TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

Bản án số: 1021/2025/DS-PT Ngày: 25/12/2025 V/v: Tranh chấp hợp đồng tín dụng và yêu cầu huỷ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa:	Bà Trần Thị Liên Anh
Các Thẩm phán:	Bà Ngô Tuyết Băng
	Bà Nguyễn Thu Huyền
Thư ký phiên tòa:	Bà Trịnh Phạm Phương Thảo, Thư
	ký Tòa án
Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hà Nội:	Nguyễn Thị Phương Lan, Kiểm sát viên tham gia phiên tòa.

Ngày 25 tháng 12 năm 2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân Thành phố Hà Nội xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 404/2025/TLPT-DS ngày 30/6/2025 về việc “Tranh chấp hợp đồng tín dụng và yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 10/2025/KDTM-ST ngày 21/01/2025 của Tòa án nhân dân quận Hà Đông, Thành phố Hà Nội bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 558/2025/QĐ-PT ngày 28/7/2025; Quyết định hoãn phiên tòa số 582/2025/QĐPT-HPT ngày 07/8/2025; Thông báo mở lại phiên toà số 612/2025/TB-TA ngày 16/9/2015; Quyết định hoãn phiên tòa số 778/2025/QĐPT-HPT ngày 26/9/2025; Quyết định hoãn phiên tòa số 829/2025/QĐPT-HPT ngày 29/10/2025; Quyết định hoãn phiên tòa số 863/2025/QĐPT-HPT ngày 11/11/2025; Quyết định hoãn phiên tòa số 902/2025/QĐPT-HPT ngày 28/11/2025; Quyết định hoãn phiên tòa số 948/2025/QĐPT-HPT ngày 12/12/2025 của Tòa án nhân dân Thành phố Hà Nội, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Ngân hàng TMCP B3;

Địa chỉ: Số A, Q, thành phố V, tỉnh Nghệ An (nay là phường T, tỉnh Nghệ An ) (Theo hợp đồng mua bán nợ số 742/2020/BN.VAMC-BACABANK ngày 24/06/2020)

Người đại diện theo pháp luật: Bà Thái H, Tổng giám đốc

Người đại diện tham gia tố tụng: Ông Nguyễn Mạnh T; Ông Trần Quế T1; Ông Mai Tuấn H1 và ông Lê Duy N (theo văn bản ủy quyền số 290/2020/UQ-TGĐ ngày 16/10/2020).

2. Bị đơn: Ông Nguyễn Anh T2, sinh năm 1972;

Bà Đặng Thị B, sinh năm 1980;

Cùng có hộ khẩu thường trú tại: Lô B, khu đô thị D, Tổ dân phố số C, phường P, quận H, Thành phố Hà Nội (nay là phường K, Thành phố Hà Nội).

Hiện trú tại: V, phố V, phường P, quận H, Thành phố Hà Nội (nay là phường K, Thành phố Hà Nội).

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
1. Ông Hoàng Đ, sinh năm 1961
2. Bà Hà Kim T3, sinh năm 1962 chết năm 2025

Người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của bà Hà Kim T3:

Ông Hoàng Đ, sinh năm 1961

Chị Hoàng Thu T4, sinh năm 1992

3. Chị Hoàng Thu T4, sinh năm 1992

Cùng trú tại: số E, khu A tầng, phường H, quận H, Thành phố Hà Nội (nay là phường H, Thành phố Hà Nội).

Do có kháng cáo của ông Hoàng Đ là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo án sơ thẩm vụ án có nội dung như sau:

* Nguyên đơn Ngân hàng TMCP B3 trình bày:

Ngày 24/3/2014 Ngân hàng thương mại cổ phần B3, chi nhánh H5 (viết tắt là Ngân hàng) và vợ chồng ông Nguyễn Anh T2 và bà Đặng Thị B có ký hợp đồng tín dụng số: 0000045166/2014HĐTD-BacABank. Theo nội dung Hợp đồng thì Ngân hàng cho ông T2, bà B vay số tiền là 1.800.000.000đ; Mục đích cho vay: Vay bù đắp vốn mua giá trị quyền sử dụng đất để ở tại khu A sau 5 tầng, H, H, Hà Nội; Thời hạn vay: 12 tháng (tính từ ngày giải ngân đầu tiên); Lãi suất cho vay ban đầu: 12%/năm. Lãi suất cho vay điều chỉnh 03 tháng/lần theo mức lãi suất cho vay do Ngân hàng quy định trong từng thời kỳ. Lãi suất áp dụng đối với khoản vay được gia hạn nợ do Ngân hàng ấn định bằng 120% lãi suất cho vay trong hạn đang áp dụng tại thời điểm gia hạn. Lãi suất quá hạn tối đa bằng 150% lãi suất trong hạn đang áp dụng tại thời điểm chuyển nợ quá hạn. Mức phạt chậm trả lãi bằng 0.05%/ngày trên số tiền lãi chậm trả; Trả nợ gốc: trả gốc một lần vào cuối kỳ; Trả nợ lãi: Trả lãi hàng tháng.

Ngày 26/3/2014 Ngân hàng đã giải ngân đủ cho ông Nguyễn Anh T2 và bà Đặng Thị B số tiền vay là 1.800.000.000 đồng theo khế ước nhận nợ số 0000045166.1.

