Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam năm 1994 được Ủy ban Thường vụ Quốc hội ban hành nhằm quy định khung pháp lý cho việc thuê, quản lý và sử dụng đất đối với các thực thể nước ngoài hoạt động tại Việt Nam. Văn bản này đặt nền móng quan trọng cho việc thu hút đầu tư nước ngoài và thiết lập quan hệ ngoại giao thông qua chính sách đất đai rõ ràng, minh bạch.

Phạm vi và đối tượng áp dụng

Pháp lệnh quy định cụ thể các đối tượng nước ngoài được Chính phủ Việt Nam cho thuê đất bao gồm:

• Cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự và các cơ quan đại diện khác có chức năng ngoại giao của nước ngoài tại Việt Nam.
• Cơ quan đại diện của các tổ chức thuộc Liên hợp quốc, các tổ chức liên Chính phủ và cơ quan đại diện của tổ chức liên Chính phủ tại Việt Nam.
• Tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện hoạt động đầu tư vào Việt Nam theo quy định của Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam.
• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư về nước, các xí nghiệp liên doanh với nước ngoài mà bên Việt Nam góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, và các xí nghiệp liên doanh với nước ngoài thuê đất tại Việt Nam.

Căn cứ và hình thức cho thuê đất

• Việc cho thuê đất phải dựa trên cơ sở các điều ước quốc tế mà Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam ký kết hoặc tham gia, giấy phép đầu tư, mục đích sử dụng đất cụ thể và thời hạn hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam.
• Mọi hoạt động thuê đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam bắt buộc phải được thực hiện thông qua hợp đồng thuê đất. Nội dung và thủ tục ký kết hợp đồng do Chính phủ quy định chi tiết.
• Bên thuê đất phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật Việt Nam về quản lý và sử dụng đất. Trong trường hợp điều ước quốc tế mà Việt Nam ký kết hoặc tham gia có quy định khác với Pháp lệnh này thì áp dụng theo quy định của điều ước quốc tế đó.

Quyền của cơ quan ngoại giao và tổ chức quốc tế thuê đất

Các cơ quan đại diện ngoại giao, lãnh sự và tổ chức quốc tế (quy định tại điểm 1 và 2 Điều 1) khi thuê đất có các quyền hạn sau:

• Sử dụng diện tích đất thuê đúng thời hạn và mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng.
• Xây dựng các công trình trên đất thuê sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp giấy phép xây dựng.
• Sở hữu các công trình do mình tự xây dựng trên đất thuê trong suốt thời hạn thuê đất. Quyền sở hữu các công trình này sau khi hết hạn thuê đất sẽ được giải quyết theo các điều khoản đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê đất.
• Được Nhà nước Việt Nam bảo hộ quyền sử dụng đất hợp pháp và có quyền khiếu nại, tố cáo đối với các hành vi xâm phạm quyền sử dụng đất của mình.
• Hưởng các quyền lợi khác theo điều ước quốc tế ký kết giữa Chính phủ Việt Nam và Chính phủ nước cử, hoặc theo thỏa thuận cụ thể trong hợp đồng thuê đất phù hợp với pháp luật Việt Nam.

Quyền của tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam

Nhà đầu tư nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư được hưởng các quyền lợi kinh tế và pháp lý bao gồm:

• Hưởng toàn bộ kết quả đầu tư và lợi ích thu được trên diện tích đất thuê.
• Được phép thế chấp giá trị quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản thuộc sở hữu của mình đã đầu tư, xây dựng trên đất đó tại các Ngân hàng Việt Nam trong thời hạn thuê đất, tuân thủ theo quy định của pháp luật Việt Nam.
• Trường hợp được phép đầu tư để xây dựng kết cấu hạ tầng và cho thuê lại tại các khu chế xuất, khu công nghiệp thì có quyền cho các chủ đầu tư khác thuê lại đất sau khi đã hoàn thành xây dựng xong kết cấu hạ tầng theo quy định của Chính phủ.
• Hưởng các lợi ích từ công trình công cộng về bảo vệ và cải tạo đất đai.
• Được Nhà nước Việt Nam bảo hộ quyền sử dụng đất hợp pháp; có quyền khiếu nại, tố cáo các hành vi vi phạm quyền sử dụng đất của mình.
• Được ưu tiên xem xét tiếp tục thuê đất khi hết thời hạn thuê nếu có nhu cầu.

Nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất

Bên thuê đất phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ pháp lý đối với Nhà nước Việt Nam:

• Sử dụng đất đúng mục đích đã quy định trong hợp đồng thuê đất và các văn bản pháp lý liên quan.
• Thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính về việc thuê đất theo đúng quy định của pháp luật Việt Nam.
• Tuân thủ các quy định của pháp luật Việt Nam về xây dựng, bảo vệ môi trường, không được làm tổn hại đến lợi ích của Nhà nước Việt Nam cũng như quyền lợi của những người sử dụng đất xung quanh.
• Chấp hành nghiêm túc sự thanh tra, kiểm tra về việc sử dụng đất của cơ quan Nhà nước Việt Nam có thẩm quyền.
• Không được hủy hoại đất hoặc làm giảm giá trị của đất thuê.
• Trả lại phần đất không sử dụng cho Chính phủ Việt Nam theo quy định của pháp luật và theo thỏa thuận giữa hai bên.
• Chấp hành quyết định thu hồi đất của Chính phủ Việt Nam vì lợi ích quốc gia, mục đích quốc phòng, an ninh theo quy định của Luật Đất đai.

Chính sách bồi thường và gia hạn thuê đất

• Trong trường hợp Chính phủ Việt Nam thu hồi đất trước thời hạn vì lợi ích quốc gia hoặc mục đích quốc phòng, an ninh, bên thuê đất (trừ các cơ quan ngoại giao và tổ chức quốc tế không thuộc diện này, và trừ trường hợp bị thu hồi do vi phạm pháp luật đất đai) sẽ được bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật Việt Nam.
• Khi hết thời hạn thuê đất, nếu người thuê đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì phải làm đơn xin gia hạn gửi Chính phủ Việt Nam để được xem xét theo thủ tục quy định cho từng đối tượng.
• Đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép gia hạn thời gian hoạt động, thời hạn thuê đất sẽ được tự động kéo dài tương ứng với thời gian gia hạn hoạt động đó.

Hiệu lực thi hành

Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam năm 1994 chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 1 tháng 1 năm 1995. Tất cả các quy định trước đây trái với Pháp lệnh này đều bị bãi bỏ. Chính phủ chịu trách nhiệm ban hành các quy định chi tiết để hướng dẫn thi hành Pháp lệnh này trên thực tế.