểu thương dẫn đến bà H bị mất nguồn thu không có tiền để đóng tiền thuê nên đã ngưng đóng từ tháng 01/2024 là do bà T1 cố ý tìm cớ để hủy hợp đồng trước hạn; phía ông T bà T1 nhiều lần cho người đến hành hung, đập phá quán làm cản trở hoạt động kinh doanh nhưng Tòa án cấp sơ thẩm không xem xét, hiện bà H ông T2 vẫn đang khiếu nại và chờ kết quả giải quyết của Công an.

Tuy nhiên, bà H xác định quá trình giải quyết tại cấp sơ thẩm không có yêu cầu phản tố, ông T2 không có yêu cầu độc lập về nội dung trình bày nêu trên và không cung cấp thêm tài liệu, chứng cứ theo nội dung kháng cáo cùng lời trình bày tại phiên tòa phúc thẩm. Các bên có ký Phụ lục hợp đồng ngày 02/01/2020 và bà H đã thanh toán tiền thuê theo nội dung đã ký trong Phụ lục hợp đồng từ tháng 01 năm 2020 đến tháng 12 năm 2023. Hợp đồng không cấm cho bên thứ ba thuê lại nhà nên bà H cho rằng được quyền cho người khác thuê lại.

Đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn - ông Tạ Quang D trình bày:

Đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan; giữ nguyên bản án sơ thẩm do bà H đã vi phạm hợp đồng, cụ thể là không trả tiền thuê nhà liên tục 03 tháng từ tháng 01 đến tháng 3 năm 2024. Đến thời điểm xét xử phúc thẩm vẫn không thanh toán thêm khoản nào.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Thiện T3 trình bày:

Ông là người được ông T3, bà T1 ủy quyền nhận tiền thuê nhà từ bà H. Quá trình diễn ra hợp đồng, bà H có thanh toán theo thỏa thuận bằng chuyển khoản hoặc có khi bằng tiền mặt và ông đều chuyển đủ cho ông T3, bà T1. Từ tháng 01 năm 2024 trở đi ông không thấy bà H thanh toán tiếp. Ông không có quyền lợi, nghĩa vụ gì trong việc tranh chấp giữa nguyên đơn và bị đơn.

Luật sư bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn đề nghị không chấp nhận kháng cáo của bà H, ông T2 do Tòa án cấp sơ thẩm đã xét xử đúng quy định pháp luật và phù hợp với chứng cứ đã thu thập. Ông T2 và bà H không xuất trình thêm tài liệu, chứng cứ nào chứng minh cho yêu cầu kháng cáo nên kháng cáo không có cơ sở.

Qua phân tích và giải thích pháp luật của Hội đồng xét xử, ý kiến trình bày của đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn và ý kiến của ông T2, bà H thống nhất như sau:

Bà H, ông T2 đồng ý kết thúc hợp đồng thuê nhà đã ký kết, giao trả lại tài sản thuê chậm nhất là đến ngày 03/3/2026 để có thời gian di dời các vật dụng của ông bà trả lại hiện trạng cho nguyên đơn. Nguyên đơn xóa toàn bộ khoản tiền thuê nhà bà H còn nợ nếu bà H, ông T2 giao trả tài sản cho thuê đúng hạn và đúng hiện trạng. Trường hợp bà H, ông T2 không thực hiện như cam kết tại phiên tòa phúc thẩm hôm nay sẽ phải chịu toàn bộ trách nhiệm như bản án sơ thẩm đã tuyên.

Phần ông Nguyễn Thiện T3 đã nhận và giao đủ tiền thuê nhà theo ủy quyền của ông T3, bà H nên không ảnh hưởng gì đến quyền và nghĩa vụ của bên thuê và bên cho thuê.

Các đương sự đề nghị Hội đồng xét xử công nhận sự thỏa thuận này tại phiên tòa phúc thẩm.

Luật sư thống nhất theo sự tự nguyện thỏa thuận của các đương sự và đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận ý chí trên.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu quan điểm vụ án:

Về thủ tục tố tụng: Trong quá trình giải quyết vụ án Thẩm phán, Hội đồng xét xử và các đương sự đã thực hiện đúng theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 có hiệu lực thi hành ngày 01/7/2016.