Quá trình thực hiện Hợp đồng ông Nguyễn Anh T2 và bà Đặng Thị B mới thanh toán cho N1 hảng được số tiền 125.350.000 đồng tiền lãi trong hạn.

Để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ theo Hợp đồng tín dụng nêu trên, ông Nguyễn Anh T2 và bà Đặng Thị B đã thế chấp cho Ngân hàng tài sản gồm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại: Thửa đất số 112, tờ bản đồ số 12QT, địa chỉ: Khu A tầng, phường H, quận H, TP Hà Nội theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BR 478058, số vào sổ cấp GCN: CH-01362 do UBND quận H, TP Hà Nội cấp ngày 13/12/2013 cho bà Đặng Thị B. Việc thế chấp được hai bên thực hiện thông qua Hợp đồng thế chấp ký ngày 24/3/2014 tại trụ sở Văn phòng C, số D T, phường H, quận H, thành phố Hà Nội số công chứng 000580/2014, quyển số 01 TP/CC – SCC/HĐTHC giữa bên thế chấp là ông Nguyễn Anh T2 và bà Đặng Thị B, bên nhận thế chấp là Ngân hàng TMCP B3 – chi nhánh H5 và được đăng ký giao dịch đảm bảo tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận H, TP Hà Nội ngày 25/3/2014.

Quá trình thực hiện Hợp đồng ông T2, bà B đã vi phạm nghĩa vụ thanh toán kể từ ngày 25/10/2014.

Ngày 24/7/2015, Ngân hàng TMCP B3 đã bán khoản nợ nêu trên cho Công Ty TNHH MTV Q của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) theo hợp đồng mua bán nợ số 9718/2015/MBN.VAMC2-BACABANK.

Ngày 24/6/2020, Công Ty TNHH MTV Q của các tổ chức tín dụng Việt Nam đã bán lại khoản nợ nêu trên cho Ngân hàng TMCP B3 theo hợp đồng mua bán nợ số 742/2020/BN.VAMC-BACABANK.

Nay Ngân hàng xác nhận ông T2, bà B còn nợ Ngân hàng tính đến ngày 20/01/2025 số tiền là 4.845.500.000 đồng, trong đó: Nợ gốc là 1.800.000.000 đồng, nợ lãi trong hạn là 84.575.000 đồng; Nợ lãi quá hạn là 2.960.925.000 đồng.

Đối với phí phạt chậm trả thì đến nay Ngân hàng xin rút yêu cầu này.

Ngân hàng đề nghị Toà án giải quyết:

Buộc ông Nguyễn Anh T2 và bà Đặng Thị B thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho Ngân hàng số tiền tạm tính đến hết ngày 20/01/2025 là 4.845.500.000 đồng, trong đó: trong đó: Nợ gốc là 1.800.000.000 đồng, nợ lãi trong hạn là 84.575.000 đồng; Nợ lãi quá hạn là 2.960.925.000 đồng và toàn bộ các khoản lãi phát sinh từ ngày 21/01/2025 cho đến ngày ông Nguyễn Anh T2 và bà Đặng Thi B1 thực hiện xong nghĩa vụ trả nợ.

Buộc ông Nguyễn Anh T2 và bà Đặng Thị B thực hiện nghĩa vụ bảo đảm theo Hợp đồng thế chấp ngày 24/3/2014, số công chứng 000580/2014, quyển số 01 TP/CC – SCC/HĐTHC. Cụ thể như sau: Trường hợp ông Nguyễn Anh T2 và bà Đặng Thi B1 không thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho Ngân hàng thì phát mại tài sản bảo đảm là: quyền sử dụng đất thửa đất số 112, tờ bản đồ số 12QT, tại địa chỉ khu A sau 5 tầng, phường H, quận H, TP Hà Nội theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BR 478058, số vào sổ cấp GCN: CH-01362 d o UBND quận H, thành phố Hà Nội cấp ngày 13/12/2013 cho bà Đặng Thị B.

Đối với chi phí tố tụng xem xét thẩm định tài sản thế chấp Ngân hàng tự nguyện nộp không yêu cầu Tòa án giải quyết.

Về án phí: Ngân hàng đề nghị giải quyết theo quy định của pháp luật.

Ngoài các vấn đề trên Ngân hàng không yêu cầu Tòa án giải quyết vấn đề gì khác.

* Bị đơn ông Nguyễn Anh T2 và bà Đặng Thị B trình bày:

Ngày 24/3/2014, ông Nguyễn Anh T2 và bà Đặng Thị B ký hợp đồng tín dụng với Ngân hàng TMCP B3 vay số tiền là 1.800.000.000 đồng. Mục đích vay: bù đắp vốn mua đất. Lãi suất 12%/1 năm. Thời hạn vay 12 tháng. Ông T2 và bà B đã nhận giải ngân đủ 1.800.000.000 đồng vào ngày 26/3/2014.

Để đảm bảo khoản vay trên, ông T2, bà B đã thế chấp cho Ngân hàng TMCP B3: Thửa đất số 112, tờ bản đồ số 12QT, tại khu ao sau 5 tầng, phường H, quận H, Thành phố Hà Nội. Diện tích 118m² đã được UBND quận H cấp ngày 13/12/2013 cho bà Đặng Thị B được đăng ký tại Văn Phòng C.

