Thế nào là một người sử dụng đất trong phạm vi dự án theo Nghị định 49/2026/NĐ-CP?

Trong quá trình triển khai các dự án có thu hồi đất hoặc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, một trong những vướng mắc lớn nhất của chủ đầu tư là xác định chính xác số lượng người sử dụng đất. Việc đếm đúng số người không chỉ ảnh hưởng đến phương án đền bù GPMB mà còn là căn cứ pháp lý cốt tử để xác định tỷ lệ thỏa thuận thành công.

Bài viết này sẽ phân tích chi tiết Khoản 2 Điều 3 Nghị định 49/2026/NĐ-CP – văn bản then chốt hướng dẫn Nghị quyết 254/2025/QH15 về tháo gỡ khó khăn trong thi hành Luật Đất đai.

1. Người sử dụng đất trong phạm vi dự án gồm những ai?

Theo quy định mới nhất, đối tượng cần thực hiện thỏa thuận không chỉ bó hẹp ở người đứng tên trên Giấy chứng nhận mà mở rộng ra các chủ thể có quyền lợi kinh tế trực tiếp trên đất. Cụ thể bao gồm:

• Người có quyền về đất đai: Có quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
• Người có tài sản gắn liền với đất: Có quyền bán các tài sản như nhà ở, công trình xây dựng trên đất.
• Người có chi phí đầu tư vào đất: Những người đã thực hiện cải tạo đất, xây dựng hệ thống tưới tiêu... dù không có quyền chuyển nhượng đất.

Để hiểu rõ các khái niệm về "chi phí đầu tư vào đất" hay "tài sản gắn liền với đất", bạn có thể sử dụng tính năng [ra cứu thuật ngữ pháp lý tại website hethongphapluat.com

2. Nguyên tắc "Gom nhóm": Cách tính số lượng người sử dụng đất

Để tránh phức tạp hóa thủ tục và đếm trùng lặp, Nghị định 49/2026/NĐ-CP đưa ra nguyên tắc tính toán thống nhất: Nhiều chủ thể nhưng chỉ tính là 01 người sử dụng đất trong các trường hợp sau:

Việc nắm vững quy tắc này giúp chủ đầu tư xác định chính xác mẫu số khi tính tỷ lệ % thỏa thuận, từ đó đủ điều kiện áp dụng cơ chế thu hồi đất đặc biệt theo Nghị quyết 254/2025/QH15.

3. Bảo vệ quyền lợi người không có quyền chuyển nhượng đất (Điểm b6)

Đây là điểm mới nhân văn và quan trọng tại [Điểm b6 Khoản 2 Điều 3 Nghị định 49/2026/NĐ-CP]. Những người đang sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm hoặc đất giao không thu tiền (không có quyền chuyển nhượng) vẫn được tính là 01 người sử dụng đất nếu:

1. Có tài sản gắn liền với đất.
2. Có chi phí đầu tư vào đất.

Chủ đầu tư bắt buộc phải thỏa thuận bồi thường tài sản hoặc chi phí đầu tư với các đối tượng này.

4. Ví dụ minh họa thực tế

Tình huống: Ông A và bà B (vợ chồng) có 1 thửa đất chung. Ông A có thêm 1 thửa đất riêng. Con trai họ là C cùng 2 người bạn D, E chung nhau 1 thửa đất khác. Tất cả đều nằm trong dự án.

Cách tính pháp lý:

• Vợ chồng A và B + thửa đất riêng của A: Chỉ tính là 01 người.
• Nhóm chung quyền C, D, E: Tính là 01 người.
• Tổng cộng: Chỉ có 02 người sử dụng đất cần thỏa thuận.

Lời khuyên từ chuyên gia Luật

Việc xác định số lượng người sử dụng đất là bước đi pháp lý bắt buộc và cần sự chuẩn xác tuyệt đối về hồ sơ. Để tối ưu hóa quy trình này, bạn có thể sử dụng công cụ Phân tích điều luật tại website hethongphapluat.com. Tính năng này sẽ giúp bạn bóc tách từng điều khoản, xem các Dẫn chiếu liên quan và các Chú thích giải thích chuyên sâu từ đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm.

Lưu ý:

Bài viết có sử dụng căn cứ pháp lý từ Nghị định 49/2026/NĐ-CP. Quý khách hàng vui lòng truy cập hethongphapluat.com để xem toàn văn văn bản.

Luật sư của Hệ thống pháp luật Việt Nam.