Về nội dung:

Các đương sự có tranh chấp về Hợp đồng thuê nhà và Tòa án cấp sơ thẩm đã thụ lý giải quyết, xác định thẩm quyền, quan hệ tranh chấp đúng quy định. Nội dung tuyên xử phù hợp với tài liệu, chứng cứ đã thu thập và quy định của pháp luật.

Bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan kháng cáo nhưng không cung cấp thêm tài liệu, chứng cứ mới. Tuy nhiên, tại phiên tòa phúc thẩm các đương sự đã đạt được thỏa thuận về giải quyết tranh chấp như nêu trên. Xét đây là sự tự nguyện của đương sự và nội dung thỏa thuận không trái pháp luật, không trái đạo đức xã hội nên đề nghị Hội đồng xét xử ghi nhận; chấp nhận một phần kháng cáo và sửa bản án sơ thẩm trên cơ sở ghi nhận sự thỏa thuận của các đương sự tại phiên tòa hôm nay.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa, sau khi nghe các bên đương sự trình bày ý kiến và nghe đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu quan điểm, sau khi nghị án, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về thủ tục tố tụng:

• Kháng cáo của bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan làm trong hạn luật định, kháng cáo hợp lệ theo quy định của khoản 1 Điều 273 và khoản 1 Điều 280 Bộ luật Tố tụng dân sự số 92/2015/QH13 đã được sửa đổi bổ sung một số điều theo Luật số 85/2025/QH15 ngày 25/6/2025 của Quốc hội.
• Quá trình giải quyết ở cấp sơ thẩm, cơ quan và người tiến hành tố tụng đã tuân thủ quy định về tố tụng; xác định đúng thẩm quyền giải quyết và quan hệ pháp luật tranh chấp.

[2] Về nội dung:

Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố chấm dứt Hợp đồng thuê nhà ký ngày 01/01/2020 giữa nguyên đơn và bị đơn, buộc bị đơn thanh toán tiền thuê nhà còn thiếu và tháo dỡ các công trình tiền chế đã lắp đặt để giao trả mặt bằng.

Quá trình giải quyết ở cấp sơ thẩm, nguyên đơn rút một phần yêu cầu khởi kiện đối với nội dung buộc tháo dỡ các công trình tiền chế đã lắp đặt và Tòa án cấp sơ thẩm đã đình chỉ giải quyết một phần yêu cầu khởi kiện đối với nội dung này.

Xét tài liệu, chứng cứ đã thu thập và quá trình giải quyết vụ án có cơ sở xác định:

Hợp đồng thuê nhà được ký ngày 01/01/2020 giữa bên cho thuê là ông Đỗ Văn T và bên thuê là bà Lê Thị Thanh H đối với tài sản cho thuê là nhà đất tại địa chỉ I Ô, khu phố C (khu dân cư S), phường P, Quận G, Thành phố Hồ Chí Minh. Nhà được xây dựng kiên cố với hiện trạng 01 trệt 2,5 lầu (03 tầng một tum), diện tích sàn sử dụng khoảng 185m² (bao gồm diện tích sàn xây dựng khuôn viên xung quanh có tường bao và vỉa hè bên phải phía trước nhà). Mục đích thuê: bên thuê chỉ sử dụng mặt bằng vào mục đích kinh doanh quán cà phê, bán văn phòng phẩm, sửa chữa, kinh doanh máy photocopy...; thời hạn thuê 07 năm tính từ ngày 01/01/2020. Tiền thuê được tính theo bảng tính:

Từ 01/01/2020 đến 31/12/2022: 6.000.000 đồng/tháng;

Từ 01/01/2023 đến 31/12/2024: 7.000.000 đồng/tháng;

Từ 01/01/2025 đến 31/12/2027: 8.000.000 đồng/tháng.

Thanh toán trước ngày 30 mỗi tháng.