Quá trình thực hiện hợp đồng, ông T2 và bà B đã trả được tiền lãi trong hạn là 125.350.000 đồng, gốc chưa trả.

Đến tháng 9/2014 thì ông T2, bà B không trả nợ được cho Ngân hàng nữa.

Hiện tại trên tài sản thế chấp có 01 ngôi nhà 02 tầng và sân. Có ông Đ và vợ con ông Đ đang ở trên đất (thửa đất này trước đây là của vợ chồng ông Đ, sau đó vợ chồng ông T2, bà B mua lại của ông Đ năm 2013 hai bên có ký hợp đồng chuyển nhượng sang tên và được công chứng tại Văn phòng C1. Khi chuyển nhượng xong thì vợ chồng ông Đ, bà B đã ký hợp đồng thế chấp thửa đất với Ngân hàng TMCP B3. Hiện nay, gia đình ông Đ vẫn đang ở trên thửa đất. Khi nhận chuyển nhượng nhà với ông Đ thì trên đất đã có nhà 02 tầng, ông T2 và bà B không biết nhà này ai xây. Giữa gia đình ông T2, bà B và gia đình ông Đ chỉ có thỏa thuận miệng với nhau là cho vợ chồng ông Đ ở nhờ, không thu tiền của vợ chồng ông Đ.

Hiện nay vợ chồng ông T2, bà B còn nợ Ngân hàng bao nhiêu thì ông T2, bà B không biết chỉ biết nợ gốc là 1.800.000.000 đồng.

Đến nay, Ngân hàng khởi kiện quan điểm của ông T2, bà B như sau: Do ông T2, bà B không còn khả năng thanh toán cho Ngân hàng nên đồng ý xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ cho Ngân hàng.

*Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Hoàng Đ, bà Hà Kim T3 cùng trình bày:

Ông Đ và bà T3 không có mối quan hệ gì với anh Nguyễn Anh T2 và chị Đặng Thị B. Việc vay nợ của anh T2 và chị B với Ngân hàng như nào gia đình ông, bà không biết. Hiện nay ông Đ, bà T3 đang là chủ sở hữu nhà đất tại: Thửa đất số 112, tờ bản đồ số 12QT, địa chỉ: Khu A tầng, phường H, quận H, Thành phố Hà Nội. Năm 2009 gia đình ông Đ có cho ông Vũ Ngọc T5 mượn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đất bản chính với mục đích là để ông T5 đi vay tiền Ngân hàng. Hai bên cho mượn có viết giấy tờ, có thỏa thuận sau khi vay Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn thì phải trả lại gia đình giấy chứng nhận QSD đất. Nhưng sau đó ông T5 không làm đúng như thỏa thuận. Sau đó, ông T5 nói đề nghị cho ông mượn tiếp để đi vay tiền của cô H, gia đình ông Đ nhất trí. Giữa ông T5 và cô H có mâu thuẫn, sau đó cô H yêu cầu chuyển tên chủ sở hữu trên giấy chứng nhận QSD đất của gia đình ông Đ sang tên cô H, gia đình đầu tiên không đồng ý sau đó cô H đưa xã hội đen đến gia đình quấy nhiễu và buộc ông T5 phải làm thủ tục sang tên. Sau đó ông T5 thuyết phục gia đình ông Đ nên gia đình nhất trí chuyển tên chủ sở hữu trên giấy chứng nhận QSD đất từ tên gia đình ông Đ sang tên cô H. Cuối năm 2013, ông T5 có đưa anh T2 đến gia đình ông Đ và lại viết giấy cho mượn đất và tài sản để anh T2 vay tiền Ngân hàng, gia đình ông Đ cũng nhất trí. Khi không có vợ chồng ông Đ có ở nhà, anh T2 dẫn nhiều Ngân hàng đến nhưng các Ngân hàng đó đều không cho vay. Khi Ngân hàng B3 đến thì có con gái ông Đ ở nhà và không ký biên bản kiểm tra sau đó ông T2 và ông T5 có vận động gia đình ông Đ ký biên bản kiểm tra để vay ngân hàng. Sau khi gia đình ông Đ ký thì anh T2 và chị B vay được tiền của Ngân hàng. Sau đó, gia đình ông Đ không biết được anh T2 và chị B vay được bao nhiêu tiền vay như thế nào của Ngân hàng. Đến đầu năm 2014, gia đình ông Đ có nhiều lần đòi giấy chứng nhận QSD đất từ ông T5 nhưng ông T5 cứ hứa hẹn nhiều lần nhưng đến nay vẫn không trả. Đầu năm 2020, gia đình ông Đ có đến gặp ông T5 để đòi lại GCN, nhưng ông T5 không trả, sau đó 01 tháng thì ông T5 chết.

Cuối năm 2013, gia đình ông Đ đã biết giấy chứng nhận QSD đất của gia đình ông bị chuyển tên sang bà Đặng Thị B. Khi biết giấy chứng nhận QSD đất của gia đình bị chuyển tên sang bà Đặng Thị B, gia đình ông Đ cũng không đến gặp anh T2 và chị B để nói chuyện mà chỉ đến gặp ông T5 để nói chuyện. Giữa gia đình ông Đ và anh T2, bà B không có cuộc gặp gỡ nào, không nói chuyện và cũng không có bất kỳ thỏa thuận nào bằng văn bản.

