Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 04:2021/BXD/SĐ1:2026 về Nhà chung cư là văn bản pháp lý quan trọng quy định các yêu cầu kỹ thuật bắt buộc phải tuân thủ khi lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế xây dựng, nghiệm thu và quản lý vận hành nhà chung cư. Dưới đây là tóm tắt chi tiết nội dung Phần mở đầu và các điều khoản đầu từ Điều 1 đến Điều 4 của Quy chuẩn này.

Điều 1: Phạm vi điều chỉnh

Điều khoản này xác định rõ giới hạn áp dụng của quy chuẩn đối với các loại hình công trình nhà chung cư trên phạm vi cả nước:

• Quy chuẩn quy định các yêu cầu kỹ thuật bắt buộc áp dụng khi xây dựng mới, cải tạo, nâng cấp các nhà chung cư có chiều cao đến 150 m hoặc có tối đa đến 3 tầng hầm.
• Các loại hình công trình thuộc phạm vi điều chỉnh bao gồm: nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư hỗn hợp (có mục đích sử dụng hỗn hợp dùng để ở và làm văn phòng, dịch vụ, thương mại).
• Đối với nhà chung cư cao trên 150 m hoặc có từ 4 tầng hầm trở lên, ngoài việc tuân thủ quy chuẩn này, phải bổ sung các giải pháp kỹ thuật và phòng cháy chữa cháy riêng biệt, được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Điều 2: Đối tượng áp dụng

Quy chuẩn quy định rõ các chủ thể có nghĩa vụ tuân thủ nghiêm ngặt các quy định kỹ thuật này:

• Áp dụng đối với tất cả các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước có hoạt động liên quan đến đầu tư xây dựng, thiết kế, thi công, giám sát, nghiệm thu, quản lý và sử dụng nhà chung cư trên lãnh thổ Việt Nam.
• Các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền sử dụng quy chuẩn này làm căn cứ để thẩm định thiết kế, cấp phép xây dựng, thanh tra, kiểm tra và nghiệm thu đưa công trình vào sử dụng.

Điều 3: Tài liệu viện dẫn

Để đảm bảo tính đồng bộ của hệ thống pháp luật xây dựng, quy chuẩn này viện dẫn và yêu cầu áp dụng song song với các tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật quốc gia hiện hành khác, bao gồm:

• Các quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về an toàn cháy cho nhà và công trình (QCVN 06).
• Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về số liệu điều kiện tự nhiên dùng trong xây dựng (QCVN 02).
• Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về các công trình xây dựng sử dụng năng lượng hiệu quả (QCVN 09).
• Các tiêu chuẩn quốc gia (TCVN) liên quan đến thiết kế kết cấu, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống điện, thông gió, điều hòa không khí và hệ thống chống sét cho công trình.
• Trường hợp các tài liệu viện dẫn có sự thay đổi, bổ sung hoặc được thay thế thì áp dụng theo phiên bản mới nhất.

Điều 4: Thuật ngữ và định nghĩa

Điều khoản này chuẩn hóa các khái niệm chuyên ngành để thống nhất cách hiểu và áp dụng trong thực tế thiết kế, thi công:

• Nhà chung cư: Là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức.
• Nhà chung cư hỗn hợp: Là nhà chung cư được thiết kế, xây dựng để sử dụng vào mục đích ở và các mục đích khác như làm văn phòng, dịch vụ, thương mại.
• Căn hộ chung cư: Không gian khép kín trong nhà chung cư, được thiết kế để phục vụ nhu cầu sinh hoạt của một gia đình hoặc cá nhân, đáp ứng các tiêu chuẩn tối thiểu về diện tích và các khu vực chức năng.
• Diện tích sử dụng căn hộ: Diện tích sàn được tính theo kích thước thông thủy, bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, lô gia (nếu có) gắn liền với căn hộ đó; không tính diện tích tường bao ngôi nhà, tường phân chia giữa các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.
• Tầng hầm và tầng nửa hầm: Xác định rõ ranh giới cao độ của sàn và trần so với mặt đất tự nhiên hoặc mặt sân hoàn thiện theo quy hoạch được duyệt để phân loại chính xác cấu trúc tầng dưới mặt đất.