Đến ngày 02/01/2020, hai bên ký Phụ lục số 01 điều chỉnh giá thuê nhà như sau:

Từ 01/01/2020 đến 31/12/2022: 18.000.000 đồng/tháng;

Từ 01/01/2023 đến 31/12/2024: 23.000.000 đồng/tháng;

Từ 01/01/2025 đến 31/12/2027: 28.000.000 đồng/tháng.

Hợp đồng không có giao nhận tiền cọc.

Các đương sự xác nhận, bà H đã thanh toán tiền thuê theo Phụ lục hợp đồng ký ngày 02/01/2020 không có tranh chấp; đồng thời, bị đơn xác nhận trong thời gian thuê nhà ông Nguyễn Minh T2 là chồng bà H cũng tự ký “Biên bản thỏa thuận về việc cho thuê nhà” ngày 10/3/2023 với bà Lê Thị T4 cho thuê lại một phần nhà của ông T, bà T1 và không thông báo cho bên cho thuê biết. Hiện tại không cho ai thuê lại và toàn bộ mặt bằng thuê theo hợp đồng hiện vẫn do bị đơn quản lý và sử dụng.

Do cho rằng bà H vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền thuê nhà theo hợp đồng và phụ lục đã ký liên tiếp trong các tháng từ 01/2024 đến 3/2024 nên ông T đã có văn bản Thông báo về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà vào ngày 01/4/2024, yêu cầu bà H tháo dỡ các công trình tiền chế đã lắp đặt tại

mặt bằng để trả lại mặt bằng và trả tiền nhà 03 tháng còn thiếu. Do bà H không thực hiện nên ông T khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên chấm dứt hợp đồng thuê nhà và buộc bà H trả tiền thuê nhà còn thiếu đến thời điểm giải quyết xong vụ án.

Bà H xác nhận có nhận Thông báo nhưng không mở ra xem và không đồng ý yêu cầu trên do phần vỉa hè được mở rộng để sử dụng đã được tính vào giá thuê theo Phụ lục số 01 và từ tháng 01/2025 bà T1 tự ý thu tiền các tiểu thương thuê mặt bằng ở đây nên bà không có nguồn thu để nộp tiền thuê theo Phụ lục đã ký.

Đồng thời, bà H, ông T2 cũng cho rằng đã đầu tư nâng nền phần đất trống trước vỉa hè với chi phí khoảng 01 tỷ đồng để sử dụng nhưng tại bản án sơ thẩm không ghi nhận phần này là thiếu sót và làm thiệt hại quyền lợi của ông bà.

Xét, hợp đồng thuê nhà ngày 01/01/2020 và Phụ lục số 01 ngày 02/01/2020 đều được các bên thừa nhận về nội dung và đã tiến hành thực hiện hợp đồng trên thực tế. Tài sản thuê là nhà và đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số vào sổ cấp GCN: CS10578 do Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố T6 cấp ngày 13/3/2017 cho ông Đỗ Văn T và bà Lê Thị Tuyết T1; theo Bản đồ hiện trạng vị trí – áp ranh được Trung tâm đo đạc bản đồ Sở T6 lập ngày 27/12/2024 đã xác định diện tích sàn cho thuê thực tế là 209m² bao gồm 01 căn nhà 03 tầng và phần đất trống. Như vậy, phần diện tích cho thuê được bàn giao nhiều hơn diện tích ghi trong hợp đồng mà không bao gồm phần vỉa hè như trình bày của bị đơn.

Quá trình thực hiện hợp đồng, bên thuê đã vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền thuê nhà trong 03 tháng liên tục (tháng 01, 02, và tháng 3 năm 2024), được nhắc nhở vẫn không trả tiền thuê nên đã vi phạm nghĩa vụ theo Điều 10 Hợp đồng thuê nhà về chấm dứt hợp đồng thuê. Ngày 31/3/2024, bên cho thuê đã có Thông báo về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà là đúng quy định theo Điều 131, 132 Luật Nhà ở và Điều 10 Hợp đồng thuê nhà đã ký. Bản án sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, tuyên chấm dứt hợp đồng thuê nhà và buộc bị đơn giao trả mặt bằng cùng với nghĩa vụ thanh toán tiền thuê nhà còn thiếu là có căn cứ theo quy định tại Điều 428, 472, 481 và 482 Bộ luật Dân sự.