Nhà đất trên gia đình ông Đ ở từ năm 1989 và được xây dựng từ năm 2000, toàn bộ chi phí xây dựng nhà là do vợ chồng ông Đ làm. Hiện tại trên đất có 01 ngôi nhà 02 tầng diện tích 105m²/sàn và sân.

Khi gia đình ông Đ ký giấy tờ để chuyển tên trên giấy chứng nhận QSD đất của gia đình ông Đ sang cho bà H thì hai bên đến văn phòng công chứng nhưng văn phòng nào thì đến nay ông Đ không nhớ và ký vào biên bản gì thì gia đình không biết, cũng không đọc văn bản mà mình ký. Nhưng gia đình ông chỉ nghĩ mục đích ký vào là để cho ông T5 vay tiền. Gia đình ông Đ không được nhận bất kỳ khoản tiền nào từ ông T5. Nhà đất trên hàng năm gia đình ông Đ vẫn nộp thuế đất đầy đủ cho Nhà nước.

Đến nay, Ngân hàng khởi kiện yêu cầu anh T2, chị B phải trả nợ nếu trả nợ không đầy đủ thì phát mại tài sản thế chấp mà gia đình ông Đ, bà T3 đang ở quan điểm của gia đình như sau:

1. Đề nghị Cơ quan Công an điều tra nhóm tín dụng đen H, H2, T2.
2. Đề nghị thanh kiểm tra việc Ngân hàng cho vay tiền có đúng quy trình, thủ tục hay không?
3. Huỷ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bên chuyển nhượng là hộ ông Hoàng Đ – Bà Hà Kim T3 và bên nhận chuyển nhượng là bà Nguyễn Thị Thu H3 theo Hợp đồng chuyển nhượng lập ngày 20/01/2012 tại Văn phòng C1; Địa chỉ: Số A phố T, phường Q, quận H, Thành phố Hà Nội theo như đơn yêu cầu độc lập của ông Đ và yêu cầu bà H3 phải trả lại giấy tờ nhà đất của gia đình ông Đ cho ông Đ. Ông Đ không yêu cầu giải quyết về hậu quả pháp lý đối với yêu cầu huỷ hợp đồng. Đối với số tiền thuế mà gia đình ông Đ, bà T3 đã nộp tại nhà đất mà hiện nay ông Nguyễn Anh T2 và bà Đặng Thị B đã thế chấp cho Ngân hàng thì đến nay gia đình cũng không yêu cầu gì.

Về án phí: Ông Đ, bà T3 đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

*Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan chị Hoàng Thu T4 trình bày:

Chị T4 là đồng sở hữu thửa đất và tài sản trên đất tại: Thửa đất số 112, tờ bản đồ số 12QT, địa chỉ: Khu A tầng, phường H, quận H, thành phố Hà Nội. Năm 2009 gia đình chị có cho ông Vũ Ngọc T5 mượn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ông T5 đi vay tiền Ngân hàng (Ngân hàng N2). Sau đó ông T5 có thanh toán trả Ngân hàng nhưng không trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình chị. Ông T5 có nhờ gia đình chị T4 tiếp tục vay lãi ngày của chị H3, anh T2, chị H2 với số tiền là 5 tỷ đồng và giao giấy quyền sử dụng đất cho chị H3 giữ (cầm giấy tờ). Trả lãi bình thường và lãi như thế nào chị T4 không biết, do nhóm chị H3 và ông T5 thỏa thuận. Vài tháng sau (khoảng 3 tháng), chị H3 yêu cầu ông T5 phải làm thủ tục chuyển tiền, quyền sử dụng đất cho chị để lấy lòng tin để tiếp tục vay tiền. Ông T5 có vận động gia đình chị T4 tiếp tục cho mượn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và làm thủ tục chuyển tiền. Gia đình chị T4 không đồng ý, nhóm H3, T2, H2 nhiều lần đưa bọn xã hội đến đến để gây rối và uy hiếp gia đình. Gia đình chị T4 có đòi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với ông T5 nhưng ông T5 vẫn khất lần không trả và đề nghị gia đình chị T4 giúp đỡ. Vì tình cảm bạn bè cùng ngành công an. Bố chị T4 và gia đình đã đồng ý cho ông T5 mượn giấy chứng nhận và chuyển tên cho chị H3 với thỏa thuận là thế chấp vay tiền.

Đến năm 2013, chị H3 lại chuyển tên quyền sử dụng đất của gia đình chị T4 cho chị B và anh T2. Khi gia đình biết thì sự việc đã rồi. Vì anh T2 dùng nó để thế chấp vay ngân hàng. Gia đình chị T4 lại tiếp tục đòi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với ông T5 nhưng không được trả lại và lại viết giấy mượn gia đình chị T4 để nhờ anh T2 vay tiền ngân hàng. Sự việc như vậy gia đình chị T4 liên tục đòi giấy chứng nhận nhưng ông T5 không trả. Nhiều lần anh T2 đưa cán bộ ngân hàng đến để kiểm tra thực trạng và cho vay nhưng có bố và mẹ chị T4 ở nhà thì các ngân hàng đó không giải quyết. Ngân hàng B3 đến khi bố và mẹ chị T4 không có ở nhà. Sau này làm thủ tục vay đến cho anh T2 và ông T5 trao đổi để có thủ tục biên bản kiểm tra. Từ năm 2013 đến nay gia đình chị T4 không rõ là vay bao nhiêu tiền và lãi suất cụ thể như thế nào.