[3] Về yêu cầu kháng cáo của bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

Bà Lê Thị Thanh H, ông Nguyễn Minh T2 kháng cáo cùng nội dung – yêu cầu hủy bản án sơ thẩm để xét xử lại và bồi thường thiệt hại cho ông bà đối với phần công trình xây dựng trên vỉa hè và phần đất trống trị giá khoảng 01 tỷ đồng do án sơ thẩm đã không giải quyết nội dung này làm thiệt hại quyền lợi của ông bà.

Giai đoạn xét xử phúc thẩm, ông T2, bà H cung cấp kèm theo Đơn kháng cáo các Hợp đồng tín dụng ký với Ngân hàng Á để chứng minh đã vay tiền để sử dụng vào việc xây dựng công trình nói trên.

Xét, công trình được bên thuê xây cất thành 01 nhà cấp 4 có hiện trạng tường gạch, vách tôn, mái tôn và 01 gác lửng giả bê tông với diện tích sàn 105m², không có giấy phép xây dựng. Ông T2, bà H cũng không lưu giữ hóa đơn chứng từ chứng minh cho việc thi công công trình trên; trong nội dung hợp đồng thuê nhà chỉ có thỏa thuận: “ngay khi chấm dứt hợp đồng thuê, bên thuê phải tự nguyện giao trả mặt bằng cho bên cho thuê”, không có nội dung nào buộc bên cho thuê phải hoàn trả lại chi phí xây dựng khi chấm dứt hợp đồng. Các hợp đồng tín dụng được xuất trình ở giai đoạn xét xử phúc thẩm không có nội dung nào liên quan trực tiếp đến việc xây dựng các công trình nêu trên.

Quá trình giải quyết ở cấp sơ thẩm, bị đơn cũng không có yêu cầu phản tố, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan cũng không có yêu cầu độc lập về nội dung này và nguyên đơn rút một phần yêu cầu khởi kiện nên Tòa án cấp sơ thẩm đã đình chỉ giải quyết yêu cầu nên không có căn cứ để xem xét trong giai đoạn xét xử phúc thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn và bà H, ông T2 đã thống nhất về việc giải quyết tranh chấp với nội dung: chấm dứt hợp đồng thuê nhà đã ký kết với điều kiện ông T2, bà H giao trả lại mặt bằng thuê chậm nhất vào ngày 03/0/2026 để ông bà có thời gian tháo dỡ, di dời tài sản và các vật dụng của ông bà trả lại hiện trạng cho bên cho thuê. Bên cho thuê đồng ý xóa tất cả khoản nợ tiền thuê nhà bà H còn thiếu từ tháng 01 năm 2024 đến nay. Trường hợp ông T2, bà H không giao trả mặt bằng như cam kết hôm nay thì phải chịu toàn bộ trách nhiệm như bản án sơ thẩm đã tuyên.

Xét đây là sự tự nguyện của các đương sự, nội dung thỏa thuận không trái pháp luật, không trái đạo đức xã hội nên có căn cứ để chấp nhận. Do vậy, Hội đồng xét xử chấp nhận một phần kháng cáo của các đương sự, sửa một phần bản án sơ thẩm về nội dung này.

Do kháng cáo được chấp nhận một phần nên án phí phúc thẩm đương sự có kháng cáo không phải chịu.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

• Căn cứ khoản 2 Điều 308 và Điều 309 Bộ luật Tố tụng dân sự; chấp nhận một phần kháng cáo của bà Lê Thị Thanh H và ông Nguyễn Minh T2, sửa một phần bản án sơ thẩm.
• Căn cứ Điều 5 và Điều 300 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;
• Căn cứ Luật phí, lệ phí Tòa án và theo quy định tại khoản 5 Điều 29 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;
• Căn cứ Luật Thi hành án dân sự.