Đến nay, Ngân hàng khởi kiện yêu cầu anh T2, chị B phải trả nợ nếu trả nợ không đầy đủ thì phạt mại tài sản thế chấp mà gia đình ông Đ, bà T3 đang ở quan điểm của gia đình như sau:

1. Đề nghị Cơ quan Công an điều tra nhóm tín dụng đen H3, H2, T2.
2. Đề nghị thanh kiểm tra việc Ngân hàng cho vay tiền có đúng quy trình, thủ tục hay không?

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Văn phòng C1 trình bày:

Ngày 20/01/2012, Văn phòng C1 tiếp nhận và làm thủ tục công chứng Hợp đồng, giao dịch của:

• + Bên chuyển nhượng: Hộ: H - H gồm: 1. Bà: Hà Kim T3 (chủ hộ); sinh ngày 4 tháng 6 năm 1962; CMND số: 111051166 do Công an tỉnh H (cũ) cấp ngày 18/3/2008; 2. Bà: Hoàng Thu T4 (con); sinh ngày 28 tháng 01 năm 1992; CMND số: 017154469 do Công an T8 cấp ngày 04/03/2010; cùng có HK thường trú:Số D, ngõ A N, phường N, quận H, thành phố Hà Nội; 3. Ông: Hoàng Đ (chồng); sinh ngày 19 tháng 3 năm 1961; CMND số: 111862559 do Công an tỉnh H (cũ) cấp ngày 16/4/2002; HK thường trú: Tập thể trường Đại học P cháy chữa cháy - Bộ C2, tại số B Khu Ẩ, T, Hà Nội (HK cũ tại số F, Q, H, H).
• + Bên nhận chuyển nhượng: Bà: Nguyễn Thị Thu H3; Sinh ngày 10 tháng 10 năm 1967; CMND số: 111013265 do Công an T8 cấp ngày 27/06/2011; HK. thường trú : Số nhà A L, tổ dân phố I, phường Q, quận H, thành phố Hà Nội.
• + Hợp đồng, giao dịch là Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng: 218; Quyển số: 01.2012/TP/CC-SCC/HĐGD lập ngày 20/01/2012; Nội dung: Hai bên tự nguyện thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: AB 500983 do UBND thị xã H cấp ngày 19 tháng 4 năm 2005 cho H4: H - H; Số vào sổ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: H 00188.

Nội dung, các điều khoản và hình thức hợp đồng do hai bên tự thỏa thuận theo quy định của pháp luật. Công chứng viên nhận thấy, việc thỏa thuận lập Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là theo đúng quy định của pháp luật.

Tại thời điểm lập và ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hai bên đã xuất trình bản chính các giấy tờ gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Chứng minh nhân dân, Sổ hộ khẩu, Giấy chứng nhận kết hôn của bên chuyển nhượng và Chứng minh nhân dân, Sổ hộ khẩu bên nhận chuyển nhượng.

Công chứng viên tiếp nhận hồ sơ và lập Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng trình tự thủ tục quy định tại Điều 41 - Luật công chứng 2014.

Văn phòng C1 xin được vắng mặt trong các buổi hòa giải, làm việc và xét xử tại Tòa án nhân dân quận Hà Đông, thành phố Hà Nội.

*Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị Thu H3 trình bày:

Ngày 20/01/2012 bà H3 có nhận chuyển nhượng tài sản là nhà đất giữa bà và hộ gia đình ông Hoàng Đ, bà Hà Kim T3. Việc chuyển nhượng là hoàn toàn tự nguyện theo yêu cầu của cả hai bên và đúng theo quy định của pháp luật. Bà H3 đề nghị Toà án giải quyết vụ án theo đúng quy định của pháp luật, bà không có yêu cầu gì và xin được vắng mặt.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 10/2025/DS-ST ngày 21/01/2025 của Tòa án nhân dân quận Hà Đông, Thành phố Hà Nội đã quyết định:

• Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Ngân hàng thương mại cổ phần B3 đối với ông Nguyễn Anh T2 và bà Đặng Thị B.
• Xác nhận ông Nguyễn Anh T2 và bà Đặng Thị B còn nợ Ngân hàng thương mại cổ phần B3 theo Hợp đồng tín dụng số: 0000045166/2014HĐTD-BacABank ngày 24/3/2014 tính đến ngày 20/01/2025 số tiền là 4.845.500.000 đồng, trong đó: Nợ gốc là 1.800.000.000 đồng, nợ lãi trong hạn là 84.575.000 đồng; Nợ lãi quá hạn là 2.960.925.000 đồng.
• Buộc ông Nguyễn Anh T2 và bà Đặng Thị B phải thanh toán trả cho Ngân hàng thương mại cổ phần B3 số tiền nợ của Hợp đồng Hợp đồng tín dụng số: 0000045166/2014HĐTD-BacABank ngày 24/3/2014 tính đến ngày 20/01/2025 số tiền là 4.845.500.000 đồng, trong đó: Nợ gốc là 1.800.000.000 đồng, nợ lãi trong hạn là 84.575.000 đồng; Nợ lãi quá hạn là 2.960.925.000 đồng.
• Kể từ ngày 21/01/2025, ông Nguyễn Anh T2 và bà Đặng Thị B còn phải tiếp tục chịu khoản tiền lãi của số tiền nợ gốc chưa thanh toán theo thoả thuận trong Hợp đồng tín dụng cho đến khi thanh toán xong khoản nợ .
• Đình chỉ xét xử đối với yêu cầu thanh toán tiền phí phạt chậm trả của Ngân hàng thương mại cổ phần B3 đối với ông Nguyễn Anh T2 và bà Đặng Thị B.
• Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật ông Nguyễn Anh T2 và bà Đặng Thị B không thanh toán hoặc thanh toán không đầy đủ số tiền nợ trên cho Ngân hàng thương mại cổ phần B3 thì Ngân hàng thương mại cổ phần B3 có quyền xử lý tài sản thế chấp hoặc yêu cầu cơ quan thi hành án có thẩm quyền xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ. Tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại: Thửa đất số 112, tờ bản đồ số 12QT, địa chỉ: Khu A tầng, phường H, quận H, TP Hà Nội, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BR 478058, số vào sổ cấp GCN: CH-01362 do UBND quận H, TP Hà Nội cấp ngày 13/12/2013 cho bà Đặng Thị B để thu hồi nợ. Tài sản bảo đảm được xử lý theo diện tích và kích thước thực tế tại thời điểm xử lý tài sản. Những người đang sinh sống trên thửa đất nêu trên có trách nhiệm bàn giao tài sản thế chấp để thi hành án.
• Trường hợp ông Nguyễn Anh T2 và bà Đặng Thị B thanh toán được số tiền nêu trên cho Ngân hàng thương mại cổ phần B3 thì Ngân hàng thương mại cổ phần B3 có trách nhiệm trả lại giấy tờ nhà đất bản chính đã thế chấp tại Ngân hàng cho người thế chấp tài sản và làm thủ tục giải chấp ngay.
• Trường hợp số tiền thu được từ việc phát mại tài sản thế chấp không đủ để thanh toán nợ thì ông Nguyễn Anh T2 và bà Đặng Thị B còn phải tiếp tục thanh toán cho đến khi trả hết nợ. Trường hợp số tiền phát mại tài sản thế chấp thu được nhiều hơn số tiền phải thanh toán thì phải trả lại cho ông Nguyễn Anh T2 và bà Đặng Thị B.
• Không chấp nhận yêu cầu độc lập của người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan ông Hoàng Đ.

Ngoài ra, Bản án còn tuyên về án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.

Không nhất trí với quyết định của Bản án sơ thẩm người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan là ông Hoàng Đ kháng cáo đối với Bản án dân sự sơ thẩm số 10/2025/DS-ST ngày 21/01/2025 của Tòa án nhân dân quận Hà Đông, Thành phố Hà Nội.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan là ông Hoàng Đ trình bày:

Thực tế ông bà không chuyển nhượng nhà đất cho bà H3. Hai bên không có việc bàn giao nhà đất; không giao nhận tiền mua bán nên hợp đồng chuyển nhượng là hợp đồng giả cách bảo đảm cho khoản vay của ông T6 đối với bà H3. Đề nghị HĐXX chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông T7 huỷ hợp đồng chuyển nhượng; T7 vô hiệu hợp đồng tín dung. Giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu và huỷ bản án sơ thẩm.

Nguyên đơn ngân hàng trình bày:

Ngân hàng cho vay và nhận thế chấp theo đúng quy định, đề nghị HĐXX giữ nguyên bản án sơ thẩm.

HĐXX công bố lời khai của các đương sự vắng mặt.

Quan điểm của Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hà Nội:

• Về tố tụng: Hội đồng xét xử và các đương sự tuân thủ đầy đủ các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.
• Về nội dung: Sau khi phân tích nội dung vụ kiện, đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hà Nội đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm áp dụng Khoản 3 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự huỷ Bản án dân sự sơ thẩm 10/2025/DS-ST ngày 21/01/2025 của Tòa án nhân dân quận Hà Đông, Thành phố Hà Nội.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

Về hình thức:

Đơn kháng cáo của người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan là ông Hoàng Đ nộp trong hạn luật định, về hình thức là hợp lệ.

Về nội dung:

Ngày 24/3/2014 Ngân hàng thương mại cổ phần B3, chi nhánh H5 (viết tắt là Ngân hàng) và vợ chồng ông Nguyễn Anh T2 và bà Đặng Thị B có ký hợp đồng tín dụng số: 0000045166/2014HĐTD-BacABank. Theo nội dung Hợp đồng thì Ngân hàng cho ông T2, bà B vay số tiền là 1.800.000.000đ. Ngày 26/3/2014 Ngân hàng đã giải ngân đủ cho ông Nguyễn Anh T2 và bà Đặng Thị B số tiền vay là 1.800.000.000 đồng theo khế ước nhận nợ số 0000045166.1.

Xét thấy, Hợp đồng tín dụng được các bên ký kết trên cơ sở tự nguyện. Nội dung và hình thức của hợp đồng phù hợp với quy định của pháp luật nên phát sinh hiệu lực.

Quá trình giải quyết vụ án thì ông T2, bà B cũng xác nhận đã thanh toán được 125.350.000 đồng tiền lãi, gốc chưa thanh toán sau đó đến tháng 9 năm 2014 thì không thanh toán được nợ cho Ngân hàng nữa.

Căn cứ vào các Hợp đồng tín dụng, sự thừa nhận của các đương sự về số tiền gốc còn nợ Ngân hàng, có đủ căn cứ để xác nhận ông T2, bà B còn nợ Ngân hàng số tiền nợ gốc theo Hợp đồng tín dụng nêu trên là 1.800.000.000 đồng. Việc Ngân hàng yêu cầu Tòa án giải quyết buộc ông T2, bà B phải thanh toán trả Ngân hàng số tiền nợ gốc trên là 1.800.000.000 đồng là có căn cứ chấp nhận và buộc ông T2, bà B phải thanh toán trả cho Ngân hàng toàn bộ số tiền nợ gốc nêu trên.

Xét về yêu cầu thanh toán tiền lãi trong hạn, lãi quá hạn của Ngân hàng đối với ông T2, bà B. Tại Điều 4 của hợp đồng tín dụng số: 0000045166/2014/ HĐTD-BacABank ngày 24/03/2014 giữa Ngân hàng với ông T2 và bà B các bên cũng đã thống nhất thoả thuận về lãi suất cho vay gồm lãi suất trong hạn, lãi suất quá hạn đối chiếu với các quy định của pháp luật quy định về lãi suất cho vay mà Ngân hàng áp dụng đối với Hợp đồng tín dụng ký kết với ông T2, bà B là phù hợp với quy định của pháp luật nên được chấp nhận và buộc ông T2, bà B phải thanh toán trả cho Ngân hàng số tiền lãi trong hạn là 84.575.000 đồng; Nợ lãi quá hạn là 2.960.925.000 đồng. Tổng cộng là: 3.045.500.000 đồng.

Xét việc xin rút đối với yêu cầu thanh toán phí phạt chậm thanh toán của Ngân hàng là hoàn toàn tự nguyện nên HĐXX đình chỉ đối với yêu cầu này.

Tại cấp phúc thẩm ông Hoàng Đ đề nghị HĐXX huỷ hợp đồng tín dụng nêu trên. Xét thấy, hợp đồng tín dụng được ký kết giữa ngân hàng với ông T2, bà B tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật như phân tích trên nên không chấp nhận kháng cáo này của ông Hoàng Đ. Mặt khác, tại cấp sơ thẩm ông Hoàng Đ cũng không có yêu cầu độc lập về vấn đề này.

Để đảm bảo cho khoản vay trên ông T2 bà B và ngân hàng đã ký kết Hợp đồng thế chấp tài sản ký ngày 24/3/2014 tại trụ sở Văn phòng C, số D T, phường H, quận H, Thành phố Hà Nội số công chứng 000580/2014, quyển số 01 TP/CC – SCC/HĐTHC giữa bên thế chấp là ông Nguyễn Anh T2 và bà Đặng Thị B, bên nhận thế chấp là Ngân hàng TMCP B3 – chi nhánh H5 và được đăng ký giao dịch đảm bảo tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận H, TP Hà Nội ngày 25/3/2014 theo đúng quy định của pháp luật. Theo nội dung Hợp đồng thế chấp nói trên ông T2, bà B đã đồng ý thế chấp toàn bộ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại: Thửa đất số 112, tờ bản đồ số 12QT, địa chỉ: Khu A tầng, phường H, quận H, TP Hà Nội theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BR 478058, số vào sổ cấp GCN: CH-01362 do UBND quận H, TP Hà Nội cấp ngày 13/12/2013 cho bà Đặng Thị B để thế chấp cho Ngân hàng đảm bảo cho khoản vay của ông T2, bà B theo Hợp đồng tín dụng nêu trên.

Ngày 13/8/2024 người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Hoàng Đ có yêu cầu độc lập đề nghị Toà án giải quyết: Huỷ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bên chuyển nhượng là hộ ông Hoàng Đ – Bà Hà Kim T3 và bên nhận chuyển nhượng là bà Nguyễn Thị Thu H3 theo Hợp đồng chuyển nhượng lập ngày 20/01/2012 tại Văn phòng C1; Vì Hợp đồng chuyển nhượng này chỉ là căn cứ để thế chấp cho ông Vũ Ngọc T5 vay tiền của bà H3.

Xét thấy, khi ngân hàng và vợ chồng ông T2 bà B ký hợp đồng thế chấp thì tài sản thế chấp đứng tên ông bà Tuấn B2. Khi ngân hàng đến thẩm định thì ông Hoàng Đ khai ông không có mặt ở nhà, chỉ có con gái ông ở nhà và có để ngân hàng vào nhà thẩm định. Khi ông về thì ông T5 có viết giấy cam kết mượn nhà để anh T2, chị B2 vay 2 tỉ đồng và ông Hoàng Đ không có ý kiến gì đối với ngân hàng. Tại cấp phúc thẩm ngân hàng xuất trình bản ảnh việc ngân hàng tiến hành thẩm định đối với tài sản thế chấp. Như vậy, ngân hàng được coi là người thứ ba ngay tình theo quy định tại Điều 133 BLDS.