Tuyên xử:

1. Đình chỉ phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn buộc bà H tháo gỡ toàn bộ phần xây dựng trái phép là phần xây dựng trên phần đất trống có hiện trạng là căn nhà cấp 4.
2. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc:
   1. Chấm dứt Hợp đồng thuê nhà ngày 01/01/2020 và phụ lục hợp đồng ngày 02/01/2020 được ký kết giữa ông Đỗ Văn T và bà Lê Thị Thanh H.
   2. Buộc bà Lê Thị Thanh H, ông Nguyễn Minh T2 phải bàn giao tài sản thuê là nhà và đất được thể hiện theo Bản đồ hiện trạng – vị trí do Sở T6 lập ngày 27/12/2024 và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số vào sổ cấp GCN: CS10578 do Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố T6 cấp ngày 13/3/2017 cho ông Đỗ Văn T và bà Lê Thị Tuyết T1.
   3. Ghi nhận sự thỏa thuận của các đương sự về việc:

Ông Đỗ Văn T, bà Lê Thị Tuyết T1 và bà Lê Thị Thanh H, ông Nguyễn Minh T2 thống nhất chấm dứt Hợp đồng thuê nhà ngày 01/01/2020 và Phụ lục Hợp đồng ký ngày 02/01/2020.

Bà Lê Thị Thanh H và ông Nguyễn Minh T2 có nghĩa vụ bàn giao tài sản thuê là nhà và đất được thể hiện theo Bản đồ hiện trạng – vị trí do Sở T6 lập ngày 27/12/2024 và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số vào sổ cấp GCN: CS10578 do Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố T6 cấp ngày 13/3/2017 cho ông Đỗ Văn T và bà Lê Thị Tuyết T1 cho ông Đỗ Văn T và bà Lê Thị Tuyết T1 chậm nhất là ngày 03/3/2026.

Đối với tài sản có trên phần diện tích và khu vực thuê, bà Lê Thị Thanh H có nghĩa vụ tháo dỡ, di dời và chịu chi phí cho việc trên. Trong quá trình thực hiện phải đảm bảo an toàn vệ sinh môi trường và tuân thủ pháp luật về xây dựng.

Bà Lê Thị Thanh H, ông Nguyễn Minh T2 không phải trả tiền thuê nhà còn thiếu từ tháng 01 năm 2024 đến khi chính thức giao trả mặt bằng cho thuê chậm nhất là ngày 03/3/2026.

Trường hợp bà H, ông T2 không thực hiện theo cam kết này sẽ phải thi hành toàn bộ nghĩa vụ theo quyết định của bản án sơ thẩm đã tuyên.

3. Về án phí:
   1. Án phí dân sự sơ thẩm:

Bà Lê Thị Thanh H phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 20.560.000 đồng.

Ông Đỗ Văn T và bà Lê Thị Tuyết T1 không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm. H1 lại cho ông Đỗ Văn T và bà Lê Thị Tuyết T1 số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 10.280.000 đồng theo các Biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí tòa án ký hiệu số: BLTU/23P số 0019310 và 0019309 ngày 30/5/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự Quận 7, Thành phố Hồ Chí Minh và Biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí tòa án ký hiệu số: BLTU/25E số 0006154 ngày 29/7/2025 của Phòng Thi hành án Dân sự Khu vực 6, Thành phố Hồ Chí Minh.

2. Án phí dân sự phúc thẩm:

Bà Lê Thị Thanh H, ông Nguyễn Minh T2 không phải chịu án phí phúc thẩm. H1 lại tiền tạm ứng án phí phúc thẩm theo biên lai thu số 0009968

ngày 20/8/2025 và 0009965 ngày 20/8/2025.

4. Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự năm 2008 đã được sửa đổi, bổ sung năm 2014.

Nơi nhận:

• Tòa án nhân dân TPHCM
• VKSND TP.HCM;
• Thi hành án dân sự TP.HCM;
• Tòa án nhân dân Khu vực 6;
• VKSND Khu vực 6
• Phòng THADS Khu vực 6;
• Các đương sự (để thi hành);
• Lưu: VT, hồ sơ vụ án.

	T/M. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA
	Nguyễn Thị Thụy Vũ

HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM

Các Thẩm phán	Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa
Nguyễn Thị Ngọc P - Nguyễn Văn Khương	Nguyễn Thị T5 V