Trường hợp ông T2 bà B2 không thực nghĩa vụ thanh toán hoặc thanh toán không đầy đủ thì ngân hàng có quyền yêu cầu xử lý tài sản đảm bảo theo quy định.

Xét yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Hoàng Đ:

Ngày 13/8/2024 người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Hoàng Đ có yêu cầu độc lập đề nghị Toà án giải quyết: Huỷ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bên chuyển nhượng là hộ ông Hoàng Đ – Bà Hà Kim T3 và bên nhận chuyển nhượng là bà Nguyễn Thị Thu H3 theo Hợp đồng chuyển nhượng lập ngày 20/01/2012 tại Văn phòng C1; Địa chỉ: Số A phố T, phường Q, quận H, Thành phố Hà Nội. Vì Hợp đồng chuyển nhượng này chỉ là căn cứ để thế chấp cho ông Vũ Ngọc T5 vay tiền của bà H3.

HĐXX xét thấy: Ngày 20/01/2012 tại Văn phòng C1; Địa chỉ: Số A phố T, phường Q, quận H, Thành phố Hà Nội. Các bên gồm:

• Bên chuyển nhượng: Hộ: H - H gồm:
  • Bà: Hà Kim T3 (chủ hộ); Bà: Hoàng Thu T4 (con); Ông: Hoàng Đ (chồng);
• Bên nhận chuyển nhượng: Bà Nguyễn Thị Thu H3;

Hai bên tự nguyện thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: AB 500983 do UBND thị xã H cấp ngày 19 tháng 4 năm 2005 cho H4: H - H; Số vào sổ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: H 00188 tại: Thửa đất số 112, tờ bản đồ số 12QT, địa chỉ: Khu A tầng, phường H, quận H, Thành phố Hà Nội.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên đã được Công chứng chứng thực tại: Văn phòng C1; quyển số: 01.2012/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 20/01/2012.

Về hình thức hợp đồng chuyển nhượng được công chứng chứng thực theo đúng quy định.

Tuy nhiên, hồ sơ vụ kiện không có tài liệu về việc giao nhận tiền chuyển nhượng giữa bên bán và bên mua. Bà H3 không được bàn giao nhà đất. Nhà đất vẫn do gia đình ông Đ quản lý sử dụng từ khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng. Các thỏa thuận trong hợp đồng không được thực hiện trên thực tế.

Toà án cấp sơ thẩm chưa làm rõ có việc giao nhận tiền chuyển nhượng giữa bà H3 và vợ chồng ông Đ không để xác định có việc chuyển nhượng nhà đất hay các bên chỉ ký hợp đồng chuyển nhượng để che đậy cho khoản vay của ông T5 đối với bà H3 như ông Đ trình bày. Thực tế có việc vay nợ giữa ông T6 và bà H3 hay không? Nếu có việc vay nợ giữa ông T5 và bà H3 thì cần đưa người kế thừa quyền và nghĩa vụ của ông T5 vào tham gia tố tụng để vụ kiện giải quyết được triệt để.

Bản án sơ thẩm bác yêu cầu độc lập của ông Hoàng Đ về việc tuyên Huỷ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bên chuyển nhượng là hộ ông Hoàng Đ – Bà Hà Kim T3 và bên nhận chuyển nhượng là bà Nguyễn Thị Thu H3 theo Hợp đồng chuyển nhượng lập ngày 20/01/2012 tại Văn phòng C1 là chưa xem xét đầy đủ các tình tiết của vụ kiện.

Tại phiên toà phúc thẩm ông Đ có yêu cầu xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu, đây là tình tiết mới tại cấp phúc thẩm. Để vụ kiện được giải quyết triệt để và đảm bảo hai cấp xét xử cần huỷ án sơ thẩm để điều tra xét xử lại.

Quan điểm của Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hà Nội là phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử.

Chấp nhận kháng cáo của người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan là ông Hoàng Đ.

Về án phí:

Án phí dân sự phúc thẩm: Do huỷ án sơ thẩm, ông Hoàng Đ không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm

Án phí dân sự sơ thẩm:

Án phí dân sự sơ thẩm được giữ lại để tiếp tục giải quyết vụ kiện.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ:

• Khoản 3 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự
• Điểm đ Khoản 1 Điều 12 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Xử:

• Hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 10/2025/DS-ST ngày 21/01/2025 của Tòa án nhân dân quận Hà Đông, Thành phố Hà Nội. Giao hồ sơ vụ kiện cho Tòa án nhân dân khu vực 6 – Thành phố Hà Nội giải quyết theo quy định.

Về án phí:

Án phí dân sự phúc thẩm:

Ông Hoàng Đ không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

Án phí dân sự sơ thẩm:

Án phí dân sự sơ thẩm được giữ lại để tiếp tục giải quyết vụ kiện.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án.

HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM Các Thẩm phán

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa

Trần Thị Liên Anh

Nơi nhận: - VKSND Thành phố Hà Nội; - TAND khu vực 6- TP Hà Nội; - Thi hành án dân sự TP Hà Nội; - Các đương sự; - Lưu văn phòng; - Lưu hồ sơ vụ án.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA